國家統(tǒng)計局發(fā)布的全國70個大中城市新建商品住宅價格指數(shù)顯示，杭州4月份的房價較3月有0.4%的上漲，漲幅微小。相比去年4月和2010年4月，指數(shù)下跌了10.3%和8.7%。

　　換言之，現(xiàn)在的房價比5年前還低。

　　樓市現(xiàn)在開始回暖了，而業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，杭州現(xiàn)在不少區(qū)域的價值被低估了。

　　藍(lán)孔雀板塊：混戰(zhàn)導(dǎo)致價值扭曲

　　目前在售均價：毛坯15000-18000元/平方米，精裝20800元/平方米

　　區(qū)域真正價值：22000-23000元/平方米

　　說到被低估的板塊，最先要提到的一定是藍(lán)孔雀板塊。這里說的藍(lán)孔雀板塊，包括藍(lán)孔雀地塊的周邊幾個項目。

　　為什么要第一個提，可能熟悉杭州樓市的人都知道。藍(lán)孔雀地塊曾與華家池地塊齊名，在杭州樓市享有“南有華家池，北有藍(lán)孔雀”的美稱。

　　當(dāng)時，華家池三宗地塊的成交樓面價大概在22000元/平方米左右。如今，已經(jīng)開盤的綠地華家池1號和世茂天宸的毛坯單價在37000-45000元/平方米左右，相對地價的溢價大約是15000-23000元/平方米。

　　反觀藍(lán)孔雀，幾宗住宅用地的成交均價在14000-15000元/平方米左右，如今已經(jīng)開盤的項目毛坯售價大約只有18000元/平方米，相比地價的溢價只有3000-4000元/平方米。而實際上，藍(lán)孔雀單元內(nèi)的部分房源，實際銷售價格還遠(yuǎn)不到18000元/平方米。也就是說，藍(lán)孔雀是完全貼著成本在賣的。從目前的銷售情況來看，藍(lán)孔雀的板塊價值遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有得到認(rèn)可。

　　杭州資深房產(chǎn)評論員丁建剛，也認(rèn)為該地塊是“老城區(qū)、乃至整個城市中難得的寶地”。

　　從交通配套來看，除了已有的留祥路、莫干山路兩條交通主干道和化工路、育英路等輔助道路，地鐵2號線、5號線、10號線均在綜合體周邊穿過(規(guī)劃)，其中2號線、5號線距離綜合體1-1.5公里，10號線緊鄰綜合體，并設(shè)有育英路站點。商業(yè)配套方面，更是延續(xù)了申花的繁華，布有城西銀泰城、中糧大悅城、月星國際家居生活廣場、麥德龍購物中心、遠(yuǎn)洋大運(yùn)河商務(wù)區(qū)、華潤藍(lán)翔歡樂頌、民生藥業(yè)綜合體(規(guī)劃)、復(fù)地北城中心等。景觀資源方面，除內(nèi)部小區(qū)景觀外，綜合體西側(cè)即為大型生態(tài)休閑綠地。

　　可以說，這是一個被市場高度認(rèn)可的區(qū)域。正常情況下，這個區(qū)域的價格達(dá)到與申花核心區(qū)一致應(yīng)該不成問題。

　　可惜，現(xiàn)實情況是區(qū)域內(nèi)的幾家開發(fā)商心不夠齊，在區(qū)域價值還沒有傳遞給購房者之前，就已經(jīng)開始了“混戰(zhàn)”了。這樣的營銷方式會讓整個市場最先看到各個項目的不足之處，而看不到整個區(qū)域的未來發(fā)展價值。

　　區(qū)域內(nèi)在售樓盤

　　金地申花里(精裝)18500元/平方米

　　三江花園道壹號18500元/平方米

　　融信藍(lán)孔雀19800元/平方米

　　漢嘉申花郡18000元/平方米

　　勾莊板塊：余杭身份拉低房價

　　目前在售均價：毛坯12600元/平方米，精裝14600元/平方米

　　區(qū)域真正價值：17000-18000元/平方米

　　這里所指的“勾莊”，就是北部軟件園以北的區(qū)域，簡單來說就是萬科北宸之光、濱江萬家名城、融科璦頤灣、萬通上園國際和越秀星匯尚城等幾個樓盤。

　　這幾個樓盤中，萬科北宸之光是最早拿地，也是最早開盤的項目。目前，項目已經(jīng)接近收尾階段。透明售房網(wǎng)顯示，目前項目只有372套剩余房源，累計成交均價14764元/平方米。

　　也正是萬科的這個價格，奠定了整個板塊的基礎(chǔ)。隨后濱江萬家名城也以毛坯12600元/平方米、精裝14600元/平方米的價格向萬科看齊。

　　這個區(qū)域的價值又何止這些呢？與一路之隔的北部軟件園的幾個樓盤相比，勾莊這幾個項目在品牌知名度和產(chǎn)品口碑上，可能都更勝一籌，尤其是萬科和濱江。

　　尤其是萬達(dá)廣場入駐之后，這個區(qū)域迎來了前所未有的人氣和關(guān)注度。北部軟件園的產(chǎn)業(yè)入駐和萬達(dá)廣場的開業(yè)，讓大城北成為一個“產(chǎn)住一體”的區(qū)域，可以大大減少工作和住宅之間的交通成本。

　　這個區(qū)域的樓面價從萬科拿地時的4000多元/平方米，到濱江的6000多元/平方米，再到融科的8000多元/平方米，最后到萬通和越秀的9000余元/平方米。日趨走高的拿地價格，也反映出開發(fā)商對這個區(qū)域的未來非?？春?。

　　板塊內(nèi)的項目價格無法走高，不光是因為萬科和濱江的“低開”，更大原因或許還是“余杭區(qū)”的身份，讓不少購房者望而卻步了。

　　但是，“同城一體化”的方針既然已經(jīng)提出，那隨著時間的推移，肯定會更大力度的實施下去。甚至，我們不排除勾莊這一帶會出現(xiàn)像以前的三墩或者蔣村一樣，從余杭區(qū)劃歸杭州主城區(qū)的可能。屆時，大牌開發(fā)商開發(fā)的產(chǎn)品，或許會比目前北軟幾個樓盤在二手房市場上更有吸引力。

　　區(qū)域內(nèi)在售樓盤：

　　萬科北宸之光(精裝)14800元/平方米

　　濱江萬家名城(毛坯)12600元/平方米(精裝)14600元/平方米

　　之江轉(zhuǎn)塘：交通問題讓人卻步

　　目前在售均價：毛坯15000-17000元/平方米，精裝23000元/平方米

　　區(qū)域真正價值：公寓20000元/平方米以上排屋別墅價格會更高

　　以前的之江轉(zhuǎn)塘一直都是杭州的豪宅聚集區(qū)，像九溪玫瑰園、云棲玫瑰園、公元沐橋等多個高端排屋別墅都聚集于此。之江的好山好水和安靜的環(huán)境，讓這個區(qū)域成了當(dāng)時富豪們的最愛。

　　但是隨著時間的推移，之江的發(fā)展并沒有跟上富豪們需求的步伐，再加上西溪居住區(qū)的崛起，這個區(qū)域就“沒落”了。當(dāng)之江板塊再次回到人們視野中的時候，這個區(qū)域已經(jīng)不再是單純的豪宅住區(qū)，區(qū)域內(nèi)有公寓、有排屋，還有酒店式公寓、辦公樓，更有了全新的商業(yè)綜合體。唯一不變的，是全杭州最難得的好山好水還在。

　　可就是一樣一個區(qū)域，近年卻成了樓市的重災(zāi)區(qū)——開發(fā)商蜂擁過去了，購房者卻不愿挪步之江。很大一個原因，就是在購房者心里，之江太遠(yuǎn)了，心理距離遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于實際上的物理距離。因為“遠(yuǎn)”，所以購房者對這個區(qū)域的價格，自然也無法認(rèn)可。

　　之江的交通，可能也是之江到目前為止最大的痛。以前，從主城區(qū)過去，只有一條之江路，若遇上堵車，只能傻傻等著。但是，隨著之江大橋的貫通，之江轉(zhuǎn)塘之間多了之江大橋-彩虹快速路-中河高架這樣一條更便捷的走法。這條路，很多購房者可能根本沒有走過。

　　記者從體育場路的浙江日報社出發(fā)，去往融科璦驪山，先選擇了常規(guī)的中河高架-之江路的走法，全程大約27公里，經(jīng)過30個紅燈，用時50分鐘?；貋淼臅r候，記者選擇了之江大橋-彩虹快速路-中河高架的走法，全程大約25公里，經(jīng)過11個紅燈，用時32分鐘。

　　如此可見，之江的交通在明顯得到改善。未來紫之隧道開通后，之江的交通將會進(jìn)一步的發(fā)展。當(dāng)之江最大的交通問題緩解以后，之江的居住價值，勢必會得到更多人的認(rèn)可。到那時候，之江的房子肯定不再是現(xiàn)在這個價格了。

　　區(qū)域內(nèi)在售樓盤：

　　-融科璦驪山

　　公寓15000-16000元/平方米

　　洋房22000-24000元/平方米

　　-大家之江悅

　　(毛坯)16000-18000元/平方米

　　(精裝)21000-22000元/平方米

　　-嘉里云荷廷

　　(精裝)23000-24000元/平方米