深圳樓市為什么這么瘋狂?尤其是曾經(jīng)的價(jià)值洼地龍華，三年內(nèi)房價(jià)已經(jīng)翻番。這樣的繁榮還能持續(xù)多久?

　　現(xiàn)在的深圳樓市比股市還瘋狂?這個(gè)說法一點(diǎn)都不夸張。

　　最近一個(gè)月以來，每逢周末，深圳都要上演“搶房大戰(zhàn)”，幾千人搶幾百套房已成常態(tài)。

　　就在上周六(5月23日)，位于深圳龍華新區(qū)的某樓盤推出719套房源，卻迎來了愈4000人，均價(jià)高達(dá)4萬元/平方米，比半年前高出7500元/平方米，依然在兩小時(shí)內(nèi)售罄。

　　不斷出現(xiàn)的日光盤、被刷新的區(qū)域價(jià)格刺激著人們的神經(jīng)，購房者唯恐買不到房的情緒肆意蔓延。

　　深圳樓市為什么這么瘋狂?尤其是曾經(jīng)的價(jià)值洼地龍華，三年內(nèi)房價(jià)已經(jīng)翻番。這樣的繁榮還能持續(xù)多久?

　　不斷上演的搶房大戰(zhàn)

　　位于深圳福田區(qū)的大中華國際交易廣場最近頗受開發(fā)商喜愛，因?yàn)樗梢匀菁{三四千人。

　　自從“330新政”后，深圳樓盤開盤的場面是日漸龐大，幾百套房源往往會(huì)被幾千人認(rèn)籌，小型會(huì)所已經(jīng)裝不下那么多人，開發(fā)商只能轉(zhuǎn)向大中華國際交易廣場。

　　一位踩盤多年的業(yè)內(nèi)人士對(duì)本報(bào)記者表示，第一次見這么大的開盤現(xiàn)場。

　　5月23日，大中華國際交易廣場又迎來了一次巨型開盤儀式，并刷新了此前到場3000多人的記錄。

　　當(dāng)天上午，位于深圳龍華新區(qū)的中海錦城二期在這里正式開盤，推出719套89~190平方米精裝房源，均價(jià)逾4萬元/平方米，最高達(dá)5.4萬元/平方米。

　　4000多名購房者冒著暴雨從四面八方趕來，700多套房源在開盤后兩個(gè)小時(shí)迅速售罄，中海地產(chǎn)當(dāng)天錄得逾28億元的銷售收入。

　　4萬元/平方米在深圳并不算高，但在龍華新區(qū)，卻是新盤首次“破4”。

　　事實(shí)上，中海錦城是龍華新區(qū)的前地王項(xiàng)目。2013年10月，中海地產(chǎn)經(jīng)過66輪競價(jià)，最終以38.2億元總價(jià)競得該龍華地塊，樓面地價(jià)1.46萬元/平米，溢價(jià)率達(dá)91%，創(chuàng)下當(dāng)年深圳住宅用地的總價(jià)與單價(jià)新高。而由于需配建9.8萬平方米的安居型商品房，這宗土地的綜合成本高達(dá)2.5萬元/平方米，與當(dāng)時(shí)周邊的二手房價(jià)相當(dāng)。

　　去年11月，中海錦城首次開盤時(shí)的均價(jià)為3.25萬元/平方米，當(dāng)時(shí)也是龍華新區(qū)新盤首次“破3”。僅僅過了半年時(shí)間，中海錦城的新房價(jià)格已經(jīng)漲了23%。

　　與中海錦城二期同一天開盤或加推的還有南山區(qū)博林天瑞、塘朗城。其中，博林天瑞推出480套110-260房源，并臨時(shí)加推80套，均價(jià)5萬元/平方米，當(dāng)天售罄;塘朗城首次開盤，推出348套85-140平方米房源，并臨時(shí)加推116套，均價(jià)4萬元/平方米。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，僅5月23日，深圳共推出約1663套房源，共吸引超7500人次搶房，總銷售額近70億元。

　　新房庫存不夠賣8個(gè)月

　　根據(jù)百城價(jià)格指數(shù)，深圳房價(jià)已經(jīng)連續(xù)幾個(gè)月領(lǐng)漲全國，其扶搖直上的房價(jià)走勢讓人咂舌。

　　深圳樓市火爆，歸根結(jié)底是供不應(yīng)求所致。

　　根據(jù)全國第六次人口普查數(shù)據(jù)，截止到2010年底，深圳住房自有率為26.9%(覆蓋范圍包括原農(nóng)村私房)，而北京、上海住房自有率在70%左右，廣州為89.9%，遠(yuǎn)高于深圳；截至2013年底，估計(jì)深圳住房自有率為30%，居民住房自有水平仍比較低，全市有70%的人靠租房來解決住房問題。

　　同時(shí)，深圳又是一個(gè)人口凈流入城市，且以年輕人為主。深圳統(tǒng)計(jì)年鑒的數(shù)據(jù)顯示，截至2013年，深圳常住人口1063萬人，其中，外來人口占70.8%。近十年內(nèi)，深圳常住人口增長了284萬人，平均每年人口凈流入28.4萬人。

　　一邊是巨大的購房需求，一邊卻是有限的新房供應(yīng)。世聯(lián)行統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，截至到5月17日，深圳全市一手房可售面積為375.47萬平方米，可售套數(shù)為3.44萬套。該機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，若按近8周深圳全市新房周平均1085套的銷售速度，目前的新房可售量消化時(shí)間為不足8個(gè)月。

　　而深圳的新增住宅建設(shè)用地基本枯竭，去年一年僅供應(yīng)一宗住宅用地，未來將以盤活存量即舊改的方式作為主要供地方式。但由于舊改周期長、難度，未來深圳的土地供應(yīng)可能會(huì)出現(xiàn)斷層。

　　深圳中原研究中心經(jīng)理王飛對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》記者表示，新房供應(yīng)在6月還會(huì)放量，加上可能出現(xiàn)新一輪降息，深圳樓市還會(huì)延續(xù)目前火熱的態(tài)勢，甚至進(jìn)一步爆發(fā)。

　　昔日洼地將“破5”？

　　值得注意的是，曾經(jīng)的價(jià)值洼地——龍華成為了一匹黑馬。

　　深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，今年4月，龍華新房成交均價(jià)為 2.6萬元/平方米，環(huán)比上升了10.8%，上升幅度居整個(gè)深圳市的首位。

　　事實(shí)上，從去年四季度開始，龍華便拉開了迅猛的漲勢。

　　去年11月，中海錦城把龍華新房均價(jià)帶入了“3”的臺(tái)階。“330”新政之后，龍華新房價(jià)格再度拉漲。4月，星河傳奇加推，均價(jià)升至3.7萬元/平方米。進(jìn)入5月，中海錦城加推，則直接將龍華新房均價(jià)帶入“4”時(shí)代，與深圳關(guān)內(nèi)的福田、羅湖房價(jià)相去不遠(yuǎn)。

　　在這一次次的漲價(jià)中，到場購房者一次比一次多，銷售不減反增，超“3”的這幾個(gè)項(xiàng)目的開盤銷售率都近 100%。

　　要知道，作為關(guān)外片區(qū)，龍華在5年前還是一個(gè)不被看好的區(qū)域。即便是在2011年底從寶安區(qū)中獨(dú)立出來成立新區(qū)，其房價(jià)也在很長一段時(shí)間內(nèi)處于洼地。

　　深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，2012年4月，龍華新房均價(jià)才1.3萬元/平方米。也就是說，在過去三年時(shí)間內(nèi)，龍華新房均價(jià)已經(jīng)翻了一倍。

　　“龍華房價(jià)近幾年大漲，主要還在于其優(yōu)越的地理位置和區(qū)域規(guī)劃?！蓖躏w表示。

　　龍華新區(qū)位于長條形深圳的中軸位置，南面緊鄰?fù)恋叵∪薄⑷丝谧顬槊芗腃BD福田區(qū)，被稱為福田的后花園。而以高鐵站深圳北站交通樞紐以依托，龍華通有多條地鐵線路，交通便利，可快速達(dá)到其他區(qū)域。

　　在中心區(qū)域福田、羅湖、南山新房均價(jià)持續(xù)維持在4萬元/平方米以上的水平下，龍華以相對(duì)低廉的價(jià)格，便捷的交通條件，吸引了越來越多的購房者，尤其是在大型購物中心等生活配套的不斷完善之后。

　　王飛說，以往到龍華買房的都是剛需客，今年以來一大批改善性需求、投資客也開始轉(zhuǎn)向龍華，“目前龍華的投資客占比在20%-30%之間，這個(gè)比例非常高，因?yàn)槿型顿Y客的占比在15%左右”。

　　此外，越來越多的香港人也選擇來龍華買房。由于地鐵龍華線可直抵福田口岸，來往深圳香港兩地非常方便。加上正在建設(shè)的廣深港高鐵將于2017年通車，屆時(shí)往來香港將更加便利。

　　王飛認(rèn)為，在貨幣寬松的環(huán)境下，龍華依然具有一定上漲空間。

　　去年剛拿下龍華新地王的龍光地產(chǎn)就表示將讓龍華“破5”。龍光地產(chǎn)在去年10月以46.8億元總價(jià)競得深圳龍華玖龍璽項(xiàng)目，總建筑面積約19萬平方米，折合樓面地價(jià)約2.5萬元/平方米。

　　龍光地產(chǎn)執(zhí)行董事兼財(cái)務(wù)總監(jiān)賴卓斌對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》記者表示，玖龍璽項(xiàng)目將于10月推出預(yù)售，貨值100億元人民幣。按此計(jì)算，玖龍璽項(xiàng)目的均價(jià)將達(dá)5萬元/平方米。

　　不過，也有投資客向本報(bào)記者表示，龍華在這一波漲價(jià)潮中力度過猛，可能會(huì)在未來兩三年內(nèi)陷入滯漲。