劉正山 

　　最近，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)新動(dòng)向，一線城市房價(jià)仍在高位徘徊的同時(shí)，個(gè)別地區(qū)新建住宅銷量大幅增長。樓市是否走向全面回暖，房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控何去何從？

　　統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前8個(gè)月，全國房地產(chǎn)投資同比增長36.7%左右，商品房銷售面積增長了6.7%，而且目前還在增長。從個(gè)別城市看，剔除經(jīng)濟(jì)適用房和兩限房后，北京8月一手住宅市場共成交5511套，環(huán)比分別增長14.5%，成交均價(jià)18519元/平方米，環(huán)比增長6.8%。在上海，8月本市一手商品住宅共成交13198套，環(huán)比分別提高了17.4%。

　　    那么，是否可以由此得出樓市回暖的結(jié)論呢？答案是否定的。從北京、上海等個(gè)別城市情況看，量價(jià)齊升，似乎可以稱之為回暖。但是，這種短期現(xiàn)象還不足以判斷市場走勢，特別是全國的樓市僅僅表現(xiàn)為成交量的回升，但價(jià)格依然處于徘徊之勢。如果今后一段時(shí)間，樓市出現(xiàn)連續(xù)3個(gè)月以上的量價(jià)齊升的局面，則可認(rèn)為是全面回暖。

　　盡管說目前樓市還沒有出現(xiàn)真正意義上的回暖，但是以房地產(chǎn)市場走勢的先導(dǎo)指標(biāo)“地王”來衡量，回暖的壓力非常大。眾所周知，房屋建設(shè)在土地之上，土地好比是面粉，房地產(chǎn)好比是饅頭。一旦面粉漲價(jià)，饅頭的價(jià)格也將被推高。土地市場的態(tài)勢可以用“地王”數(shù)量的多少來衡量。

　　我對2010年1月1日到9月16日期間全國各種媒體報(bào)道的“地王”統(tǒng)計(jì)表明：全國一共出現(xiàn)50個(gè)“地王”，其走勢特點(diǎn)為：自6月開始，“地王”數(shù)量持續(xù)上揚(yáng)：6月2個(gè)，7月3個(gè)，8月3個(gè)，9月（截至9月16日）10個(gè)。這50個(gè)“地王”與2009年的特征不同——國企（包括央企）主導(dǎo)“地王”的局面被打破，民企（包括非國有的上市公司和外資企業(yè)）在土地市場上日益唱主角，而且，還出現(xiàn)了“個(gè)人地王”。50個(gè)“地王”中，國企（包括央企）拍得14個(gè)，占28%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于2009年的70%。

　　這說明，4月中旬以來中央及各地出臺的一系列調(diào)控政策措施雖然產(chǎn)生了房地產(chǎn)市場“量跌價(jià)滯”的效果，但并未對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展形成根本影響，房地產(chǎn)市場的前景依舊被看好。

　　為何這一輪房地產(chǎn)市場調(diào)控尚未取得預(yù)期成效？一是調(diào)控存在“時(shí)滯”（time lag）。時(shí)滯是時(shí)間滯后的簡稱，是指某一政策從啟動(dòng)到產(chǎn)生效果的時(shí)間段。2010年新國十條（《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》）出臺之后，各部委和各地逐步出臺落實(shí)舉措，如4月30日北京出臺“限定購房套數(shù)”的細(xì)則；6月5日住建部出臺了第二套房新認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。隨著時(shí)間的推移，新國十條的逐步落地，調(diào)控開始“初見成效”。本輪房地產(chǎn)調(diào)控最重要的目標(biāo)是：遏制部分城市房價(jià)過快上漲。而到目前，房價(jià)已經(jīng)不再“過快上漲”。當(dāng)然，如住建部政策研究中心副主任王玨林所說，價(jià)格是老百姓衡量調(diào)控是否成功的唯一標(biāo)準(zhǔn)。價(jià)格下來了，百姓就會認(rèn)為此次調(diào)控取得了效果。因此，“商品住宅的價(jià)格必須下來”，本輪調(diào)控才算達(dá)到最終目的。

　　二是現(xiàn)有調(diào)控舉措尚未完全落地。如，新“國十條”中規(guī)定的“財(cái)政部、稅務(wù)總局要加快研究制定引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)和調(diào)節(jié)個(gè)人房產(chǎn)收益的稅收政策”，至今尚未落實(shí)；“加快閑置房地產(chǎn)用地處理 ”，有待強(qiáng)化落實(shí)，因?yàn)閲临Y源部的工作安排為“7月督察、8月約談、9月問責(zé)”，閑置土地處置結(jié)果如何，尚待觀察。此外，“國土資源部要指導(dǎo)督促各地及時(shí)制定并公布以住房為主的房地產(chǎn)供地計(jì)劃，增加居住用地供應(yīng)，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，三類用地總占比不低于70% ”，也沒有得到較好的落實(shí)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至今年9月9日，各主要城市的推地?cái)?shù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)未達(dá)到計(jì)劃目標(biāo)。即使與去年相比，也只完成了其土地出讓總量的66%。11個(gè)城市平均土地出讓量，僅完成了今年計(jì)劃的47%。特別是北京、重慶、廣州、杭州等城市，截至目前僅完成今年土地出讓計(jì)劃的不足三成。