證券時(shí)報(bào)記者 張達(dá)
房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條長(zhǎng)、涉及面廣，事關(guān)人民群眾切身利益和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展大局。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，并明確去庫(kù)存的政策方向，明年房地產(chǎn)庫(kù)存如何去化備受關(guān)注。
今年以來(lái)，隨著控增量、優(yōu)存量等房地產(chǎn)政策措施持續(xù)發(fā)揮作用，房地產(chǎn)去庫(kù)存穩(wěn)步推進(jìn)，全國(guó)商品房待售面積自3月以來(lái)已經(jīng)連續(xù)9個(gè)月減少。不過，成效背后亦有隱憂。截至11月末，全國(guó)商品房待售面積的絕對(duì)規(guī)模仍超7.5億平方米，疊加二手房市場(chǎng)掛牌量較多，庫(kù)存壓力仍大。去庫(kù)存成為著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的當(dāng)務(wù)之急。
推動(dòng)明年房地產(chǎn)去庫(kù)存，從供需兩端協(xié)同發(fā)力是關(guān)鍵。不僅要在供給端嚴(yán)控增量、盤活存量，還要在需求端采取有力措施加快消化庫(kù)存。
在盤活存量方面，收購(gòu)存量房用于保障性住房等是重要抓手。這不僅能加快商品房去庫(kù)存、緩解部分房企資金壓力，同時(shí)，能調(diào)整存量市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，快速增加保障房供給，滿足新市民、青年人的剛性住房需求，避免了重復(fù)建設(shè)資源浪費(fèi)。不過，去年5月存量房收儲(chǔ)政策推出以來(lái)，整體進(jìn)展相對(duì)緩慢，這主要是因?yàn)槭諆?chǔ)過程中面臨資金來(lái)源、定價(jià)機(jī)制、項(xiàng)目選擇標(biāo)準(zhǔn)等多重制約。作為去庫(kù)存的重要手段，明年收儲(chǔ)工作還將進(jìn)一步加力推進(jìn)，相關(guān)配套政策有望有針對(duì)性地優(yōu)化，如在收購(gòu)主體、用途、價(jià)格等方面給予地方政府更大自主權(quán)，收購(gòu)用途拓寬至城中村改造安置房、人才房、青年公寓和職工宿舍等合理用途。
在嚴(yán)控增量方面，隨著我國(guó)城市發(fā)展從大規(guī)模增量擴(kuò)張轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段，人民群眾的住房需求也不再僅滿足于“有房住”，更加追求“住得好”。因此，穩(wěn)定房地產(chǎn)不能簡(jiǎn)單控制新增供應(yīng)，而應(yīng)優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)，增加優(yōu)質(zhì)供給。預(yù)計(jì)明年庫(kù)存較高地區(qū)的宅地供應(yīng)將有所限制，從源頭上避免庫(kù)存加劇。同時(shí)，高品質(zhì)的“好房子”能夠激活“以舊換新”“以小換大”的改善性需求，為市場(chǎng)注入新動(dòng)力，預(yù)計(jì)“好房子”建設(shè)仍將進(jìn)一步推進(jìn)，但在節(jié)奏上會(huì)強(qiáng)調(diào)“有序”推進(jìn)，避免對(duì)現(xiàn)有庫(kù)存造成短期沖擊。
在需求端，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)在不同城市存在分化，要充分釋放居民的剛性和改善性需求，仍需因城施策采取更多有針對(duì)性的措施。市場(chǎng)普遍認(rèn)為，影響一線城市住房消費(fèi)的不合理限制有望進(jìn)一步松綁，其他城市仍將以購(gòu)房補(bǔ)貼和住房公積金政策為主。其中，作為提振住房消費(fèi)的重要金融支持政策，公積金政策的支持力度將隨著公積金制度改革的深化進(jìn)一步加大，未來(lái)改革舉措可考慮提高公積金貸款最高額度、降低首付和利率、支持異地互認(rèn)互貸、支持家庭代際互助、支持提取公積金用于首付、擴(kuò)大提取使用范圍等，從而幫助居民降低購(gòu)房成本，促進(jìn)住房消費(fèi)。此外，為降低購(gòu)房者的貸款負(fù)擔(dān)，房貸利率仍有進(jìn)一步調(diào)降空間，甚至關(guān)于房貸利率補(bǔ)貼政策可能性探討最近也受到關(guān)注。
當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)處在新舊模式轉(zhuǎn)換的調(diào)整期，對(duì)于轉(zhuǎn)型過程中出現(xiàn)的陣痛需要客觀理性看待。我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程尚未結(jié)束，新型城鎮(zhèn)化仍將帶動(dòng)新市民群體剛性住房需求的持續(xù)釋放，人民群眾生活品質(zhì)提高帶來(lái)的“以舊換新”“以小換大”的改善性住房需求潛力巨大，房地產(chǎn)仍有較大發(fā)展空間。
明年房地產(chǎn)去庫(kù)存是推動(dòng)行業(yè)轉(zhuǎn)向新發(fā)展模式的關(guān)鍵一步，通過供需兩端雙向、精準(zhǔn)、協(xié)同發(fā)力，目的不僅是消化眼前的庫(kù)存，更是要引導(dǎo)市場(chǎng)逐步尋找到一個(gè)與人口結(jié)構(gòu)、城市化階段、居民收入水平相匹配的新的供求平衡點(diǎn)。當(dāng)無(wú)效供給有效出清，合理需求得到有序滿足，產(chǎn)品與服務(wù)品質(zhì)持續(xù)提升，房地產(chǎn)行業(yè)在新的平衡下才能實(shí)現(xiàn)真正的行穩(wěn)致遠(yuǎn)，最終為經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展提供穩(wěn)定支撐。