6月1日起，海曙中山西苑小區(qū)要漲物業(yè)費(fèi)了。就在前天，業(yè)主投票通過(guò)了這事。同時(shí)通過(guò)的，還有引入新的物業(yè)管理公司。

    提物業(yè)管理費(fèi)，對(duì)于小區(qū)業(yè)主來(lái)說(shuō)，這得是多大的事啊。要知道，有些小區(qū)連物業(yè)費(fèi)都收不齊。可在中山西苑小區(qū)，這事竟成功了。

    訣竅在哪里？說(shuō)來(lái)也不復(fù)雜，小區(qū)請(qǐng)來(lái)了能說(shuō)會(huì)道的“老娘舅”——第三方物業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)。這個(gè)評(píng)估機(jī)構(gòu)，與小區(qū)毫無(wú)利益關(guān)系。要不要提價(jià)、怎么提，都請(qǐng)“老娘舅”來(lái)評(píng)一評(píng)。聽了“老娘舅”中肯的分析，居民服氣了，事情就好辦了。

    老物業(yè)撂挑子

    “老娘舅”第三方物業(yè)評(píng)估公司來(lái)了

    位于海曙區(qū)望春街道的中山西苑小區(qū)，成立于1998年，共有1631戶業(yè)主。69歲的陸德康，是小區(qū)業(yè)委會(huì)主任。從去年8月份開始，他就一直在操心小區(qū)物業(yè)管理的事。

    “去年8月8日這天，小區(qū)物業(yè)管理公司找到業(yè)委會(huì)，說(shuō)想提價(jià)，理由是最近幾年都在虧損。他們說(shuō)，2014年就虧了60萬(wàn)元。”物管公司提出這一想法后，陸德康說(shuō)，當(dāng)時(shí)小區(qū)業(yè)委會(huì)也是同意的，畢竟十多年來(lái)也一直沒(méi)漲過(guò)物業(yè)費(fèi)。之后，業(yè)委會(huì)也把這事向社區(qū)居委會(huì)“吹了風(fēng)”。

    去年年底，大約11月底12月初左右，物管公司拿出提價(jià)方案，內(nèi)容一公布，把業(yè)委會(huì)都驚呆了。“他們提出三套方案，分別漲100%、166%、200%。一下子提了這么多，這顯然行不通??！” 陸德康說(shuō)，知道業(yè)委會(huì)的態(tài)度后，物管公司索性準(zhǔn)備不干了，說(shuō)要退出中山西苑小區(qū)。

    巧的是，就在漲價(jià)方案提出沒(méi)多久后，小區(qū)進(jìn)賊了，一夜間偷了7戶人家。另外，這幾年來(lái)，業(yè)主對(duì)現(xiàn)物業(yè)管理公司也很有很多怨言，比如環(huán)境、治安。

    “既然他們想退，另聘一家物業(yè)公司說(shuō)不定也行?！笨稍趺雌福瑯I(yè)委會(huì)也沒(méi)底，于是陸德康找到了轄區(qū)物業(yè)主管部門，請(qǐng)他們幫忙出謀劃策。

    就這樣，寧波中衡物業(yè)服務(wù)評(píng)估咨詢有限公司，被推出來(lái)了。

    兩件大事同時(shí)進(jìn)行

    光公示就貼了6道

    任沈德接下了中山西苑這個(gè)“燙手山芋”，他是寧波中衡物業(yè)服務(wù)評(píng)估咨詢有限公司總經(jīng)理。盡管公司成立才一年多時(shí)間，但處理這樣的“麻煩事”，任沈德早已游刃有余。

    在去年年底，經(jīng)物管部門推薦，任沈德與陸德康接上了頭。

    這時(shí)，中山西苑原物管公司去意已決。那么，接手后的頭一件事就是算賬。“虧損多少，到底要不要漲價(jià)，漲多少，都要慢慢算來(lái)?！比紊虻铝辛藗€(gè)單子，要做什么事，一樁樁一件件，有條不紊地進(jìn)行。

    “首先，核算原物業(yè)公司的財(cái)務(wù)。經(jīng)過(guò)我們核算后，年虧損約40萬(wàn)元?！?任沈德說(shuō)，在綜合周邊物業(yè)服務(wù)價(jià)格、人工工本等因素，評(píng)估公司給出了物業(yè)管理費(fèi)每月每平方米上調(diào)0.1元的建議。當(dāng)時(shí)，小區(qū)物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為0.3元至1.8元不等。

    第二件大事，是選聘新的物業(yè)管理公司。評(píng)估公司協(xié)助業(yè)委會(huì)通過(guò)網(wǎng)絡(luò)招聘的形式，從應(yīng)聘的8家物業(yè)公司中選定了2家。

    當(dāng)然，提價(jià)、換物管，這些事與每位業(yè)主都有關(guān)系，得一一告知。

    即便對(duì)于專業(yè)的第三方評(píng)估公司來(lái)說(shuō)，這兩件大事同時(shí)進(jìn)行的小區(qū)，也還是比較少見的?！扒昂蠊夤揪唾N了6道，小區(qū)有125個(gè)樓道，每個(gè)樓道都要貼到，一共貼了750張?！比紊虻抡f(shuō)。

    提著投票箱上門“拉票”

    多數(shù)居民還挺配合

    提價(jià)方案擬好了，待選的兩家新物業(yè)公司也選定了，可直到這時(shí)，陸德康和任沈德心里都還沒(méi)底。因?yàn)榘凑找?guī)定，這兩件事能成與否，這還得開業(yè)主大會(huì)，經(jīng)小區(qū)半數(shù)以上業(yè)主通過(guò)才能生效。

    “這么多人召集起來(lái)開大會(huì)顯然不現(xiàn)實(shí)，我們只能提著投票箱上門找業(yè)主投票。”5月12日至5月18日期間，評(píng)估公司、居委會(huì)共派出26人，分13組挨個(gè)走訪業(yè)主家。

    任沈德說(shuō)，為了堵到人，他們把走訪的時(shí)間定在工作日每晚6點(diǎn)至8點(diǎn)，“周末好些，不少居民在家，白天也能上門?！?/p>

    1631戶業(yè)主都要走訪到，可不是件輕松活。也有些業(yè)主，第一次去沒(méi)人，第二次去還是沒(méi)人。遇到這種情況，他們就會(huì)采用電話錄音的形式，給業(yè)主打電話，請(qǐng)業(yè)主通過(guò)電話投票?！昂迷?，期間社區(qū)已經(jīng)做了很多工作，我們上門也少了很多解釋工作?！?/p>

    對(duì)于中山西苑的居民來(lái)說(shuō)，選票向送到家門口這事這還挺新鮮的。知道對(duì)方上門的原因后，大多數(shù)居民都還挺配合的，表示“水電費(fèi)都漲了，小區(qū)物業(yè)費(fèi)十多年沒(méi)漲過(guò)了，漲價(jià)這事我們能理解”。當(dāng)然也有不配合的投了棄權(quán)票，不過(guò)多數(shù)是不住在本小區(qū)的業(yè)主。

    好在，這事總算快告一段落了。前天，在小區(qū)業(yè)委會(huì)、業(yè)主代表、社工和第三方評(píng)估公司見證下，13個(gè)投票箱一一被打開了。

    現(xiàn)場(chǎng)唱票， 關(guān)于選聘新物業(yè)企業(yè)的投票，共收到1273張，占全體業(yè)主量比例超過(guò)78%，無(wú)效票11張，棄權(quán)52張，其中1003票投給經(jīng)房物業(yè)。至于調(diào)整物業(yè)費(fèi)的投票，共收到有效票1262張，其中984張?zhí)醿r(jià)。

    至此，中山西苑小區(qū)選聘新物業(yè)、物業(yè)費(fèi)每月每平方米上調(diào)0.1元兩項(xiàng)提案，都通過(guò)了。

    業(yè)委會(huì)和評(píng)估公司也暫時(shí)都能松一口氣了。接下來(lái)，評(píng)估公司要做的，就是協(xié)助業(yè)委會(huì)做好新舊物業(yè)公司的更替。

    專業(yè)評(píng)估公司能做的事還挺多

    換屆、提價(jià)、新聘都能管上

    “通過(guò)第三方物業(yè)評(píng)估公司，同時(shí)操作選聘小區(qū)物業(yè)企業(yè)、提物業(yè)費(fèi)，這在海曙區(qū)還是首次?！卞X江晚報(bào)記者從海曙區(qū)物業(yè)管理辦公室了解到，海曙在全寧波最先引入第三方評(píng)估公司，“自去年引入后，已經(jīng)陸續(xù)有不少小區(qū)嘗到了甜頭。”

    海曙區(qū)物管辦相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，引入第三方評(píng)估公司，可以做很多事，比如指導(dǎo)業(yè)委會(huì)成立、換屆，評(píng)估物業(yè)提價(jià)類項(xiàng)目，協(xié)助選聘新物管，對(duì)物業(yè)品質(zhì)進(jìn)行監(jiān)督等。目前，寧波僅有兩家專業(yè)第三方物業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)。

    “比如物業(yè)管理費(fèi)要上漲這類事，之前也有小區(qū)提出過(guò)，但第一輪并不成功。第二輪引入第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)后，竟然順利通過(guò)了?！焙Ｊ镂锕苻k相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)，因?yàn)樵u(píng)估機(jī)構(gòu)這個(gè)角色是獨(dú)立于物業(yè)和業(yè)主之外的，與誰(shuí)都沒(méi)有利益關(guān)系，容易取得業(yè)主信任，這就相當(dāng)于給社區(qū)請(qǐng)來(lái)了個(gè)“老娘舅”。

    在一年多時(shí)間內(nèi)，任沈德已經(jīng)做了二三十回“老娘舅”，有要提物業(yè)費(fèi)的，也有要選聘新物管的，說(shuō)起來(lái)都不是什么輕松的事。但讓他最自豪的是，不是“拆散”了多少對(duì)物管和業(yè)委會(huì)，而是勸和的那次經(jīng)歷。

    “去年，有個(gè)小區(qū)的物業(yè)管理公司和業(yè)委會(huì)鬧得很不愉快，物管也要求退出。我們?cè)u(píng)估公司介入后，先通過(guò)核算、評(píng)估出具了具有說(shuō)服力的評(píng)估報(bào)告。期間，我們又和街道一起給雙方做工作，最終的結(jié)果是兩家握手言和了，物管公司還是繼續(xù)留在了社區(qū)服務(wù)?！比紊虻赂嬖V錢江晚報(bào)記者。