大規(guī)模的房地產(chǎn)資金蜂擁而至，已讓這個(gè)云南邊錘小城有了與三亞并肩的“熱度”。自萬(wàn)達(dá)150億元重金投向西雙版納以來(lái)，雅居樂(lè)占地約2.7萬(wàn)畝，投資總額高達(dá)200億元的旅游度假項(xiàng)目；中弘股份投資150億元，在景洪市開(kāi)發(fā)路南山旅游度假項(xiàng)目，占地10.12萬(wàn)畝；保利集團(tuán)和華熙欲在景洪市投資80億元開(kāi)發(fā)嘎灑高端休閑養(yǎng)生項(xiàng)目；深圳市榮興集團(tuán)也要在景洪市投資80億元，開(kāi)發(fā)嘎灑旅游綜合項(xiàng)目，占地超過(guò)10萬(wàn)畝。
西雙版納州招商局資料顯示，西雙版納旅游地產(chǎn)投資額平均增速在云南省16個(gè)地州市中排名第一，開(kāi)發(fā)熱潮已經(jīng)遠(yuǎn)超過(guò)大理、麗江和騰沖等地州。其中：云南廣晟曼飛龍旅游度假開(kāi)發(fā)有限公司將投資100億元建設(shè)曼飛龍國(guó)際養(yǎng)生度假區(qū)；西雙版納美侖旅游度假開(kāi)發(fā)有限公司在勐臘縣投資200億元打造勐侖旅游度假區(qū)；云南廣晟投資100億元，開(kāi)發(fā)曼飛龍湖濱國(guó)際養(yǎng)生旅游度假新城項(xiàng)目；昱錦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司投資100億元，圈地7000畝打造勐龍東風(fēng)旅游綜合項(xiàng)目；中國(guó)平安與云南白藥攜手，投資150億元打造國(guó)際溫泉養(yǎng)生休閑度假項(xiàng)目，占地約2萬(wàn)畝。
西雙版納旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已經(jīng)升級(jí)到“百億投資、萬(wàn)畝規(guī)模”階段，大規(guī)模投資帶來(lái)的是當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的天量供應(yīng)。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，西雙版納2012年全年商品房成交面積達(dá)到131萬(wàn)平方米，大大超越開(kāi)發(fā)旅游地產(chǎn)最著名的海南三亞的103萬(wàn)平方米。
景洪當(dāng)?shù)匾粯潜P(pán)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人錢(qián)紅雨表示，前幾年景洪市的住宅均價(jià)一直在每平方米2000元左右徘徊，但世紀(jì)金源和萬(wàn)達(dá)項(xiàng)目的推出，直接將景洪的房?jī)r(jià)帶入4000元大關(guān)。“西雙版納房?jī)r(jià)比起其他旅游城市仍相對(duì)較低，這是西雙版納樓市銷售逆勢(shì)增長(zhǎng)的主要原因。”錢(qián)紅雨表示，景洪市的住宅均價(jià)目前大多數(shù)在3500元/平方米至5000元/平方米之間，但與三亞等地動(dòng)輒數(shù)萬(wàn)的房?jī)r(jià)相比，仍然是旅游地產(chǎn)投資的價(jià)值洼地。
而與價(jià)格快速上漲同步的是新增項(xiàng)目的不斷上馬，這導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商直接通過(guò)與旅行社共同合作開(kāi)發(fā)客源的競(jìng)爭(zhēng)。
當(dāng)?shù)亟y(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，2013年1~4月，納入全州統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)庫(kù)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有工作量的有262個(gè)，比2012年同期增加20個(gè)，其中新開(kāi)工項(xiàng)目50個(gè)。
天量供應(yīng)的背后，西雙版納的大部分開(kāi)發(fā)商不得不面臨的一個(gè)尷尬是：項(xiàng)目仍然舉步維艱。景洪房產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，除了萬(wàn)達(dá)和世紀(jì)金源等幾個(gè)大項(xiàng)目之外，不少項(xiàng)目多日都沒(méi)有成交記錄。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前這些在售的項(xiàng)目合計(jì)建筑面積已經(jīng)超過(guò)1000萬(wàn)平方米，而過(guò)去三年西雙版納的年均樓市消化量在100萬(wàn)平方米左右。
“由于西雙版納很多旅游度假項(xiàng)目的整體規(guī)劃和戶型設(shè)計(jì)還停留在傳統(tǒng)住宅階段，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)也相當(dāng)嚴(yán)重，作為度假產(chǎn)品的功能性缺失只能依靠拉客賣(mài)樓。”南興地產(chǎn)機(jī)構(gòu)的范小光表示，當(dāng)?shù)夭簧贅潜P(pán)已經(jīng)開(kāi)始通過(guò)旅行社拉客賣(mài)樓，給予旅行社1%~2%的銷售返傭方式。
與天量供應(yīng)一起困擾身處西雙版納的旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們的問(wèn)題，還包括高企的住宅空置率，有開(kāi)發(fā)商甚至稱景洪市部分樓盤(pán)空置率達(dá)到七八成。
在錢(qián)紅雨看來(lái)，隨著西雙版納的房?jī)r(jià)不斷上漲，本地的購(gòu)房者逐漸被擠出市場(chǎng)，外地購(gòu)房者占據(jù)比率將越來(lái)越大，旅游地產(chǎn)的屬性導(dǎo)致了當(dāng)?shù)刈≌竟?jié)性的空置率高企。
“盡管房?jī)r(jià)同海南三亞等地相比仍有巨大差距，但一旦空置率高企必將影響購(gòu)房者的信心，海南房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也經(jīng)歷了大盤(pán)扎堆、樓價(jià)上漲、空置率高企，最后導(dǎo)致旅游地產(chǎn)泡沫加大，房?jī)r(jià)受挫等階段，這是西雙版納房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需要引以為戒的。”中原地產(chǎn)分析師張濤表示，相對(duì)云南其他區(qū)域來(lái)說(shuō)，西雙版納的旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式升級(jí)已經(jīng)刻不容緩。
記者觀察