他們的研究數(shù)據(jù)表明：全國(guó)住宅均價(jià)2003年至2012年漲幅為145%。京、滬、穗、深、杭五大熱點(diǎn)城市商品房?jī)r(jià)平均漲幅達(dá)220%，其中，北京房?jī)r(jià)漲幅最高，為259%。(2003年至2012年五大熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)走勢(shì))圖
丁：北京上海我們看的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，超過(guò)200%的漲幅，基于對(duì)最近幾年，最近十年這些城市的整體的投入，整體城市面貌的改善，以及城市吸引率的增加，再考慮到一定的通脹因素，
顧云昌分析認(rèn)為，過(guò)去十年導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲最關(guān)鍵有兩點(diǎn)原因：貨幣的增發(fā)和土地的壟斷。中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì) 副會(huì)長(zhǎng) 顧云昌過(guò)去十年又是貨幣量的很大的放大期，這貨幣的供應(yīng)量五六倍的增加，五六倍增加的貨幣量的情況下，我們漲了五六倍，大城市的房?jī)r(jià)漲了五六倍，中小城市可能漲了三四倍，這是相應(yīng)的。就是貨幣的放大效應(yīng)和房?jī)r(jià)是結(jié)合在一起。再加上由于我們現(xiàn)在土地制度，存在著這種土地裁算也好，政府壟斷也好的情況，在大城市土地供應(yīng)相對(duì)補(bǔ)足。再加上我們的財(cái)富階層的投資渠道缺乏，那么可能在市場(chǎng)上，既有自主性需求，也有投資需求，混在一起造成了需求量的膨脹，而功能的相對(duì)不足，造成了房?jī)r(jià)的上漲。
丁祖昱告訴記者，從2003年的“18號(hào)文”算起，歷經(jīng)十年九次調(diào)控的房?jī)r(jià)，仍是一路走高，這就說(shuō)明每次的政策不能只簡(jiǎn)單地調(diào)控加碼，而是要真正符合市場(chǎng)的供需要求。7“中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心主任 易居中國(guó)執(zhí)行總裁 丁祖昱說(shuō)：“我們也不能說(shuō)所有的政策都是在抑制房地產(chǎn)，或者說(shuō)抑制房?jī)r(jià)的上升。有的時(shí)候在供求關(guān)系完全失衡的情況下面，政策本身是很難抑制的。所以，核心還是希望能夠有一個(gè)更加匹配于需求的這樣一個(gè)供應(yīng)量，能夠不要造成短期內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)上的一種短缺供應(yīng)。那么這可能才是，還有對(duì)于中低收入群體，應(yīng)該有更多的途徑來(lái)解決他們的住房問(wèn)題。”
顧云昌也認(rèn)為，近年來(lái)種種“限購(gòu)令”“限售令”的政策調(diào)控，最終結(jié)果是一部分人失去了購(gòu)房資格，或是提高購(gòu)房成本，從而減少需求。但解決問(wèn)題的關(guān)鍵卻唯獨(dú)沒(méi)有做到，那就是應(yīng)該放大供應(yīng)量說(shuō)：“中國(guó)房地產(chǎn)研究 副會(huì)長(zhǎng)顧云昌。無(wú)論是市場(chǎng)的手段，行政的手段，特別中國(guó)的行政手段很強(qiáng)調(diào)，但是在增加供應(yīng)方面我覺(jué)得做的還不夠。所以在這一次調(diào)控當(dāng)中，重申了增加有效供應(yīng)，我講的是有效供應(yīng)。那么，這一點(diǎn)我覺(jué)得在結(jié)構(gòu)調(diào)控當(dāng)中，應(yīng)該兩手抓，一手抓合資過(guò)旺的需求，一個(gè)抓有效供應(yīng)。這樣可能才能達(dá)到更加好的效果3月22日，中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)和中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)最新公布的數(shù)據(jù)顯示：2012年全國(guó)商品房銷售面積為11.12億平方米，同比增長(zhǎng)1.8%，全國(guó)商品房銷售額為6.45萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)10.0%?。耗壳笆袌?chǎng)上無(wú)論是首次置業(yè)的還是改善性置業(yè)的，甚至包括一些中高端的項(xiàng)目，還是以真正的自用性消費(fèi)為主，自用性消費(fèi)當(dāng)中可以理解他是首次置業(yè)的剛需，也可以理解他是改善的剛需。中國(guó)房地產(chǎn)研究首席研究員李戰(zhàn)北京：“北京在過(guò)去的十年按照第六次人口普查的數(shù)據(jù)在過(guò)去的十年當(dāng)中，北京人口凈增551萬(wàn)，相當(dāng)于平均每年進(jìn)來(lái)的人口是55萬(wàn)，這55萬(wàn)對(duì)房子的需求，這是多么大的一筆要求。”
中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì) 首席研究員李戰(zhàn)軍以北京每年新增人口55萬(wàn)，按照平均每人50平米的住宅面積估算，每年至少需要2700萬(wàn)平米的交易量來(lái)供給。中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì) 首席研究員李戰(zhàn)軍說(shuō)：“現(xiàn)在北京的新房交易量，上海的交易量也都在1800、1700、2000萬(wàn)平方米上下，2300平方米，隨著調(diào)控的年歷有的年份產(chǎn)生很大的波動(dòng)。這里還沒(méi)有講老北京市民改善性需求的要求。”由此李戰(zhàn)軍擔(dān)心，新國(guó)五條的初衷是抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，大擊投機(jī)，但結(jié)果很可能會(huì)打擊到群眾自住、改善置業(yè)的合理需求。特別是增值部分20%個(gè)稅，最受影響的，恰恰是剛需人群。