業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，年內(nèi)重慶新增商業(yè)體量將超過400萬平方米。圖為觀音橋商圈。（資料圖片）

　　重慶晨報(bào)記者 周意立 報(bào)道

　　商業(yè)物業(yè)的投資方興未艾，特別是在近幾年，重慶市民對于這一領(lǐng)域的關(guān)注度越來越高。然而隨著市場蛋糕的不斷做大，良莠不齊的商業(yè)地產(chǎn)也在向買方市場轉(zhuǎn)變——業(yè)內(nèi)人士指出，由于商業(yè)地產(chǎn)的特殊屬性，在未來，“買定離手，自生自滅”型的物業(yè)將被投資者摒棄。而協(xié)助度過培育期的力度，成為決定購買取向的重要考量。

　　據(jù)重慶晨報(bào)記者了解，近日龍湖推出的一項(xiàng)銷售型商業(yè)的統(tǒng)一運(yùn)營計(jì)劃，則被認(rèn)為將引領(lǐng)商業(yè)地產(chǎn)全新的售后服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。

　　商業(yè)地產(chǎn)類投資者七成選商鋪

　　來自戴德梁行的數(shù)據(jù)顯示，2015年重慶預(yù)計(jì)新增優(yōu)質(zhì)購物中心122萬方，這還不包括體量眾多的社區(qū)商鋪。有業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，年內(nèi)重慶新增商業(yè)體量將超過400萬方，未來3年還有將近3000萬平方米的商業(yè)體量登陸重慶。

　　供應(yīng)量一路看漲，成交量的提升也相當(dāng)迅速。銳理機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2014年重慶主城商鋪物業(yè)成交面積127.72萬平方米，同比分別上浮51%。

　　目前，商業(yè)地產(chǎn)仍是重慶市民最看好的投資渠道之一。尤其在面對商鋪、寫字樓、loft等多種產(chǎn)品選擇中，近七成的市民選擇投資商鋪。其中，大開發(fā)商在開發(fā)大型商業(yè)綜合體項(xiàng)目最受投資者歡迎。而在區(qū)域的喜好度方面，江北渝北和北部新區(qū)遙遙領(lǐng)先。

　　銷售型商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)隱憂

　　一位投資者透露，他在西區(qū)買了一個(gè)300多平方米的集中商鋪，目前已交房兩年但還沒有租出去。而且整個(gè)商業(yè)體幾乎沒有任何統(tǒng)一推廣和規(guī)劃，導(dǎo)致人氣低迷，小業(yè)主要租要賣都很困難。

　　“在散售的商業(yè)中，這種情況并不少見?！贝鞯铝盒兄貞c公司總經(jīng)理江冰河認(rèn)為。從開發(fā)的角度看，銷售型商業(yè)地產(chǎn)資本回籠快，資金周轉(zhuǎn)率快，分擔(dān)了經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。但弊端就是業(yè)權(quán)分散，小業(yè)主大多不以自己使用為前提，出租時(shí)基本都僅以租金多少作為考量，不考慮業(yè)態(tài)配比，更缺乏統(tǒng)一運(yùn)營和推廣。江冰河說，這種自生自滅型的物業(yè)，如果能存活下來，培育期也起碼在5年以上。

　　一位資深商業(yè)管理公司人士表示，一些開發(fā)企業(yè)目前比較常見的做法是，在銷售型商業(yè)的端頭、或動(dòng)線節(jié)點(diǎn)比較重要的位置進(jìn)行部分自持，用合理的租金引進(jìn)能帶動(dòng)整體人氣的核心店鋪，自持比例在2到3成，自持期限一般要過培育期。

　　這種做法為投資者建立了信心。該人士透露，有開發(fā)商自持的商鋪，銷售速度和售價(jià)往往比周邊同類產(chǎn)品要高出近3成。

　　龍湖欲建商業(yè)地產(chǎn)“售后新標(biāo)”

　　商業(yè)地產(chǎn)競爭日趨激烈，誰在銷售型商業(yè)的“責(zé)任心”方面做得更多，未來的勝算就更大。銳理重慶機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)謝丹認(rèn)為，這樣一來可以為商業(yè)整體運(yùn)營贏得先機(jī)，另一方面，可以加強(qiáng)投資者對開發(fā)商的粘性。

　　在這方面，龍湖是走在比較前面的。謝丹了解到，時(shí)代天街就有專門的商業(yè)運(yùn)營團(tuán)隊(duì)在輔助業(yè)主進(jìn)行銷售型商業(yè)的租售和推廣。

　　龍湖相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，接下來將推出更多措施。在新壹街項(xiàng)目的所有銷售型商業(yè)，龍湖將全部統(tǒng)一推廣運(yùn)營三年，來幫助它們度過商業(yè)培育期最艱難的時(shí)段。三年時(shí)間，龍湖為此將投入超過6000萬，對新壹街的銷售進(jìn)行前期的運(yùn)營和輔導(dǎo)，其中每年的推廣費(fèi)用就達(dá)到1000萬。

　　具體做法，除了25%的節(jié)點(diǎn)商鋪?zhàn)猿种猓€包括了協(xié)助招商、統(tǒng)一的推廣，硬件升級、導(dǎo)示的統(tǒng)一、動(dòng)線規(guī)劃等各方面。有些動(dòng)作在銷售之前就會(huì)介入，有些是在交房后。

　　例如動(dòng)線規(guī)劃，龍湖會(huì)在研發(fā)之初就商家的使用視角進(jìn)行統(tǒng)一的動(dòng)線規(guī)劃，統(tǒng)一的鋪?zhàn)觿澐?、?dǎo)示設(shè)計(jì)等等，讓后期商鋪在使用過程中更實(shí)用。

　　再例如招商，龍湖會(huì)為大面積的商鋪客戶提供一對一的專屬招商服務(wù)，小商鋪也在資源庫里面甄選商家，幫助他們招商。

　　龍湖希望通過這樣的統(tǒng)一運(yùn)營，在新壹街2017年下半年開業(yè)時(shí)，集中開業(yè)率將達(dá)到55%以上（包括25%的自持商業(yè)和超過30%的銷售商業(yè)）。

　　目前在重慶銷售型商業(yè)里能做到這個(gè)程度的還沒有先例。江冰河認(rèn)為，龍湖的這一嘗試，將為商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)立全新的“售后服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)”，在降低投資者風(fēng)險(xiǎn)的層面而言，格外有意義。