商品房與保障房，一個(gè)價(jià)格高企，另一個(gè)專供保障，兩者性質(zhì)、稅收、價(jià)格迥異。但如今，遭遇發(fā)展瓶頸的樓市在探索新解法，這兩者之間的通道正打開(kāi)。
記者在基層調(diào)查發(fā)現(xiàn)，江蘇、四川、山東、湖南等一些地方政府部門正在積極推進(jìn)存量商品房改為保障房：力求既能化解商品房的庫(kù)存，又能破解保障房的資金短缺問(wèn)題。
不過(guò)，這種樓市新解法并非一帆風(fēng)順，政府當(dāng)“買家”如何化解尋租風(fēng)險(xiǎn)？開(kāi)發(fā)商是否樂(lè)意？群眾能否受益？這些問(wèn)題都引人關(guān)注。
去庫(kù)存與融資難
“去庫(kù)存”已是商品房市場(chǎng)的主基調(diào)。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然處于調(diào)整期，截至4月末，全國(guó)商品房待售面積65681萬(wàn)平方米，比3月末增加682萬(wàn)平方米，其中住宅待售面積增加330萬(wàn)平方米。
與此同時(shí)，資金日益成為保障房建設(shè)中的瓶頸。在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)下行壓力較大的情況下，不少地方配套資金落實(shí)困難，在商品房項(xiàng)目中配建的公租房和依托商業(yè)開(kāi)發(fā)實(shí)施改造的棚改項(xiàng)目，二者的推進(jìn)都受到影響。
打通存量商品房和保障房的對(duì)接通道，成為一劑藥方。
國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心研究員張立群說(shuō)，一些地方把城市的存量房改成保障房，可以把政府對(duì)困難群體的兜底和商品房存量的消化有機(jī)結(jié)合起來(lái)。
嚴(yán)防權(quán)力尋租
據(jù)記者調(diào)查，當(dāng)前主要有三種方式推進(jìn)存量商品房改保障房：
——政府部門直接回購(gòu)社會(huì)房源，以不同方式提供給住房保障對(duì)象；
——不以任何方式組織房源，以貨幣補(bǔ)貼的方式，鼓勵(lì)住房保障對(duì)象購(gòu)置社會(huì)存量商品住宅；
——政府部門充當(dāng)中間人，為棚改居民和房地產(chǎn)企業(yè)牽線搭橋，集中組織房產(chǎn)推介會(huì)或組織團(tuán)購(gòu)，以貨幣安置的方式支持棚改居民購(gòu)置位置合適和價(jià)格較低的房源。
政府在其中扮演重要角色，如何防范權(quán)力尋租，成為社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。
根據(jù)近年來(lái)審計(jì)署對(duì)城鎮(zhèn)保障性安居工程跟蹤審計(jì)顯示，盡管資金管理和建設(shè)運(yùn)營(yíng)不斷規(guī)范、總體情況較好，但一些地方和單位仍存在違反規(guī)定或管理不規(guī)范等問(wèn)題。以2013年審計(jì)為例，有55個(gè)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目拆遷安置實(shí)施不規(guī)范，違規(guī)分配安置住房933套、發(fā)放改造安置資金1291.84萬(wàn)元。
中國(guó)社會(huì)科學(xué)院副研究員陳飛建議，應(yīng)對(duì)政府部門在參與搭建存量房和保障房橋梁過(guò)程中的行為進(jìn)行規(guī)范和監(jiān)督，做好資金監(jiān)管，防止資金籌集、管理和使用等過(guò)程中的“跑冒滴漏”現(xiàn)象。
仍面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)
存量商品房改保障房，盡管成效初現(xiàn)，但依然面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。
一些基層干部反映，目前部分城市還缺乏規(guī)范的操作細(xì)則，尤其是如何選擇房源和定價(jià)方面難以把握，而且市場(chǎng)上缺乏相應(yīng)的住房產(chǎn)品。從政府采購(gòu)程序、選房標(biāo)準(zhǔn)和資金監(jiān)管等方面相關(guān)指導(dǎo)政策和操作規(guī)范有待細(xì)化。
另外，現(xiàn)有存量房的造價(jià)及稅費(fèi)成本較高，而保障房相應(yīng)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)與普通商品住宅市場(chǎng)定價(jià)差距較大，房地產(chǎn)企業(yè)積極性難以調(diào)動(dòng)。
一些房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人向記者坦承，之所以愿意提供部分房源作為保障房房源，主要是希望通過(guò)規(guī)模銷售降低成本，并及早回籠資金，但這部分房源的土地、建設(shè)和稅費(fèi)成本與正常渠道銷售的房源并無(wú)二致，長(zhǎng)期和大范圍參與的意愿并不強(qiáng)。
中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)馮俊說(shuō)，商品房里面有土地費(fèi)用、稅費(fèi)等，但政府組織建設(shè)的保障房的成本低于市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，能不能把這塊成本降下來(lái)是吸引企業(yè)參與的關(guān)鍵。
據(jù)新華社北京5月19日電