本報(bào)記者 杜雨萌

12月1日，國(guó)家發(fā)展改革委辦公廳對(duì)外發(fā)布《基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）項(xiàng)目行業(yè)范圍清單（2025年版）》（以下簡(jiǎn)稱《清單》），對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)行范圍作了進(jìn)一步拓展。其中，在城市更新設(shè)施領(lǐng)域，申報(bào)范圍包括老舊街區(qū)、老舊廠區(qū)更新改造項(xiàng)目，以及涵蓋上述多種資產(chǎn)類型的城市更新綜合設(shè)施項(xiàng)目。

“本次政策最富戰(zhàn)略性的亮點(diǎn)在于將城市更新納入擴(kuò)容范圍，而這并非簡(jiǎn)單的范圍擴(kuò)容。”ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長(zhǎng)趙然在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，《清單》將城市更新設(shè)施與租賃住房行業(yè)領(lǐng)域同步納入擴(kuò)容范圍，將為房地產(chǎn)行業(yè)向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型提供一套清晰的“組合拳”，開(kāi)辟以運(yùn)營(yíng)為核心、以盤活存量為路徑的新賽道。

在趙然看來(lái)，政策鼓勵(lì)“城市更新”與“市場(chǎng)化租賃住房”有機(jī)結(jié)合，將為存量資產(chǎn)改造注入新活力。這種結(jié)合，一方面精準(zhǔn)響應(yīng)了“人口凈流入大城市”的住房需求；另一方面，也避免了新一輪大拆大建，是推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展的具體實(shí)踐。另外，“城市更新+租賃住房”模式也與REITs融資特性高度契合。城市更新項(xiàng)目前期投入大、培育期長(zhǎng)，而市場(chǎng)化租賃住房運(yùn)營(yíng)則依賴長(zhǎng)期、穩(wěn)定的資金。REITs恰好為此提供了“開(kāi)發(fā)—培育—退出—再投資”的完整閉環(huán)，這將極大地激勵(lì)社會(huì)資本參與城市更新和租賃住房建設(shè)的積極性。

國(guó)家發(fā)展改革委政策研究室副主任、新聞發(fā)言人李超日前介紹，基礎(chǔ)設(shè)施REITs工作自2020年啟動(dòng)以來(lái)，國(guó)家發(fā)展改革委會(huì)同證監(jiān)會(huì)，持續(xù)推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場(chǎng)擴(kuò)圍擴(kuò)容。目前，發(fā)行范圍已涵蓋了12大行業(yè)的52個(gè)資產(chǎn)類型，其中10個(gè)行業(yè)領(lǐng)域的18個(gè)資產(chǎn)類型已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了首單發(fā)行上市。

隨著此次《清單》的發(fā)布，記者對(duì)比發(fā)現(xiàn)，基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)行范圍新增了城市更新設(shè)施、商業(yè)辦公設(shè)施兩個(gè)行業(yè)領(lǐng)域。另外，新增的資產(chǎn)類型包括酒店、體育場(chǎng)館。進(jìn)一步來(lái)看，新增的酒店這一資產(chǎn)類型分布在園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、文化旅游基礎(chǔ)設(shè)施、消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施三大行業(yè)領(lǐng)域中。新增的體育場(chǎng)館這一資產(chǎn)類型也分布在消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)領(lǐng)域。

如《清單》在消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)領(lǐng)域中明確，申報(bào)范圍包括百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心、商業(yè)街區(qū)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項(xiàng)目，家居、建材、紡織等各類消費(fèi)品市場(chǎng)項(xiàng)目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目，體育場(chǎng)館項(xiàng)目，以及商旅文體健等多業(yè)態(tài)融合的商業(yè)綜合體項(xiàng)目。與上述消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施物理上不可分割、產(chǎn)權(quán)上歸屬于同一發(fā)起人（原始權(quán)益人）的酒店和商業(yè)辦公用房，可納入項(xiàng)目底層資產(chǎn)，其建筑面積占底層資產(chǎn)總建筑面積比例合計(jì)原則上不得超過(guò)30%，特殊情況下最高不得超過(guò)50%。四星級(jí)及以上酒店項(xiàng)目。

值得一提的是，《清單》特別提到，對(duì)于租賃住房、消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施、商業(yè)辦公設(shè)施、養(yǎng)老設(shè)施、城市更新設(shè)施等領(lǐng)域項(xiàng)目，發(fā)起人（原始權(quán)益人）應(yīng)為開(kāi)展相關(guān)業(yè)務(wù)的獨(dú)立法人主體，不得從事商品住宅開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。

“應(yīng)該說(shuō)，這是一項(xiàng)關(guān)鍵隔離，確保了參與主體的核心能力必須聚焦于‘長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)’而非‘短期銷售’，從源頭上引導(dǎo)資本和人才從傳統(tǒng)的開(kāi)發(fā)思維轉(zhuǎn)向服務(wù)與運(yùn)營(yíng)思維，真正推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)向可持續(xù)的內(nèi)生性增長(zhǎng)。”趙然說(shuō)。

李超稱，國(guó)家發(fā)展改革委將繼續(xù)加強(qiáng)與證監(jiān)會(huì)的協(xié)同配合，進(jìn)一步優(yōu)化申報(bào)推薦流程，動(dòng)態(tài)完善有關(guān)項(xiàng)目申報(bào)要求，提高工作質(zhì)效，在嚴(yán)防風(fēng)險(xiǎn)、嚴(yán)把質(zhì)量的基礎(chǔ)上，支持更多符合條件的項(xiàng)目發(fā)行上市，更好推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施REITs支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。