近期樓市人氣猛增，成交量一路高歌猛進。 王荔玨 攝

　　花語水岸 漲 4月均價 25082元/m2 陳白帆 攝

　　瓏翠 跌 4月均價 19007元/m2 王荔玨 攝

　　中海譽城 漲 4月均價 13865元/m2 梁紅舉 攝

　　廣州樓價已現(xiàn)上升勢頭。 陳白帆 攝

　　記者調(diào)查和數(shù)據(jù)分析顯示確有樓盤低調(diào)小漲 但多數(shù)樓盤房價未回到2年前

　　在樓市一片大好、成交量高歌猛進之下，樓價究竟?jié)q沒漲？記者調(diào)查和數(shù)據(jù)分析顯示，此次樓市回暖開發(fā)商們均謹慎行事，絕大部分在售項目還是“穩(wěn)價走量”，在保持價格穩(wěn)定的情況下，先追求成交量。不過，一些市區(qū)旺地項目和頂著自貿(mào)區(qū)利好的南沙項目，在5月份的簽約價中確實有6~8%的小幅環(huán)比上漲。

　　文：廣州日報記者 陳白帆

　　自從5月份樓市成交上來后，好像廣州市全市房地產(chǎn)從業(yè)人員都精神了，做事情特別有干勁了，新盤該開放的該開賣的也不再拖了。因為他們深深地了解到，得趕緊趁這波利好勢頭把房子賣給那些在股市上賺到錢的主。而在人人炒股的時代，好像大家也都豪氣了起來，甚至500萬、600萬元以上的學區(qū)房，都是用搶的。

　　“漲價風”頻吹

　　根據(jù)網(wǎng)易房產(chǎn)的監(jiān)控數(shù)據(jù)，5月份9313套的成交量不僅是近2010年以來最紅5月，也是今年以來的成交新高。在這種形式一片大好的情況下，開發(fā)商真的一點都不漲價么？

　　吸取去年慘痛的教訓，開發(fā)商們這次還真采取了謹慎行事的做法，根據(jù)記者的了解和分析，絕大部分在售項目還是“穩(wěn)價走量”，在保持價格穩(wěn)定的情況下，先追求成交量，但一些市區(qū)旺地項目和頂著自貿(mào)區(qū)利好的南沙項目，在5月份的簽約價中確實有6~8%的小幅環(huán)比上漲（詳情請見各區(qū)成交數(shù)據(jù)）。

　　價格上漲，原因一方面是在售產(chǎn)品和以往不同，5月份新推的景觀更好，戶型更大，還有的理由則是熱銷戶型所剩不多，所以也采取了小幅提價的方式。當然，這些明的暗的理由，無非傳達出一個信息，地段好，銷售好的樓盤確實有了漲價的底氣。

　　另外，蘿崗片區(qū)、花都和增城的一些熱銷項目也因為長期受“剛需”買家追捧，在現(xiàn)在這個時勢下，也在醞釀提價，至少在對外報價上看，已比幾個月前的吹風價有所上漲。例如增城，從6月1日~6月7日的網(wǎng)簽價來看，15089元/m2比5月份14406元/m2有了較明顯的“進步”；不少房企的項目負責人告訴記者，雖然未必會明顯調(diào)價，但價格肯定不會重新走低。

　　尚未回最高點

　　雖然有樓盤低調(diào)小漲，實際上遠遠沒回到這些項目的歷史高點。比如現(xiàn)在簽約價在2.6萬~2.7萬元/m2的荔灣熱銷盤花語水岸，在2013年10月份首次開盤時，賣的價格折后是2.9萬元/m2。簽約價在2.2萬元/m2左右的新世界凱粵灣，在2013年9月的簽約價已是2.5萬元/m2。中海譽城的簽約價也還沒回到2013年9月1.5萬元/m2的水平。南沙濱海花園倒是因為南沙晉升自貿(mào)區(qū)的原因，樓價已超過2年前。

　　6月成交放緩

　　據(jù)網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計顯示，上周廣州全市（6月1日至6月7日）廣州全市一手網(wǎng)簽量為2073套，環(huán)比上周2341套下跌11%，成交均價為15089元/m2，與再上周基本持平。其中，中心六區(qū)環(huán)跌31%至504套，外圍五郊區(qū)則環(huán)比跌3%至1569套；中心六區(qū)均價環(huán)比上升5%至25578元/m2，外圍五郊區(qū)價格也有7%環(huán)比上升。

　　十一區(qū)中，僅從化、天河、番禺和越秀四區(qū)成交出現(xiàn)上漲。其中，從化上漲幅度最大，環(huán)比上漲61%至229套。全市花都、增城以及從化均價仍在萬元以下，越秀成交均價則全市最高，達到43037元/m2。

　　開發(fā)商“中場休息”？

　　按照每年的推貨節(jié)奏，經(jīng)過年中“五一”一輪后，端午也是開發(fā)商另外一個推貨小高潮。然后到了暑假，在推貨力度上面，開發(fā)商會稍微“喘息一下”。然而，不知道是否之前5月沖得太猛，還是開發(fā)商因為去年樓市慘淡調(diào)慢了今年出貨速度，根據(jù)搜房網(wǎng)的統(tǒng)計，踏入6月首周，全市新房源獲批量出現(xiàn)明顯下降，上周共1723套新住宅房源獲批，環(huán)比前一周（2656套）下跌35%。統(tǒng)計顯示，上周新增住宅房源中有超過1000套在中心六區(qū)，其中荔灣大坦沙的悅江上品新批426套房源，成為上周獲批量最大的單盤。

　　文、表：廣州日報記者

　　陳白帆、王荔玨、劉麗琴、李鳳荷、梁紅舉

　　數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)易房產(chǎn)

　　房價洼地

　　低價是撒手锏

　　房價現(xiàn)上漲苗頭

　　增城：

　　成交放量價格緩慢攀升

　　作為廣州樓市的價格洼地兼成交大戶，今年以來，增城樓市明顯回暖，成交量不斷回升，尤其是4月、5月，不過總體成交均價變化不大，基本維持在9000多元/m2，還未能達到去年最高峰值。

　　從區(qū)域內(nèi)的代表性樓盤來看，都呈現(xiàn)出價格緩慢攀升的狀態(tài)。例如綠湖國際城，去年年底推出“5字頭”促銷單位，目前成交均價已漸漸從“6字頭”升到“7字頭”。至于創(chuàng)基麗江國際，5月成交價較前幾個月明顯大漲2000元/m2，主要是因為近期推出的是江景樓王單位。

　　花都：

　　3月房價曾短暫“跳水”

　　花都區(qū)號稱全市存貨最大，不過今年1月至5月底，花都區(qū)才消化了4902套單位，比成交第一大戶增城少了500多套。在去庫存的壓力之下，花都區(qū)今年漲價的動力不大，尤其是今年3月份，當?shù)夭糠珠_發(fā)商曾一度“跳水”，3月份成交均價明顯比2月份要低5%。不過，作為廣州樓價“洼地”，花都對利好消息的敏感度非常高，隨著“3·30新政”等樓市暖風的到來，房價重新有所拉升。數(shù)據(jù)顯示，花都成交主流樓盤大多在今年5月份均價比1月份均價漲了三五百。

　　從化：

　　房價最低樓盤醞釀漲價

　　由于從化離市區(qū)太遠，地鐵最快也要在明年8月份才能開通，盡管生態(tài)環(huán)境優(yōu)良，而且很多樓盤周邊配套也很成熟，但價格始終處于低位，因為要吸引廣州客，特別是“剛需”一族，價格是他們競爭的唯一武器。

　　合富輝煌房地產(chǎn)經(jīng)濟研究院院長龍斌指出，從化是廣州樓價最低的一個區(qū)域，也是最具有洼地特征的地方。不過，從目前的價格來看，各樓盤也都在醞釀漲價。例如富力泉天下，近5個月的銷售價格上漲了100元/m2；珠光山水御苑去年年底開盤時曾以低至4688元/m2起的超筍價發(fā)售，但目前，毛坯均價已去到6200元/m2。

　　成交大區(qū)

　　有些按兵不動

　　有些“靜雞雞”漲價

　　南沙：

　　自貿(mào)區(qū)利好推動房價漲

　　南沙自貿(mào)區(qū)掛牌至今已經(jīng)滿月有余，房價也開始有了上漲的苗頭。不過，整體來看，南沙的樓價依然處在一個相對理性的區(qū)間。從成交量來看，南沙還是比不過處在價格洼地的增城，今年前5個月，南沙成交5202套，居全市第二，較第一名的增城少234套。

　　從成交價格看，1~5月南沙住宅的成交均價分別為：9985元/m2、10200元/m2、10250元/m2、10412元/m2、10423元/m2。5月的均價較1月上漲4.4%，但值得關(guān)注的是，4、5月的價格依然保持穩(wěn)定，這說明房企并沒有全部跟風漲價。從個盤看，成交價格走勢不一，其中，南沙區(qū)銷售冠軍南沙濱?；▓@圍繞著“萬字頭”上下波動，但價差幅度并不大。價格比較跳躍的是富力天海灣，5月的價格較1月上漲1396元/m2，漲幅達13.3%，其銷售人員坦言，此前賣過單價“9字頭”，是因為當時市場壓力大。

　　番禺：

　　“剛需”大戶還是“萬字頭”

　　今年以來，盡管番禺區(qū)的樓市表現(xiàn)得波瀾不驚，但總體而言，住宅成交業(yè)績?nèi)圆凰?。?jù)網(wǎng)易的統(tǒng)計顯示，在今年1~5月，番禺區(qū)的網(wǎng)簽總套數(shù)為4578套。至于成交均價，則圍繞著1.5~1.6萬元/m2區(qū)間波動，沒有明顯的漲落。

　　就個盤而言，走勢卻不盡相同。價格漲得最厲害的當屬萬科歐泊，從1月份的17550元/m2漲到了20285元/m2。銷售人員表示，價格的變化主要是因為產(chǎn)品的差異性。不過，作為今年以來番禺的成交大戶，“剛需大盤”亞運城的價格卻持續(xù)保持穩(wěn)定，一直圍繞這“萬字頭”銷售。

　　新黃埔：

　　蘿崗多樓盤試探性提價

　　新黃埔以蘿崗樓市最為火爆。廣州地鐵6號線二期將于年底通車，屆時數(shù)個蘿崗盤將變身高大上的“地鐵盤”，再加上“3·30新政”、降息、公積金松綁等多個利好，蘿崗片區(qū)已經(jīng)在悄然漲價。之所以“靜雞雞”，是因為競爭實在太過激烈，誰都不敢明目張膽、大張旗鼓。

　　從今年1~5月的銷售均價可以看出來，中海譽城的均價一直在上漲，“盡管他們依然宣稱均價13000元/m2，其實目前在售的大多戶型均價都去到16000元/m2了?！笨捶靠晚n先生透露。業(yè)內(nèi)人士分析，目前各樓盤都在試探性漲價，對于買家而言，現(xiàn)在算置業(yè)好時機。

　　中心城區(qū)

　　熱銷盤底氣足

　　房價小漲不愁賣

　　越秀荔灣：

　　樓盤帶上學位自然牛氣

　　5月份，荔灣、越秀量價齊升，在兩區(qū)成交套數(shù)355套的情況下，均價也升至3.3萬元/m2，達到全年新高。

　　從5月份個盤來看，價格有小幅上漲的主要包括每個月的區(qū)域冠軍盤花語水岸和越秀學位房里“門檻”較低的淘金家園。從5月份花語水岸的簽約情況看，單價和1月份相比有8%的上升，而對于之后主推江景大戶型的花語水岸來說，低價搶客已不再那么重要。淘金家園5月份和1月份相比，房價也有近10%的上漲，而且成交量不降反升，顯示學位房買家的強大實力。不過，原先起步價比較高的東風廣場，則最近多了低價盤成交，從而拉低了均價。有意思的是，東風廣場5期成交價格長期徘徊在5萬元/m2，一直未到達其開盤時喊出的6萬元/m2高位。

　　天河：

　　小漲數(shù)百元總體算平穩(wěn)

　　陽光家緣的成交數(shù)據(jù)顯示，今年1~5月，天河區(qū)成交均價始終超過3萬元/m2，整個區(qū)域價格變化不大，并未呈現(xiàn)出價格逐漸攀升的態(tài)勢。影響區(qū)域均價的主要原因是珠江新城豪宅簽約數(shù)量的多少，1月、4月均價超過10萬元/m2的珠江新城豪宅成交了幾套，帶動整個區(qū)域價格上漲不少，其中4月成交價格創(chuàng)全年新高，達37042元/m2。

　　從單盤價格來看，區(qū)域內(nèi)貨量充足的在售樓盤近期價格也基本保持平穩(wěn)，不過，進入4月、5月，不少樓盤成交量明顯增加，價格也有數(shù)百元的小幅提升。

　　海珠：

　　豪宅帶江景單價貴數(shù)千

　　根據(jù)網(wǎng)易監(jiān)控陽光家緣的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，海珠區(qū)成交排名前五的樓盤在最近5個月樓價變動不一，其中保利天悅每個月的成交均價變動較大，波幅為1000元/m2。至于成交量，排名前五的樓盤中有4個盤在5月成交達到今年以來的峰值。

　　據(jù)記者了解，保利天悅網(wǎng)簽有所滯后，且每期簽約的房屋由于組團和景觀的不一樣，致價格相差較大。記者實地走訪發(fā)現(xiàn)，目前保利天悅一線江景組團售價5萬~6萬元/m2，二線江景組團售價4.3萬元/m2；而自“3·30”新政以來，保利天悅樓價大約漲了3000元/m2，漲幅約7%。

　　白云：

　　個別盤推貴價貨抬房價

　　今年前4個月，白云區(qū)均價基本維持在2.2萬元/m2，不過，到了5月份，轄區(qū)內(nèi)有2號線、3號線和6號線3條地鐵線的白云區(qū)，也迎來了量價齊漲，成交套數(shù)環(huán)比4月猛增35%，區(qū)域樓價也比4月份上漲了6%。

　　仔細分析個盤不難看出，在“剛需”盤價格企穩(wěn)的情況下，個別樓盤的貴價產(chǎn)品不僅抬高了單盤均價，也拉高了區(qū)域價格。例如以“剛需”產(chǎn)品為主打的金沙洲板塊，星匯金沙目前在售產(chǎn)品以聯(lián)排別墅為主，單價3.5萬元/m2，保利西海岸目前也主推江景大戶型，因此拉高了樓盤均價。