□本報記者 劉麗靚

　　央行日前宣布自6月28日起下調(diào)金融機構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率0.25個百分點，同時定向降準(zhǔn)0.5個百分點。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，降息降準(zhǔn)將刺激購房者繼續(xù)增加入市的積極性，特別是對供需相對緊張的一二線城市而言，預(yù)計6月房地產(chǎn)市場升溫態(tài)勢將延續(xù)。在目前經(jīng)濟沒有完全回暖的情況下，降準(zhǔn)與降息以及其他一系列刺激房地產(chǎn)的政策還會持續(xù)出現(xiàn)。從下半年的走勢來看，特別是在本次降息降準(zhǔn)的政策刺激下，房地產(chǎn)市場將延續(xù)量升價穩(wěn)的態(tài)勢。

　　購房信貸成本降低

　　去年9月底央行頒布“930新政”，涉及“認(rèn)房不認(rèn)貸”及“最低七折利率”等政策；今年3月30日央行、住建部、銀監(jiān)會聯(lián)合頒布“330新政”，二套房最低首付款比例調(diào)整為不低于40%；去年11月22日、今年3月1日和5月11日央行三次下調(diào)金融機構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率，今年2月5日和4月20日兩次下調(diào)金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率。與此同時，截至目前，已有過半省區(qū)市出臺樓市刺激新政，超過百個城市發(fā)布了不同力度的公積金松綁政策，其中北京、上海等30個城市還提及增加公積金貸款額度。

　　鏈家地產(chǎn)有關(guān)人士表示，今年以來，房地產(chǎn)市場復(fù)蘇升溫，尤其是一線城市成交量大漲，從二季度開始，價格也進(jìn)入上行趨勢。本輪降準(zhǔn)、降息對于樓市的刺激作用也會很快顯現(xiàn)，一方面是刺激需求入市，推漲成交量；另一方面繼續(xù)改善預(yù)期，促房價上漲加快。當(dāng)前貸款基準(zhǔn)利率已達(dá)到歷史低位，與房貸相關(guān)的五年以上貸款利率是5.4%，當(dāng)前主流銀行給予首套房的貸款利率優(yōu)惠基本在9折左右，如果未來能達(dá)到85折，首套房貸實際利率僅為4.59%。因此，經(jīng)過多次降息后，購房者信貸成本大大降低，目前進(jìn)入較為有利的購房時期。

　　亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示，近8個月來，信貸利率已下調(diào)4次，累積降息115個基點。對于購房者來說，雖然本輪降息只下調(diào)25基點，影響并不大，但4次降息累積減少的購房成本已相當(dāng)高。如果貸款100萬、20年還清，本輪降息后，總成本減少33924元，月供減少141元；而按自去年11月22日降息后計算，貸款總成本共減少了15.9萬元，月供累計減少663元。

　　郭毅認(rèn)為，進(jìn)入降息通道后，一線城市資產(chǎn)價值再次進(jìn)入上升通道。對于購房者來說，一方面因降息而獲得購房總成本相對減少的利好，另一方面還將充分享有資產(chǎn)價值上升的收益，雙重利好再疊加購房首付的下調(diào)，杠桿率的提升將會放大收益，這將促進(jìn)市場交易量的進(jìn)一步活躍。今年上半年，在多輪貨幣信貸政策和房地產(chǎn)調(diào)控政策的松動下，北京樓市已經(jīng)出現(xiàn)成交量的明顯提振，預(yù)計下半年北京樓市的成交量還將保持穩(wěn)定增長勢頭。

　　前期政策開始見效

　　國家統(tǒng)計局6月18日發(fā)布5月70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示。5月份北京、上海、廣州、深圳4個一線城市新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比普漲，4個城市環(huán)比平均分別上漲3.0%和3.8%，最高漲幅分別為6.7%和6.3%，分別比上月擴大4.9個百分點和3.9個百分點；二線城市房價整體較為穩(wěn)定；大部分三線城市房價仍然下降。

　　據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，5月份全國主要的54個城市合計住宅簽約套數(shù)為26.199萬套，環(huán)比上漲幅度達(dá)到8.4%，而同比漲幅更是高達(dá)20.1%。商品房成交的回暖更直接改善各地的庫存壓力。截止到5月末，全國商品房待售面積65666萬平方米，比4月末減少15萬平方米。

　　從一線城市來看，數(shù)據(jù)顯示，5月全月北京純商品住宅成交5176套，比4月上漲39.1%，比去年5月上漲24%。截至6月25日，今年上半年北京市二手住宅網(wǎng)簽量為81263套，較去年同期上升89.5%；上海市商品住宅截至6月23日共成交76.6萬方，環(huán)比下滑19.2%，同比上漲70.4%，成交均價為33974元/平方米，環(huán)比上漲8.4%，同比上漲26.4%。同時，廣州新房成交量已連續(xù)4個月上漲，5月已高達(dá)9313套，創(chuàng)近5年同期最高值，5月份廣州全市簽約二手房4259套，同比大增121%。

　　“統(tǒng)計數(shù)據(jù)的普遍轉(zhuǎn)好，表明前期一系列的政策開始見效，市場預(yù)期發(fā)生轉(zhuǎn)變，購房者信心有所恢復(fù)。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，從整體簽約情況來看，一線城市漲幅最明顯。從中原地產(chǎn)各城市分公司的反饋情況來看，5月份無論是帶看量還是簽約量均有明顯增加。

　　張大偉認(rèn)為，一二線城市房價環(huán)比同比數(shù)據(jù)出現(xiàn)全面轉(zhuǎn)正，標(biāo)志著從2014年開始的樓市調(diào)整在一二線城市已經(jīng)基本結(jié)束。值得注意的是，樓市銷售額率先上漲，而銷售面積漲幅并不同步，這主要是因為一二線城市房價相對較高，但三四線城市依然未明顯好轉(zhuǎn)。對于一二線城市而言，2015年市場走勢將明顯趨好，從長遠(yuǎn)看，一二線城市不太可能支撐全國房地產(chǎn)市場全面上漲。

　　下半年料延續(xù)量升價穩(wěn)

　　對于未來房地產(chǎn)市場的走勢，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，在降息降準(zhǔn)等政策刺激之下，一線城市樓市房價步入上漲通道，甚至下半年會再次步入“買漲不買跌”的行情；二線城市將加速去庫存的進(jìn)程，存銷比開始普遍降低，15個月以下去化周期的城市房價穩(wěn)中有升，比如合肥、南京、南昌、蘇州、石家莊等城市，而15個月以上的城市樓市還有去庫存壓力，但部分城市由于加速去庫存，市場去化周期將回歸至合理區(qū)間；對于大多數(shù)三四線城市樓市而言，因為庫存量大去化周期長，還是要堅持去庫存。總體來看，各個城市在降準(zhǔn)降息的刺激之下走勢將進(jìn)一步分化。

　　偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉認(rèn)為，今年二季度以來的房地產(chǎn)量升價穩(wěn)將在下半年延續(xù)。在當(dāng)前經(jīng)濟環(huán)境下，頻繁降準(zhǔn)降息將成為新常態(tài)，但房地產(chǎn)本身的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展不能寄希望于貨幣政策的持續(xù)寬松，而是行業(yè)內(nèi)部的創(chuàng)新、升級和增效。比如房地產(chǎn)信托投資基金Reits等間接投資方式的展開，針對改善型客戶置業(yè)升級需求的整體解決方案和對應(yīng)服務(wù)，房地產(chǎn)O2O創(chuàng)新的試水和推進(jìn)等。

　　中信建投認(rèn)為，連續(xù)降息之后，整體降準(zhǔn)的配套出臺仍有必要，在一線城市成交回暖的趨勢下，預(yù)期調(diào)整將加速蔓延至其他重點二三線城市，銷售回暖也將強化房企的投資意愿，三季度將是關(guān)鍵窗口。(本系列完)