在政策暖風(fēng)的持續(xù)吹拂下，房地產(chǎn)成交穩(wěn)步攀升，無(wú)論是新房市場(chǎng)還是二手房市場(chǎng)，均回溫明顯。其中，以北京、上海、深圳等為代表的一線城市，都在2014年來再次出現(xiàn)了日光盤，一線城市的住宅用地供應(yīng)減少，這種情況下，一線城市在本輪市場(chǎng)復(fù)蘇中成為領(lǐng)頭羊。業(yè)內(nèi)稱，政策刺激對(duì)基本面較好的城市所帶來的作用積極，而對(duì)供過于求的城市提振作用有限。

　　□新房

　　供需持續(xù)升溫

　　年初以來，一系列利好政策對(duì)市場(chǎng)的影響正在發(fā)酵。供應(yīng)持續(xù)回暖，拉動(dòng)樓市成交持續(xù)升溫。據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，在剛剛過去的一周(5·11-5·17)，北京商品住宅累計(jì)成交2230套，環(huán)比前一周大漲37.7%。這只是近期樓市的一個(gè)縮影。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在3·30新政、降準(zhǔn)、降息等樓市利好政策疊加效應(yīng)下，樓市正持續(xù)升溫，樓市信心得以提振，購(gòu)房者正加快入市步伐，預(yù)計(jì)二季度樓市還將進(jìn)一步升溫。

　　改善型產(chǎn)品成交升溫

　　亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月11日-5月17日，北京共有5個(gè)商品房項(xiàng)目開盤，其中3個(gè)普通住宅項(xiàng)目分別是潤(rùn)澤公館、春暉園·隨園、福海棠華苑，其他兩個(gè)別墅項(xiàng)目譽(yù)天下溫榆府、V7荷塘月色。供應(yīng)量環(huán)比上周增加1個(gè)開盤項(xiàng)目。

　　成交方面，潤(rùn)澤公館去化率七成，譽(yù)天下溫榆府項(xiàng)目銷售火爆，當(dāng)天售罄且加推房源。另?yè)?jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，本周熱銷項(xiàng)目數(shù)量明顯增多，成交在30套以上的項(xiàng)目達(dá)到11個(gè)(一般情況下在5個(gè)以內(nèi))，最熱銷的項(xiàng)目金第萬(wàn)科·金域東郡網(wǎng)簽量達(dá)到130套。隨著市場(chǎng)的好轉(zhuǎn)，熱銷項(xiàng)目逐漸增多，市場(chǎng)好轉(zhuǎn)跡象十分明顯。

　　“5月以來，普宅市場(chǎng)中首改型產(chǎn)品的市場(chǎng)占比保持高位”，亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示，在樓市整體回暖的情況下，改善型需求回暖勢(shì)頭更加強(qiáng)烈，這主要是調(diào)控政策的引導(dǎo)作用。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月以來，總價(jià)在300萬(wàn)-500萬(wàn)元的產(chǎn)品占到普宅市場(chǎng)總成交量的14%，而去年同期的市場(chǎng)占比則為9%。同比去年同期，首改型產(chǎn)品的市場(chǎng)占比提高了5個(gè)百分點(diǎn)。

　　郭毅解釋稱，一方面，在賣房的過程中，營(yíng)業(yè)稅“五改二”，直接利好二手房市場(chǎng)，使得“2-5”年的房子成交周期更短，出售價(jià)格更高，利于賣房者籌集資金；另一方面，在買房的過程中，二套首付比例的調(diào)低降低了客戶入市門檻，降息減少客戶購(gòu)房成本，讓改善型需求在換房的過程中，賣了二手房再選擇新房入市的可能性加大。

　　郭毅表示，現(xiàn)在的購(gòu)房者對(duì)于社區(qū)環(huán)境和品質(zhì)的要求勝過以往，隨著市場(chǎng)新盤的陸續(xù)推出，趁著政策利好，改善型客戶進(jìn)入新房市場(chǎng)的情況將持續(xù)。

　　庫(kù)存壓力明顯減緩

　　“進(jìn)入5月后，新建商品住宅市場(chǎng)成交明顯好轉(zhuǎn)，周均成交在千套以上。截至目前，2015年5月成交甚至超過2013年，達(dá)到近3年以來最高?！辨溂业禺a(chǎn)市場(chǎng)研究部李巧玲表示，按照目前的成交水平，預(yù)計(jì)5月全月成交有望接近5000套。

　　李巧玲表示，雖然2015年以來供應(yīng)量一直整體偏低，但在旺盛需求的支撐下，近期成交量持續(xù)攀升。隨著市場(chǎng)的好轉(zhuǎn)，老項(xiàng)目后期庫(kù)存也得到一定程度的消化。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至5月17日，新建商品住宅庫(kù)存量為80621套，較去年底的9萬(wàn)余套下降近1.5萬(wàn)套。雖然庫(kù)存量仍然處于高位，但相比年初庫(kù)存壓力已經(jīng)有所減緩。

　　中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：目前北京市場(chǎng)庫(kù)存一直在8萬(wàn)套左右，但整體看，庫(kù)存結(jié)構(gòu)出現(xiàn)了明顯變化，目前整體期房可售庫(kù)存只有3.6萬(wàn)套，相比年初的5萬(wàn)套下調(diào)了超過1.4萬(wàn)套，而現(xiàn)房庫(kù)存則增加了7000余套。

　　北京市住建委網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，今年4月25日，北京市場(chǎng)上就出現(xiàn)了近一年來現(xiàn)房存量首次超過期房的現(xiàn)象，其中，期房住宅存量為40797套，而現(xiàn)房住宅存量41012套。

　　對(duì)此，亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析認(rèn)為，近兩年高價(jià)地王頻出，也催生了大量高端項(xiàng)目逐漸涌入市場(chǎng)。與普通住宅“能早賣就早賣”不同，高端項(xiàng)目多會(huì)選擇現(xiàn)房入市。自2011年開始，直接取得現(xiàn)房銷售證的項(xiàng)目占比開始持續(xù)保持在10%以上，2013年甚至達(dá)到過17%的高點(diǎn)，2014年雖有所下滑，仍然保持在12%。而在2011年之前，直接現(xiàn)房銷售的比重基本都在10%以下，最低在2010年，僅4%。

　　價(jià)格上漲預(yù)期濃厚

　　“現(xiàn)房庫(kù)存大增，意味著房?jī)r(jià)又將開啟新一輪的上漲”，郭毅表示。

　　根據(jù)5月18日公布的70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，新房市場(chǎng)在經(jīng)歷了量增之后出現(xiàn)價(jià)格上漲的城市越來越多，尤其是以北京為代表的一線城市，房?jī)r(jià)的上漲更為明顯。數(shù)據(jù)顯示，與上月相比，70個(gè)大中城市中，商品住宅價(jià)格下降的城市有48個(gè)，上漲的城市有18個(gè)，持平的城市有4個(gè)。環(huán)比價(jià)格變動(dòng)中，最高漲幅為1.8%，最低為下降0.7%。

　　從環(huán)比情況來看，價(jià)格走勢(shì)分化較為明顯，房?jī)r(jià)上漲主要集中在一線城市和少數(shù)二線城市。從上漲的城市來看，北上廣深均位列其中，其中北京環(huán)比漲幅為0.8%，深圳環(huán)比漲幅最高位1.8%。

　　此前國(guó)家統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1-4月，商品房銷售面積26385萬(wàn)平方米，同比下降4.8%，降幅比1-3月收窄4.4個(gè)百分點(diǎn)。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，對(duì)于樓市來講，當(dāng)前銷售面積及金額降幅收窄，已經(jīng)呈現(xiàn)出基本面復(fù)蘇好轉(zhuǎn)的態(tài)勢(shì)，在央行降息等政策疊加刺激之下，市場(chǎng)信心將進(jìn)一步提升，尤其是原來在330等政策刺激之下，對(duì)于已經(jīng)呈現(xiàn)出基本面復(fù)蘇的態(tài)勢(shì)的城市來講，接下來幾個(gè)月成交量短期反彈是板上釘釘?shù)氖虑椋瑑r(jià)格有可能會(huì)逐漸堅(jiān)挺，甚至對(duì)于上述城市及市場(chǎng)基本面良好的城市(庫(kù)存去化周期在15個(gè)月以下的城市)來講，未來下半年預(yù)期會(huì)漲價(jià)或買漲不買跌的現(xiàn)象或提前來臨。

　　而對(duì)于供地量偏大與庫(kù)存量偏大(庫(kù)存去化周期在15個(gè)月以上的城市)的二線城市、大部分三四線城市而言，由于降準(zhǔn)降息、330新政等政策疊加的推動(dòng)作用，這些城市也將加速去庫(kù)存，這些城市的庫(kù)存去化周期將進(jìn)一步縮短，但城市之間房?jī)r(jià)的走勢(shì)“分化”特征也會(huì)比較明顯。

　　□二手房

　　成交同比去年漲近七成

　　二手房市場(chǎng)再度領(lǐng)先新房市場(chǎng)迅速升溫。2014年四季度以來，隨著政策環(huán)境的逐漸寬松，北京市二手房市場(chǎng)逐步走出低谷。鏈家地產(chǎn)的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至5月14日，北京市二手住宅網(wǎng)簽量為56279套，較去年同期增加69.4%，但成交均價(jià)卻出現(xiàn)了一定程度的下滑，2015年前5月成交均價(jià)為34825元/平米，較去年同期下降3.3%。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，在多重利好的帶動(dòng)下，二手房市場(chǎng)整體向好。

　　成交量大幅回升

　　根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，截至5月14日，北京市二手住宅共成交56279套，達(dá)到去年總成交量的53.7%。1-4月，除2月受長(zhǎng)假影響，其余月份網(wǎng)簽量均超過萬(wàn)套，其中4月全月網(wǎng)簽量達(dá)到17282套，僅次于2013年3月份，創(chuàng)下兩年來單月網(wǎng)簽量新高，而以目前的情況看，5月份成交量也會(huì)超過1萬(wàn)套。

　　鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部李巧玲表示，自去年9·30新政出臺(tái)后，市場(chǎng)預(yù)期較政策前明顯轉(zhuǎn)好，入市客戶量和成交量明顯增多。隨后陸續(xù)出臺(tái)的降息、降準(zhǔn)、提升公積金貸款額、降低二套房首付比例，每一次的政策調(diào)整都帶來一波成交高峰。5月11日，央行再次下調(diào)了貸款基準(zhǔn)利率，預(yù)計(jì)未來短期內(nèi)成交量將有一定程度的上升。從1-5月的交易情況看，萬(wàn)套以上的成交水平，表明市場(chǎng)已經(jīng)復(fù)蘇到一個(gè)正常的水平。

　　值得一提的是，隨著改善型置業(yè)的入市，公積金貸款的占比下調(diào)。據(jù)鏈家統(tǒng)計(jì)，從付款方式看，2015年4月，公積金貸款占比21.2%左右，商貸占比為46.9%。對(duì)比歷史數(shù)據(jù)，公積金占比較歷史高位的近40%大幅減少。

　　成交均價(jià)同比下降4%

　　雖然成交量有了明顯回溫，但成交均價(jià)卻呈現(xiàn)下滑態(tài)勢(shì)。根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，4月北京市二手住宅成交均價(jià)為35318元/平方米，環(huán)比上漲2.9%，比去年同期下降4%。5月成交均價(jià)為35753元/平米，環(huán)比上漲1.2%，同比上漲3.6%。3·30新政后，北京市二手住宅成交均價(jià)逐漸擺脫原先的平穩(wěn)狀態(tài)，上漲趨勢(shì)逐漸顯現(xiàn)。

　　李巧玲認(rèn)為，3·30新政的出臺(tái)一方面降低了二套購(gòu)房者的入市門檻，增加入市需求量；另一方面從稅費(fèi)方面降低了部分房屋流轉(zhuǎn)的成本，增加二手房供應(yīng)量。雖然能夠享受到政策優(yōu)惠的供需群體比較有限，但這一政策釋放出政府將進(jìn)一步支持改善性需求購(gòu)房的信號(hào)，提高了供需雙方的市場(chǎng)預(yù)期，北京市二手住宅成交均價(jià)也在6個(gè)月的平穩(wěn)期后呈現(xiàn)出進(jìn)一步緩慢上漲的趨勢(shì)。

　　值得注意的是，5月份成交均價(jià)同比上漲3.6%，主要是由于2014年5月份二手房市場(chǎng)已進(jìn)入下行通道，成交均價(jià)降低。與2014年4月份市場(chǎng)高點(diǎn)相比，仍有2.6%的降幅，但降幅已明顯收窄。

　　3·30新政落地后二手房創(chuàng)新高

　　事實(shí)上，利好政策的刺激下，二手房市場(chǎng)的整體預(yù)期持續(xù)向好。在3·30新政落地后的一個(gè)月里，整體二手房市場(chǎng)成交創(chuàng)下新高。

　　根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，4月北京市二手住宅共成交17282套，環(huán)比上月同期上升58.4%，同比上升126.9%。全月網(wǎng)簽量?jī)H次于2013年3月份，創(chuàng)下兩年來單月網(wǎng)簽量新高。

　　李巧玲表示，4月北京市二手住宅市場(chǎng)表現(xiàn)火熱的原因主要有以下幾個(gè)方面，一方面，成交量大幅增加，網(wǎng)簽量達(dá)到兩年內(nèi)新高；另一方面，4月成交均價(jià)2.9%的上漲幅度也打破了此前市場(chǎng)維持了近半年的價(jià)格低位穩(wěn)定狀態(tài)，房?jī)r(jià)初現(xiàn)上漲態(tài)勢(shì)。此外，在需求入市熱情高漲，客源量持續(xù)攀升的背景下，業(yè)主方面降價(jià)意愿開始出現(xiàn)較為明顯的下降。根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，4月鏈家成交案例議價(jià)空間下降0.4點(diǎn)至2.4%，而調(diào)價(jià)案例中價(jià)格下調(diào)占比下降7.8個(gè)百分點(diǎn)至66.9%，為近14個(gè)月來最低水平。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，雖然4月簽約數(shù)據(jù)已經(jīng)火爆，但因?yàn)樯习朐碌臏螅⑽赐耆从呈袌?chǎng)一線數(shù)據(jù)，最近的北京樓市成交網(wǎng)簽數(shù)據(jù)并未完全反映當(dāng)下實(shí)際市場(chǎng)熱度，330后，特別是北京二手房因?yàn)闋I(yíng)業(yè)稅的降低，整體成交明顯升溫。

　　整體預(yù)期向好

　　對(duì)于未來的市場(chǎng)，張大偉預(yù)計(jì)，整體北京樓市的表現(xiàn)上升趨勢(shì)明顯，雖然難以出現(xiàn)全面大漲，但是政策持續(xù)刺激下，樓市將比2014年有明顯上漲。對(duì)于北京不同類型市場(chǎng)看，目前受到影響最積極的是改善型物業(yè)，整體300萬(wàn)-800萬(wàn)的物業(yè)在3·30新政后占比已經(jīng)達(dá)到了25%，比之前提高接近5個(gè)百分點(diǎn)。預(yù)計(jì)在二手房成交升溫后，后續(xù)改善型需求的入市會(huì)增加商品房市場(chǎng)的活躍度。

　　李巧玲也表示，從去年四季度以來，二手房市場(chǎng)在一系列寬松政策的作用下將進(jìn)入緩慢上行軌道，從目前的房客源水平看，未來一段時(shí)間內(nèi)成交量仍將保持在相對(duì)較高水平。另外，據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心發(fā)起的鏈家經(jīng)紀(jì)人預(yù)期調(diào)研結(jié)果顯示，當(dāng)前市場(chǎng)中換房需求(賣一買一)占到總需求的70%，首套剛需占到22%，二套需求僅占到4%。雖然3·30新政降低了二套購(gòu)房者入市的門檻，但銀行實(shí)際優(yōu)惠不大，純二套購(gòu)房需求入市仍相對(duì)較少，未來整體行業(yè)復(fù)蘇依然乏力，不排除有進(jìn)一步的寬松政策出臺(tái)以穩(wěn)定市場(chǎng)。

　　京華時(shí)報(bào)記者 桂瑰 潘秀林