福建福州市三坊七巷水榭戲臺上的福州伬藝表演。貸款、債券等多種金融手段支持三坊七巷等歷史文化街區(qū)煥發(fā)新活力?! £愽钨t攝  數(shù)據(jù)來源:國家開發(fā)銀行等">



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三個城市更新故事里的金融力量(財經(jīng)眼·為新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略提供有力資金保障)

2025-06-30 08:34:00

來源:人民網(wǎng)-人民日報

  福建福州市三坊七巷水榭戲臺上的福州伬藝表演。貸款、債券等多種金融手段支持三坊七巷等歷史文化街區(qū)煥發(fā)新活力。

  陳鑫賢攝

  數(shù)據(jù)來源:國家開發(fā)銀行等

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福建福州市三坊七巷水榭戲臺上的福州伬藝表演。貸款、債券等多種金融手段支持三坊七巷等歷史文化街區(qū)煥發(fā)新活力。
陳鑫賢攝
數(shù)據(jù)來源:國家開發(fā)銀行等

  近年來,山東濟南市累計安排6000萬元政府專項債券資金,支持濟南市天橋區(qū)王爐北辛片區(qū)改造項目。

  魯 文攝

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近年來,山東濟南市累計安排6000萬元政府專項債券資金,支持濟南市天橋區(qū)王爐北辛片區(qū)改造項目。
魯 文攝

城市是推動高質量發(fā)展、創(chuàng)造高品質生活、全面建設社會主義現(xiàn)代化國家的重要載體。截至2024年底,我國常住人口城鎮(zhèn)化率達到67%,已有9.4億人生活在城鎮(zhèn)。人民群眾的需要從“有沒有”轉向“好不好”,我國城市建設也從大規(guī)模增量建設轉向存量提質改造和增量結構調整并重,進入了城市更新的重要時期。

實施城市更新行動,是新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的重要內(nèi)容,城市更新需要大量資金資源要素的投入。近年來,財政金融政策加力支持,投融資機制不斷創(chuàng)新,各地城市更新加快了腳步,推動城市建設高質量發(fā)展的同時,進一步穩(wěn)投資、促消費、惠民生,在擴大內(nèi)需中持續(xù)繪就幸福生活的新圖景。

既融資又“融智”,政策性金融為老舊小區(qū)改造按下“加速鍵”

“路面不平、雨天積水,人行道經(jīng)常被汽車占用,出行很不方便?!闭f起過去的居住環(huán)境,在江西萍鄉(xiāng)市湘東區(qū)富麗小區(qū)住了20年的蔡云秋直搖頭。

“家里人一直勸我搬走,但老房子住慣了,跟街坊鄰居也有感情?!辈淘魄铼q豫之際,傳來了小區(qū)改造的好消息。

坑洼的路面修整后鋪上了柏油,雨污管網(wǎng)改造后下水順暢了,新規(guī)劃的停車位、活動廣場分區(qū)明確……已基本完成改造的富麗小區(qū)煥然一新?!艾F(xiàn)在住得可踏實了,生活還更有滋味?!泵刻彀?,蔡云秋與街坊聚集在活動廣場跳起健身操。

富麗小區(qū)加速“變身”的背后,離不開政策性金融支持?!皬母脑旆桨冈O計開始,國家開發(fā)銀行江西分行就參與進來,并提供了約1000萬元長期貸款。”富麗小區(qū)改造建設方、萍鄉(xiāng)市博越建設開發(fā)有限公司項目負責人楊倩介紹。

“老舊小區(qū)改造是復雜的綜合性工程,我們協(xié)助建設方在工程規(guī)劃階段就算清投入和收益,更好實現(xiàn)資金平衡?!比虆⑴c富麗小區(qū)改造的國開行江西分行客戶經(jīng)理邵添夏介紹,改造主要以道路硬化、管網(wǎng)改造等基礎類和停車位改擴建等完善類項目為主,定下改造方案后基本上就能算清改造成本。

同時,還要幫助建設方規(guī)劃還款來源,本著市場化的原則提供融資。老舊小區(qū)改造一次性投入較大,但收入來源有限、回收周期較長,如何合理地提供融資方案,幫助建設方實現(xiàn)“微利可持續(xù)”的改造模式?

先算“小賬”。富麗小區(qū)改造后環(huán)境整潔美觀,停車更加有序,為延續(xù)改造成效,小區(qū)根據(jù)業(yè)主要求進行統(tǒng)一物業(yè)管理,相應的物業(yè)費和停車費可成為改造項目收入來源。

再算“大賬”。“從實際操作看,富麗小區(qū)的改造不是孤立的,而是連同周邊20多個老舊小區(qū)的連片改造,可以整體上通盤考慮收益?!鄙厶硐谋硎?,比如建設方擁有這片小區(qū)附近農(nóng)貿(mào)市場等經(jīng)營設施的收益權,隨著改造的推進,會帶動周邊市場增加人氣,吸引商販入駐,“這樣一來,相關經(jīng)營收入逐漸增加,還貸現(xiàn)金流更有保障。”

改造方案與融資方案同步落地,為這一區(qū)域28個老舊小區(qū)的有序改造打下了堅實基礎?!罢咝越鹑诓粌H為項目建設融資輸血,也為改造‘融智’,提供全流程的解決方案?!睏钯唤榻B,現(xiàn)在各項工程壓茬推進,全部改造完成后,將惠及群眾近1.5萬戶。

不只江西,在浙江、新疆等地,今年以來,國開行支持的多個城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造項目穩(wěn)步推進。據(jù)統(tǒng)計,今年1—5月,國開行發(fā)放城市更新領域相關貸款5751億元,重點支持城鎮(zhèn)老舊小區(qū)整治改造、城中村更新改造以及城市歷史文化保護傳承等。

以存量帶動增量,資本市場新工具助力打造消費新地標

購物中心是現(xiàn)代城市的亮麗風景,不僅成為建筑地標,更構筑了消費、商業(yè)、文化的綜合空間。近年來,新的融資工具為購物中心更好服務城市生活注入了新動能。

在上海虹橋,新商場建設正酣,前灣印象城全面進入內(nèi)部精裝修階段,已經(jīng)引入300多個國內(nèi)外品牌,將于年底亮相。在天津和平路步行街,老商場煥發(fā)新活力,戶外、潮玩、奶茶、新能源汽車……商場消費新品種一個不缺,改造更新后的和平印象城吸引了越來越多的年輕人。

一個在上海,一個在天津,這兩個項目的順利推進,卻與位于浙江杭州余杭區(qū)的西溪印象城密不可分。

“去年,我們以杭州西溪印象城為底層資產(chǎn),發(fā)行了中金印力消費REIT,募集資金超過30億元,這些資金大部分用于上海、天津等新項目的建設投入?!庇×瘓F董事長丁力業(yè)說,消費基礎設施REITs(不動產(chǎn)投資信托基金)的推出,讓公司找到了可持續(xù)發(fā)展的商業(yè)新模式。

緊臨西溪濕地公園,地鐵直通商場地下一層,周末的西溪印象城里顧客絡繹不絕,人們在餐廳門口排起長隊,不少家庭在山姆會員店里采買。“這里全年客流量超過2000萬,租金收繳率超過99%,營收穩(wěn)中有增?!敝薪鸸就顿Y銀行部固定收益組聯(lián)席執(zhí)行負責人賈舟祺說,“作為中金印力消費REIT的發(fā)行人和管理人,我們團隊經(jīng)過多次實地調研和訪談,認為這個資產(chǎn)質量很好。”

賈舟祺介紹,基礎設施REITs是存量基礎設施項目以公開募集基金的形式進行融資的金融工具,可以理解為讓基礎設施資產(chǎn)上市獲得融資,投資者可以像買賣股票一樣進行基礎設施REITs產(chǎn)品交易。這一新工具2021年推出以來,覆蓋的資產(chǎn)類型不斷擴容,于2023年3月拓展至消費基礎設施領域。憑借良好的資產(chǎn)質量和清晰的產(chǎn)權結構,印力集團成為國內(nèi)首批消費基礎設施REITs項目的“嘗鮮者”。

“我們公司成立以來,一直聚焦于購物中心投資、開發(fā)和運營管理,業(yè)務模式比較‘重’,太需要這樣的融資工具了?!倍×I(yè)舉例,比如前灣印象城的建設耗資20多億元,靠租金收回投資,周期十分漫長,而有了這一工具,能夠將公司的存量資產(chǎn)盤活,不僅降低企業(yè)的負債率,募集的資金還能投入到新的投資中去,讓沉淀資金“滾動”起來。

消費基礎設施REITs不僅滿足企業(yè)融資需求,也為投資者帶來新機遇?!吧鲜幸詠?,中金印力消費REIT已完成了3次分紅的發(fā)放,為投資者帶來可觀的分紅收益?!辟Z舟祺說。

“不少老顧客和承租人都成了我們的投資者。”丁力業(yè)說,“這激勵我們不斷更新設施改進服務。”

截至6月中旬,全國已有8只消費基礎設施REITs上市,涉及基礎設施類型包括購物中心、社區(qū)商超和農(nóng)貿(mào)市場?!跋M基礎設施REITs一頭連著消費,一頭連著投資,雙管齊下擴內(nèi)需,未來發(fā)展空間很大?!辟Z舟祺認為,REITs募集資金用于存量項目的更新或者新項目的投資建設,一方面提升城市基礎設施建設和商業(yè)配套的水平,另一方面能夠為老百姓提供更優(yōu)質的消費環(huán)境和投資渠道,形成投資與消費的良性循環(huán),是金融提升服務實體經(jīng)濟質效的新實踐。

財政金融協(xié)同發(fā)力,撬動古城繡花功夫織新景

在江蘇揚州,流淌著600多年歷史的小秦淮河,今年以來頻頻“上新”。

河道兩岸,新增了親水步道、游船碼頭和景觀橋梁;河道內(nèi),遷改污水管道、增設凈化處理裝置,水質日益清澈;沿河的漆器二廠舊址、清靜庵、長樂聽濤等景觀節(jié)點,在復原的基礎上,建起了文創(chuàng)店、咖啡館等新商業(yè)設施……

一度落寞的小秦淮河日益熱鬧起來,周邊的民宿經(jīng)營者秦紅梅夫妻率先嘗到了甜頭:“景觀美了,街巷干凈了,客流量明顯增加,我們的客房供不應求,正在著手優(yōu)化內(nèi)部結構增加客房?!?/p>

“采取小尺度、漸進式、微更新的方式,下的是繡花功夫?!闭f起這個2023年啟動的城市更新項目,揚州古城歷史文化保護建設有限公司董事長梁玉榮這樣描述。小秦淮河是明清揚州古城唯一存留至今的城市內(nèi)河,既要保留歷史文化底蘊,修舊如舊,又要激活居民生活的“煙火氣”,激發(fā)新的消費活力,改造更新不容易。這一項目已經(jīng)醞釀多年,近年來,在各項政策的加力支持下,古城新圖景加快“動筆”。

“我們不僅請來了東南大學團隊主導定制改造更新方案,還得到了強有力的資金保障?!绷河駱s介紹,城市更新項目投入大,財政資金和金融支持互相配合、協(xié)同發(fā)力,為項目實施提供有力支撐。

4960萬元江蘇省城鄉(xiāng)建設發(fā)展專項資金、343萬元海綿城市建設示范補助資金、1.2億元長期限國開行貸款……各類資金形成支持“組合拳”?!案@喜的是,新政策極大降低了我們的融資成本。”梁玉榮說,在國開行優(yōu)惠利率的基礎上,江蘇省財政還給予了1個百分點的貼息支持。

2024年,江蘇省出臺專項政策,在確保不增加地方政府隱性債務的前提下,對城市更新重點領域和建筑市政基礎設施領域設備更新中長期貸款(簡稱“城新貸”)給予財政貼息,鼓勵引導金融和社會資本加大對城市更新領域的支持力度。作為首批合作銀行,國開行已有包括小秦淮河保護更新項目在內(nèi)的34個歷史文化保護傳承項目被納入“城新貸”財政貼息項目庫。

“留、改、拆、補,長期、穩(wěn)定、優(yōu)惠的資金支持讓我們耐心做好繡花功夫,目前開放的更新景觀已經(jīng)開始聚集人氣,未來我們將繼續(xù)把資金用在刀刃上,讓改造更新的經(jīng)濟效益和社會效益加快發(fā)揮?!绷河駱s說。

《 人民日報 》( 2025年06月30日 18 版)

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