在實(shí)踐操作中，真正約定保留所有權(quán)的并不多，以購(gòu)房來(lái)說(shuō)，一般多是約定達(dá)到相應(yīng)的條件后，賣(mài)方方會(huì)去辦理過(guò)戶。王云濤/漫畫(huà)
昨日，最高人民法院發(fā)布了《關(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》，該司法解釋包括8個(gè)部分，總計(jì)46條，對(duì)買(mǎi)賣(mài)合同的成立及效力、標(biāo)的物交付和所有權(quán)轉(zhuǎn)移、違約責(zé)任、所有權(quán)保留、特種買(mǎi)賣(mài)等具體適用法律問(wèn)題作出明確規(guī)定。其中，明確承認(rèn)了認(rèn)購(gòu)書(shū)、意向書(shū)等預(yù)約合同的法律效力，這意味著，一旦開(kāi)發(fā)商或購(gòu)房者拒不依約簽署正式買(mǎi)賣(mài)合同，另一方可就房?jī)r(jià)漲跌提出相應(yīng)索賠，而不僅僅局限于以往的定金賠償。
認(rèn)購(gòu)書(shū)等明確契約效力
昨日出臺(tái)的司法解釋第二條規(guī)定，當(dāng)事人簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)、訂購(gòu)書(shū)、預(yù)訂書(shū)、意向書(shū)、備忘錄等預(yù)約合同，約定在將來(lái)一定期限內(nèi)訂立買(mǎi)賣(mài)合同，一方不履行訂立買(mǎi)賣(mài)合同的義務(wù)，對(duì)方請(qǐng)求其承擔(dān)預(yù)約合同違約責(zé)任或者要求解除預(yù)約合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院?yīng)予支持。
最高法院新聞發(fā)言人孫軍工介紹，這是司法解釋遵循“鼓勵(lì)交易，增加財(cái)富”的原則，針對(duì)在市場(chǎng)交易活動(dòng)中存在的諸如認(rèn)購(gòu)書(shū)、訂購(gòu)書(shū)、預(yù)訂書(shū)、意向書(shū)、允諾書(shū)、備忘錄等預(yù)約的法律效力，明確承認(rèn)其獨(dú)立契約效力，固定雙方交易機(jī)會(huì)，制裁惡意預(yù)約人。
北京市盈科（廣州）律師事務(wù)所合伙人律師周玉忠表示，現(xiàn)實(shí)中，簽訂正式商品房買(mǎi)賣(mài)合同之前，開(kāi)發(fā)商一般均要求購(gòu)房者簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，并以此鎖定購(gòu)房者及決定銷(xiāo)售策略。在房?jī)r(jià)漲跌較大及約定簽約間隔較長(zhǎng)的情況下，由于僅需受定金賠償制約，撕毀認(rèn)購(gòu)書(shū)的情況屢見(jiàn)不鮮。此條的實(shí)施，將為守約一方追究因此造成的包括房?jī)r(jià)漲跌所帶來(lái)的損失提供了法律依據(jù)。
賠償金可據(jù)漲跌價(jià)聯(lián)動(dòng)
廣東勝倫律師事務(wù)所李小寧律師稱(chēng)，合同法中并無(wú)預(yù)約合同的相關(guān)規(guī)定，以前實(shí)踐中，認(rèn)購(gòu)書(shū)、意向書(shū)等預(yù)約合同除非詳細(xì)約定了具體責(zé)任等，否則法院并不能就此直接判處“違約方”承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
以實(shí)踐中最為常見(jiàn)的商品房買(mǎi)賣(mài)為例，一般情況下，購(gòu)房者看好房后，會(huì)首先交付定金，然后簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)或意向書(shū)等，約定何時(shí)簽訂正式的購(gòu)房買(mǎi)賣(mài)合同。一般情況下，如果是購(gòu)房者的原因，未能按時(shí)簽署正式合同，則其此前繳納的定金不再返還；如果是開(kāi)放商的原因，則其雙倍返還此前繳納的定金。
但近年來(lái)，房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)明顯，有開(kāi)發(fā)商往往臨時(shí)撕毀約定拒簽正式的買(mǎi)賣(mài)合同，寧愿雙倍返還定金。但對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，即便是雙倍返還定金，也無(wú)法彌補(bǔ)房?jī)r(jià)上漲而購(gòu)房不成的損失，因此往往訴諸法院要求賠償實(shí)際損失。但實(shí)踐中，法院多是以雙倍返還定金為原則，近年只有北京一法院判處了開(kāi)發(fā)商高于雙倍定金的賠償。
新司法解釋出臺(tái)后，對(duì)于此類(lèi)合同，法院可以考慮到購(gòu)房者的實(shí)際損失，相應(yīng)提高賠償?shù)念~度。比如，一套房子售價(jià)70萬(wàn)元，定金5萬(wàn)元，在以往很可能雙倍返還定金10萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)商只要賠償5萬(wàn)元。而實(shí)際上，因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲，購(gòu)房者此時(shí)在同一地段想買(mǎi)同類(lèi)型房子可能要100萬(wàn)元，或者開(kāi)發(fā)商“截留”的這套房子賣(mài)到了100萬(wàn)元，則購(gòu)房者的損失應(yīng)不止5萬(wàn)元。當(dāng)然，最終要看法院如何裁量并認(rèn)定上述損失。
同理，如果是購(gòu)房者“違約”，其也要承擔(dān)房?jī)r(jià)下跌給開(kāi)發(fā)商造成的相應(yīng)損失，也不應(yīng)局限于定金額度。
不動(dòng)產(chǎn)
購(gòu)房約定所有權(quán)保留無(wú)效
新的司法解釋第三十四條明確規(guī)定，買(mǎi)賣(mài)合同當(dāng)事人主張合同法關(guān)于標(biāo)的物所有權(quán)保留的規(guī)定適用于不動(dòng)產(chǎn)的，人民法院不予支持。（所有權(quán)保留制度是指買(mǎi)賣(mài)合同中買(mǎi)受人先占有使用標(biāo)的物，但在雙方當(dāng)事人約定的特定條件成就前，出賣(mài)人仍然保留標(biāo)的物所有權(quán)。條件成就后，標(biāo)的物所有權(quán)才轉(zhuǎn)移給買(mǎi)受人的一種制度。）最高人民法院民事審判第二庭庭長(zhǎng)宋曉明昨日在最高法院舉行的新聞發(fā)布會(huì)上介紹說(shuō)，由于不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)完成轉(zhuǎn)移登記后所有權(quán)才發(fā)生變動(dòng)，這個(gè)時(shí)候雙方當(dāng)事人再通過(guò)約定進(jìn)行所有權(quán)保留明顯違反法律規(guī)定。我國(guó)物權(quán)法規(guī)定中，通過(guò)預(yù)告登記制度來(lái)滿足買(mǎi)賣(mài)雙方的需要，因此沒(méi)有必要采用所有權(quán)保留方式。