(記者 錢瑜 阿茹汗)成立物業(yè)獨(dú)立事業(yè)部，并擬定向萬科以外社區(qū)擴(kuò)張目標(biāo)之后，萬科物業(yè)板塊發(fā)展又有新動(dòng)作。萬科日前發(fā)布公告稱，將其事業(yè)合伙人制度引進(jìn)物業(yè)業(yè)務(wù)。業(yè)內(nèi)人士稱，自花樣年分拆其物業(yè)板塊上市，打開物業(yè)管理公司資本市場(chǎng)的想象空間后，房地產(chǎn)企業(yè)相繼加入到分拆物業(yè)項(xiàng)目獨(dú)立上市的隊(duì)伍。萬科此次將事業(yè)合伙人制度引進(jìn)其物業(yè)業(yè)務(wù)，也是為上市做準(zhǔn)備。

　　萬科發(fā)布的公告顯示，萬科物業(yè)未來幾年新承接項(xiàng)目將大部分來自非萬科開發(fā)的樓盤，但原則上不承接與萬科自身在售樓盤存在直接競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的在售項(xiàng)目，同時(shí)鼓勵(lì)萬科物業(yè)業(yè)務(wù)通過并購與合作實(shí)現(xiàn)快速增長(zhǎng)。在事業(yè)合伙人機(jī)制方面，萬科表示，只面向萬科物業(yè)體系員工，由從事萬科物業(yè)業(yè)務(wù)的境外或境內(nèi)主體面向萬科物業(yè)員工參與設(shè)立的一個(gè)或多個(gè)持股主體增發(fā)10%的股份。

　　實(shí)際上，萬科的事業(yè)合伙人制度始于去年，其中包括員工持股、股權(quán)激勵(lì)、項(xiàng)目跟投等內(nèi)容。在易居智庫研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來，萬科將事業(yè)合伙人制度引入物業(yè)板塊，一方面能夠鼓勵(lì)投資者積極投入資金，另一方面能夠讓物業(yè)板塊的經(jīng)營更富有競(jìng)爭(zhēng)性，為該板塊的迅速壯大提供條件，這也是在為物業(yè)板塊后期的分拆上市鋪路。

　　據(jù)了解，萬科透露分拆物業(yè)管理板塊獨(dú)立上市的計(jì)劃已有近一年時(shí)間，由于區(qū)別于萬科自身品牌，萬科為其業(yè)務(wù)起了“睿服務(wù)”這一陌生的名字。就在今年5月，南京金隅紫京府項(xiàng)目和萬科物業(yè)簽約，萬科物業(yè)輸出人員、體系和整個(gè)管控標(biāo)準(zhǔn)，南京萬科物業(yè)派駐人員接管項(xiàng)目，萬科物業(yè)也走向了萬科以外的房地產(chǎn)項(xiàng)目。按照萬科集團(tuán)高級(jí)副總裁譚華杰的介紹，萬科物業(yè)的目標(biāo)是達(dá)到美國最大物業(yè)管理公司的市場(chǎng)占有率水平——4%。以國內(nèi)當(dāng)下物業(yè)規(guī)模來看，這相當(dāng)于管理6億-8億平方米的面積。他預(yù)計(jì)，這最多需要八年的時(shí)間。截至2014年底，萬科物業(yè)的合同管理面積是1.03億平方米，實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入19.9億元。

　　雖然對(duì)于國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)而言，物業(yè)管理服務(wù)仍然是待挖掘的藍(lán)海，但是如何在做大規(guī)模后實(shí)現(xiàn)較高的盈利水平也決定著能否將盤子做大。根據(jù)萬科此前的財(cái)報(bào)，2012年和2013年萬科物業(yè)管理業(yè)務(wù)的營業(yè)利潤(rùn)率分別為4.71%和12.19%，這與花樣年彩生活上市時(shí)公布的2013年29.5%的純利潤(rùn)率水平有較大差距?！皞鹘y(tǒng)物業(yè)管理服務(wù)的盈利空間小，與服務(wù)質(zhì)量間存在無法解決的矛盾，因此若想發(fā)揮物業(yè)管理服務(wù)的利潤(rùn)最大化，其運(yùn)營模式和增值服務(wù)最重要，例如彩生活的特點(diǎn)是酬金制度的物業(yè)管理，能夠降低企業(yè)的成本，未來還要看萬科的盈利從何而來?！眹?yán)躍進(jìn)如是介紹。