高價(jià)地帶動(dòng)、庫(kù)存急劇減少以及供應(yīng)嚴(yán)重不足，讓海淀樓市正面臨亢奮的漲價(jià)沖動(dòng)。截至目前，海淀全區(qū)已有過(guò)半新盤(pán)均價(jià)超過(guò)5萬(wàn)元/平方米，熱點(diǎn)項(xiàng)目尾盤(pán)開(kāi)始進(jìn)入6萬(wàn)元時(shí)代，而豪宅房?jī)r(jià)更是集體“奔10”。在這樣的背景下，尚未提價(jià)的樓盤(pán)因此被聚焦，區(qū)域內(nèi)不少新房源尚未正式入市，便引發(fā)需求的廣泛關(guān)注。

　　高地價(jià)激發(fā)漲價(jià)沖動(dòng)

　　賣出15萬(wàn)元/平方米的萬(wàn)柳書(shū)院，均價(jià)9.5萬(wàn)元/平方米的保利海德公園，均價(jià)6.3萬(wàn)元/平方米的華潤(rùn)萬(wàn)橡府以及同樣在6萬(wàn)元/平方米以上的萬(wàn)科如園，無(wú)不彰顯著海淀在房?jī)r(jià)上的領(lǐng)跑地位。

　　這一價(jià)格領(lǐng)跑地位在新的高價(jià)地面市后得以再度強(qiáng)化。4月27日，北京土地市場(chǎng)迎來(lái)“3·30”新政后的首次拍賣，海淀北部地區(qū)整體開(kāi)發(fā)中關(guān)村永豐產(chǎn)業(yè)基地F1住宅混合公建用地（配建公共租賃住房）共收到10份競(jìng)買報(bào)價(jià)單，經(jīng)過(guò)139輪的現(xiàn)場(chǎng)廝殺，最終被首創(chuàng)置業(yè)以56.4億元配建6.05萬(wàn)平方米自住房競(jìng)得，樓面價(jià)高達(dá)4.3萬(wàn)元/平方米。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，不菲的樓面價(jià)加上建安成本、財(cái)務(wù)成本、營(yíng)銷成本等，永豐地塊若建成普通商品住宅，銷售價(jià)格絕對(duì)不會(huì)低于10萬(wàn)元/平方米。

　　新地王的出現(xiàn)，再度激起了海淀樓市的漲價(jià)沖動(dòng)。在該地王出現(xiàn)后，華潤(rùn)萬(wàn)橡府項(xiàng)目負(fù)責(zé)人便透露，項(xiàng)目售價(jià)上調(diào)。數(shù)據(jù)表明，5月底以后，華潤(rùn)萬(wàn)橡府單價(jià)調(diào)高1000—2000元/平方米不等。

　　這種漲勢(shì)可能會(huì)是一場(chǎng)“持久戰(zhàn)”，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，在不久的將來(lái)，北京海淀區(qū)的樓價(jià)很可能會(huì)從單盤(pán)均價(jià)突破每平方米10萬(wàn)元發(fā)展到區(qū)域樓盤(pán)均價(jià)總體達(dá)到每平方米10萬(wàn)元。

　　洼地盤(pán)未開(kāi)先熱

　　在上述因素影響下，一批計(jì)劃在近期開(kāi)盤(pán)、暫無(wú)調(diào)價(jià)計(jì)劃的項(xiàng)目凸顯出強(qiáng)烈的性價(jià)比優(yōu)勢(shì)，成為置業(yè)者爭(zhēng)奪焦點(diǎn)。

　　最具代表性的是西三旗區(qū)域的金隅翡麗。根據(jù)該項(xiàng)目負(fù)責(zé)人透露，金隅翡麗在6月中旬釋放入市信息以來(lái)，在未做大范圍推廣的前提下，不到半個(gè)月時(shí)間內(nèi)已吸引數(shù)百客戶主動(dòng)付款預(yù)訂。

　　價(jià)格是吸引置業(yè)者的首要因素。據(jù)悉，金隅翡麗計(jì)劃開(kāi)盤(pán)均價(jià)為4.4萬(wàn)元/平方米，這一價(jià)格僅與永豐產(chǎn)業(yè)基地項(xiàng)目地價(jià)相持平，與如園、萬(wàn)橡府等相比有50%的價(jià)格落差，洼地效應(yīng)一目了然。更難能可貴的是，該項(xiàng)目還是海淀極為少見(jiàn)的低密產(chǎn)品，全部為6層電梯洋房和少量疊拼，整個(gè)社區(qū)容積率僅1.6，是市場(chǎng)上難得一見(jiàn)的純粹低密居住社區(qū)。

　　據(jù)悉，金隅翡麗本次開(kāi)盤(pán)所推戶型為61-132平方米的洋房和203-239平方米疊拼，由于房源不足百套，同時(shí)戶型涵蓋面廣，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)屆時(shí)極有可能出現(xiàn)搶房、日光的行情。

　　海淀樓市庫(kù)存快速減少

　　值得一提的是，盡管海淀樓盤(pán)集體豪宅化，但成交表現(xiàn)卻呈現(xiàn)“愈貴愈熱銷”的行情。區(qū)域內(nèi)標(biāo)桿性高端樓盤(pán)項(xiàng)目如萬(wàn)科如園、華潤(rùn)萬(wàn)橡府等銷售業(yè)績(jī)均頗為可觀。

　　這與海淀樓市供需現(xiàn)狀有關(guān)，數(shù)據(jù)顯示，近3年來(lái)，海淀僅出讓6塊地，而另一方面，在海淀北部新區(qū)的規(guī)劃下，大量高智群體涌入，未來(lái)將形成超10萬(wàn)人口聚集的區(qū)域，區(qū)域內(nèi)置業(yè)需求面臨爆發(fā)式增長(zhǎng)。

　　然而，海淀區(qū)政府卻明確指出，除針對(duì)園區(qū)職工的住宅項(xiàng)目和配套農(nóng)民安置房?jī)深愖≌约罢咝员Ｕ戏?，其他住宅?xiàng)目北部地區(qū)“一律不會(huì)再建”。這意味著未來(lái)在海淀北部地區(qū)，即便是普通住宅項(xiàng)目也將日趨稀缺化，而高端的低密度住宅項(xiàng)目更是毋庸置疑。

　　在供求關(guān)系影響下，海淀樓市供需比達(dá)到1：2，數(shù)據(jù)顯示，最近5年內(nèi)，海淀的商品房住宅約為5000套，而同期成交的商品房住宅已達(dá)到12871套。

　　業(yè)內(nèi)人士評(píng)價(jià)認(rèn)為，中關(guān)村和金融街巨量的高端人群，為海淀帶來(lái)最大的改善型置業(yè)需求，在中關(guān)村北擴(kuò)的背景下，這一群體將保持高速增長(zhǎng)，由此帶來(lái)的住宅供需落差持續(xù)放大，未來(lái)仍將領(lǐng)漲北京各城區(qū)。

　　京華時(shí)報(bào)記者潘秀林