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　　□專題策劃 信息時(shí)報(bào)記者 張金娜 專題撰文 信息時(shí)報(bào)記者 張金娜 羅莎琳 陳莉 姜沁詩

　　近年來，房企“眾籌”新型式陸續(xù)上演，早期僅是小范圍小打小鬧純粹是營銷噱頭，而近期開發(fā)商將眾籌對(duì)象擴(kuò)張到所有市民。近日，碧桂園、萬達(dá)、萬科等巨頭房企面對(duì)廣大投資者的首個(gè)“眾籌”項(xiàng)目落地，但形式各有不同，有的是純粹的互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品，有的是金融產(chǎn)品＋實(shí)體。那么，到底什么原因使得房企頻刮“眾籌”風(fēng)？“眾籌”對(duì)房企和消費(fèi)者有何影響呢？

　　多個(gè)“眾籌”項(xiàng)目落地啦！

　　企業(yè)：萬達(dá)集團(tuán)

　　參與項(xiàng)目：穩(wěn)賺1號(hào)。

　　眾籌模式：該眾籌項(xiàng)目投資金額起點(diǎn)千元，投資者即可享受萬達(dá)廣場(chǎng)凈物業(yè)收入及物業(yè)增值雙重收益，預(yù)期年化收益達(dá)12%以上。本項(xiàng)目以萬達(dá)廣場(chǎng)作為基礎(chǔ)資產(chǎn)，募集的資金全部投資于只租不售的萬達(dá)城市商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目。項(xiàng)目標(biāo)的為萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)2015年新開工且在2016年開業(yè)的只租不售的國內(nèi)城市商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目(萬達(dá)有權(quán)根據(jù)籌集情況予以調(diào)整基礎(chǔ)資產(chǎn))。

　　眾籌門檻：面對(duì)廣大投資者，每份眾籌金額為1000元人民幣，認(rèn)籌起點(diǎn)份額為1份，超出部分以1份遞增，最高認(rèn)籌1000份。也就是投資總額不會(huì)超過100萬。

　　收益分配：預(yù)期年化收益達(dá)12%以上，包括兩部分。凈物業(yè)收入分配，預(yù)期年化收益6%；每年收益派發(fā)日發(fā)放；物業(yè)增值收益，預(yù)期年化收益6%，退出時(shí)一次性發(fā)放。

　　收益時(shí)間：自項(xiàng)目成立日起滿一年后的每年7月15日，逢節(jié)假日順延以及退出時(shí)一次性發(fā)放。

　　亮點(diǎn)：中國互聯(lián)網(wǎng)金融行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長宏皓認(rèn)為，萬達(dá)廣場(chǎng)眾籌項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了資金與實(shí)體產(chǎn)業(yè)的直接對(duì)接，開創(chuàng)了全新的商業(yè)地產(chǎn)融資模式。該項(xiàng)目也是迄今為止全國范圍以及上海自貿(mào)區(qū)首個(gè)具備實(shí)質(zhì)意義的金融創(chuàng)新項(xiàng)目，是產(chǎn)融結(jié)合的有益嘗試，是“互聯(lián)網(wǎng)+”拉動(dòng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的典型范例。

　　企業(yè)：萬科集團(tuán)

　　參與項(xiàng)目：萬科黃埔倉。

　　眾籌模式：投資者首先是該樓盤誠意登記客戶或是通過網(wǎng)站交付固定金額認(rèn)籌，通過電腦秒選450名有資格分籌者。將物業(yè)競拍后得出的價(jià)格，算出溢價(jià)金額，再將溢價(jià)金額平均分給認(rèn)籌并且被秒中有資格獲利的投資者。

　　眾籌門檻：下誠意金5000元者以及網(wǎng)上報(bào)名交付800元認(rèn)籌金額才有資格參與認(rèn)籌。

　　收益分配：產(chǎn)品拍賣后按照溢價(jià)人均分配，比如34平方米loft公寓最終66.5萬成交，溢價(jià)30.5萬，眾籌收益率高達(dá)84.72%，即每籌800元投資，收益677.76元。

　　收益時(shí)間：一個(gè)星期。

　　亮點(diǎn)：該方式只能稱之為房企營銷行為，通過該眾籌活動(dòng)吸引眾多參與者，增加人氣，并帶動(dòng)企業(yè)營銷。當(dāng)然對(duì)投資客來說，在網(wǎng)上用多個(gè)名字登記認(rèn)籌800元，增加被抽中機(jī)會(huì)，并且一個(gè)星期不到就可獲得成倍收益。

　　企業(yè)：碧桂園

　　參與項(xiàng)目：上海嘉定項(xiàng)目。

　　眾籌模式：碧桂園上海嘉定項(xiàng)目將以‘一平方米’作為眾籌單位，投資者可以購買，在樓盤完成后，就擁有了某一套樓房整體或者部分的權(quán)益。之后，投資者可以選擇眾籌權(quán)利轉(zhuǎn)為產(chǎn)權(quán)、直接擁有該套住房，或者是委托開發(fā)商賣房后轉(zhuǎn)成收益權(quán)。

　　眾籌門檻：一平方米作為起拍。

　　收益分配：認(rèn)購項(xiàng)目眾籌金融產(chǎn)品者，可參與項(xiàng)目開發(fā)全過程，還可獲得份額轉(zhuǎn)讓、優(yōu)惠購房和項(xiàng)目分紅等多重收益。

　　收益時(shí)間：項(xiàng)目建成后。

　　亮點(diǎn)：開發(fā)眾籌在融資和營銷環(huán)節(jié)，能夠減少貸款、營銷等方面成本。同時(shí)也有效規(guī)避了某些不可預(yù)知的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，碧桂園將這一部分的節(jié)約成本讓利消費(fèi)者，最終受益的是客戶。

　　企業(yè)：富力地產(chǎn)

　　參與項(xiàng)目：北京東香河北部新城開發(fā)的大型城市綜合項(xiàng)目富力新城。

　　眾籌模式：富力新城眾籌活動(dòng)，享5折購82平方米兩居優(yōu)惠。

　　眾籌門檻：眾籌基數(shù)僅為1000元。

　　收益分配：眾籌成功后十五個(gè)工作日內(nèi)，平臺(tái)組織眾籌房源的搖號(hào)。特價(jià)房源獲得者需在搖號(hào)結(jié)束后五個(gè)工作日內(nèi)向平臺(tái)支付眾籌收益總額，領(lǐng)取特價(jià)房購房憑證，眾籌平臺(tái)依據(jù)本眾籌規(guī)則向投資人返還本金及收益。

　　收益時(shí)間：富力新城眾籌活動(dòng)于5月15日正式上線啟動(dòng)。

　　亮點(diǎn)：安居客評(píng)估報(bào)告顯示，富力新城的眾籌模式和其他房企的類似，最大不同是這種方式是買房優(yōu)惠和投資收益兼具的房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品，對(duì)于買家來說更有保障性。

　　企業(yè)：遠(yuǎn)洋地產(chǎn)

　　參與項(xiàng)目：去年11月11日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)宣布與京東集團(tuán)旗下互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)展開合作，在“雙十一”期間雙方將以眾籌折扣的方式，針對(duì)遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在全國12個(gè)城市的25個(gè)項(xiàng)目、近萬套房源進(jìn)行營銷。

　　眾籌模式：籌購房首付款以及折扣房資格。

　　眾籌門檻：京東金融的“小金庫”或“白條”用戶，支付11元就有抽取資格，其他京東用戶則需支付1111元參與該活動(dòng)。

　　收益分配：按照遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的說法，在“11元籌首付”活動(dòng)中，京東用戶支付11元，將獲得籌一套房三成首付款的抽取資格。

　　收益時(shí)間：抽取資格結(jié)果在活動(dòng)結(jié)束后30日內(nèi)公布，用戶所支付的11元或1111元金額將退回原卡。

　　亮點(diǎn)：根據(jù)遠(yuǎn)洋和京東公布的數(shù)據(jù)，活動(dòng)當(dāng)天共眾籌資金1200多萬元，遠(yuǎn)超過1萬元的眾籌生效門檻，參與人數(shù)近18萬人，是當(dāng)年參與人數(shù)最多的地產(chǎn)眾籌項(xiàng)目。

　　●三大原因使得房企頻刮“眾籌”風(fēng)

　　去年開始，房地產(chǎn)企業(yè)就已刮起了眾籌風(fēng)，但去年參與的企業(yè)不多，形式也較單一，都是以眾籌買房為主。但今年，整個(gè)行業(yè)的“眾籌”勢(shì)頭更猛了。總結(jié)其原因，主要有三點(diǎn)：

　　1.把“眾籌”當(dāng)成營銷手段

　　今 年以來，從各大房企間的營銷大戰(zhàn)可以看出，他們?yōu)榱宋嗟馁彿空?，真的是“拼了”，且?guī)模越大的房企，越敢于嘗試新玩法。而眾籌，是一個(gè)既新穎又能吸 引眾多購房者或者是投資者的不錯(cuò)選擇。參與這類項(xiàng)目的門檻低，而其給出的回報(bào)又很吸引人，自然可以吸引很多人來參與。去年京東和遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在雙十一當(dāng)天推出的房產(chǎn)眾籌項(xiàng)目就是很好的實(shí)例。當(dāng)天該項(xiàng)目在一天之內(nèi)便吸引了超過18萬人參與，效果顯著。

　　2.便于房企變相融資

　　有 不少業(yè)內(nèi)人士分析，房企參與眾籌也是無奈之舉，其主要目的是想通過眾籌來獲得更多資金。例如，萬達(dá)推出的“穩(wěn)賺1號(hào)”商業(yè)地產(chǎn)眾籌產(chǎn)品，1000元便可作 為進(jìn)入門檻，單個(gè)投資者最多可以認(rèn)購1000份，預(yù)期年化收益12%以上。投資者將錢投入進(jìn)去，開發(fā)商便積少成多，將收集到的資金合理利用，減輕資金運(yùn)轉(zhuǎn) 上的壓力。并且，暨南大學(xué)教授胡剛認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)本質(zhì)上還是一個(gè)資金密集型的金融企業(yè)，通過學(xué)習(xí)金融界的眾籌來達(dá)到籌集資金的目的，也是房地產(chǎn)企業(yè)在凸顯它的金融屬性。

　　3.“互聯(lián)網(wǎng)+”概念支持

　　有不少專家認(rèn)為，房產(chǎn)眾籌的流行，其實(shí)是建立在“互聯(lián)網(wǎng)+”這個(gè)概念上的。因?yàn)閲鴥?nèi)房地產(chǎn)企業(yè)大多數(shù)的眾籌產(chǎn)品都需借助電商平臺(tái)的幫助，跨界推出。

　　●房企“眾籌”戰(zhàn)以哪些方式打響？

　　房企眾籌項(xiàng)目多為房企與金融聯(lián)姻后首胎

　　近半年時(shí)間，國內(nèi)多家房企與金融機(jī)構(gòu)合作，如萬達(dá)投資快錢，平安投資碧桂園成為碧桂園第二大股東，遠(yuǎn)洋與京東金融平臺(tái)頻繁合作等。房企與金融平臺(tái)合作當(dāng)時(shí)雖然被各方解讀，但是實(shí)質(zhì)具體內(nèi)容并沒有被公布。然而，不到半年時(shí)間，雙方聯(lián)姻終有有結(jié)晶了。

　　據(jù)了解，目前房企公布的眾籌多是通過之前收購的金融平臺(tái)，投資者現(xiàn)已可以登錄快錢平臺(tái)或下載“快錢錢包”查看項(xiàng)目詳情。同時(shí)，快錢還將開放轉(zhuǎn)讓功能，項(xiàng)目成立三個(gè)月起投資者即可選擇流通變現(xiàn)。

　　●對(duì)房企有何影響？

　　“眾籌”或加快短期內(nèi)資金流動(dòng)

　　易 居智庫研究中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，從房企參與眾籌模式來看，主要有三個(gè)動(dòng)機(jī)。第一是快速獲取融資，傳統(tǒng)購房模式下，是需要走首付加按揭貸款等模式，導(dǎo)致很多人因?yàn)榉N種原因不能入市。而目前通過此類方式，能夠化大為小，使得普通購房者也有能力參與此類投資；第二是快速降低融資成本，過去對(duì)于房企來說，通過 資金回籠等手段，以及銀行信貸等方面進(jìn)行融資，中間有很大時(shí)間成本。而目前通過此類方式，使得融資轉(zhuǎn)移到互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)上，降低了獲取融資的行政效率，且此類資金不會(huì)中途撤資；第三是嘗新的想法，通過和相關(guān)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行合作，能夠?yàn)楹罄m(xù)建房和售房模式的創(chuàng)新帶來基礎(chǔ)，后續(xù)也可以擴(kuò)大樓盤的試點(diǎn)范圍。

　　安 居客最新報(bào)告認(rèn)為，真正意義上的房產(chǎn)眾籌需要開發(fā)商在立項(xiàng)之初提前鎖定購房人，并用購房人的眾籌資金來建房。按照這樣的標(biāo)準(zhǔn)，目前既有的眾籌模式尚停留在以眾籌之名賣房或是投資理財(cái)?shù)碾A段。但是現(xiàn)階段更多的通過互聯(lián)網(wǎng)參與眾籌的人士還是把著眼點(diǎn)放在投資本身，他們會(huì)把這類眾籌的收益與其他的理財(cái)產(chǎn)品做比 較，看中的還是其短期的投資回報(bào)。但是目前股市火熱也帶旺了理財(cái)產(chǎn)品的受益，商業(yè)，目前未必是眾籌的最好時(shí)機(jī)。

　　滿堂紅市場(chǎng)研究部高級(jí)經(jīng)理周峰也認(rèn)為，都是房企在銷售壓力日漸增大的前提下，自有資金及銀行開發(fā)貸款都被“捆綁”在項(xiàng)目或用地上，這種新的眾籌方式，等于把社會(huì)上的閑置資金收集在房企的帳戶上，可以加快短期內(nèi)的資金流動(dòng)，有利于開發(fā)商的持續(xù)運(yùn)營。

　　●“眾籌”對(duì)消費(fèi)者

　　有何利弊？

　　“利”：

　　砍營銷費(fèi)用，降融資成本

　　記者梳理發(fā)現(xiàn)，眾籌參與者可以從地產(chǎn)融資、項(xiàng)目營銷、房產(chǎn)銷售、后期運(yùn)營等四個(gè)階段實(shí)現(xiàn)全程或者部分參與，不僅實(shí)現(xiàn)客戶定制、定向開發(fā)的新產(chǎn)業(yè)模式，另外由于減少了財(cái)務(wù)成本、渠道成本，讓房價(jià)比市場(chǎng)價(jià)便宜。

　　在 購房者所支付的房款中，土地與稅費(fèi)合計(jì)約占到五成以上，資金成本、建造成本、房企凈利潤各占約一成多，此外，營銷費(fèi)用可占3到5個(gè)百分點(diǎn)。其中，土地和稅 費(fèi)是硬性支出，讓房企自已承擔(dān)也不現(xiàn)實(shí)，眾籌設(shè)計(jì)者所希望的是降低營銷費(fèi)用和資金成本。于是，各類產(chǎn)品通過各種去中介化的方式，努力砍掉這3到5個(gè)百分點(diǎn) 的營銷費(fèi)用，使開發(fā)商和購房者達(dá)成共贏。平安好房的系列眾籌產(chǎn)品即是其中一個(gè)代表。

　　“弊”：暗藏風(fēng)險(xiǎn)和不確定性

　　不可否認(rèn)的是，看上去很美的“眾籌買房”、“眾籌建房”對(duì)于普通購房人很有吸引力，畢竟可以花更少的錢買到心儀的物業(yè)。但是其中暗藏的風(fēng)險(xiǎn)和不確定性，亦是不容忽視的。

　　廣州一位不愿意透露姓名的開發(fā)商表示，目前企業(yè)拿地的主要途徑仍然是參加招拍掛，在土地稀缺的一線城市，開發(fā)商很難以較低的價(jià)格獲得土地，這使得他們也很難真正為消費(fèi)者提供誘人的購房價(jià)格；

　　其次，房地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)展眾籌業(yè)務(wù)，首要目的是希望減少自己的資金投入，降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。如果購房者只是支付部分首付款，開發(fā)商依舊需要支付較多的資金，仍然需要承擔(dān)較大的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。但如果讓消費(fèi)者一次性付款，不僅很難做到，也會(huì)影響參與眾籌者的熱情。

　　再 者，消費(fèi)者參與眾籌開發(fā)的一個(gè)前提就是眾籌資金要有第三方監(jiān)管，以確保資金的安全。而與國外成熟市場(chǎng)相比，國內(nèi)房地產(chǎn)眾籌還處于起步階段，行業(yè)規(guī)則、法律執(zhí)行、資金監(jiān)管、收益分配等都存在不確定的因素。另外，房地產(chǎn)眾籌的目標(biāo)是房屋，涉及的金額較大、周期長，資產(chǎn)的流動(dòng)性存在著風(fēng)險(xiǎn)。

　　●“眾籌”是未來房企發(fā)展的趨勢(shì)？

　　僅是房企融資新渠道 不會(huì)成為主流

　　合 富輝煌首席分析師黎文江認(rèn)為，就目前來看，“眾籌”還僅僅是各個(gè)房企進(jìn)行融資的一種新渠道，效果如何，是否有能夠一直存在下去的生命力還很難說。他表示， “眾籌”這種融資有利有弊，利是指這是一個(gè)不錯(cuò)的營銷方式，弊則指眾籌這種融資方式是一種還未成型的試驗(yàn)品，有一定的風(fēng)險(xiǎn)。

　　暨南大學(xué)教授胡剛也認(rèn)為，“眾籌”未必會(huì)成為當(dāng)下房企發(fā)展的一個(gè)方向，僅僅算是一種新的嘗試，能否成功還不一定。

　　中原地產(chǎn)項(xiàng)目部經(jīng)理黃韜也認(rèn)為眾籌不會(huì)成為房地產(chǎn)行業(yè)的主流趨勢(shì)。他認(rèn)為，這只是各大房企在拓展?fàn)I銷渠道上的新嘗試，且更多只是噱頭，沒有過多實(shí)質(zhì)性的內(nèi)容。

　　他 說，分析目前很多房企的眾籌方式就不難發(fā)現(xiàn)，其給到的優(yōu)惠力度有時(shí)甚至還不如直接去買一整套房的力度大。還有的眾籌是100個(gè)人一起去抽簽買同一套房，但 這種操作方式的前提，僅僅是針對(duì)某個(gè)樓盤中的某一套或者幾套房去眾籌，絕不可能把整個(gè)樓盤里的幾百套房子全部拿去眾籌。