房地產(chǎn)行業(yè)一直是宏觀經(jīng)濟(jì)支柱，進(jìn)入2015年，行業(yè)內(nèi)部主動地“改革”、“轉(zhuǎn)型”已深度發(fā)酵。而整體政策環(huán)境亦朝著寬松態(tài)勢發(fā)展，央行多次推出降準(zhǔn)、降息，甚至出現(xiàn)同時“雙降”的罕見局面。此前，二套房首付降低、營業(yè)稅五改二、公積金貸款額度提升等，都是相關(guān)部門在加速房地產(chǎn)市場去化進(jìn)程，降低其對經(jīng)濟(jì)基本面的壓力。
而此次，市場果然再度升溫回暖。一手商品住宅4-6月單月成交量均突破120萬平方米，并呈現(xiàn)階梯式上揚，而上半年二手房市場總成交量達(dá)到了16.58萬套的高位水準(zhǔn)，僅次于2013年上半年17.45萬套，高居歷史次席。
商品住宅市場
交易量創(chuàng)六年來同期新高，成交均價步入“3”時代
今年上半年，整體供求走勢表現(xiàn)為供不應(yīng)求，一改去年供過于求的狀況。其中供應(yīng)量最大的兩個月4月、5月，供應(yīng)量分別為101萬方和107萬方，其余月份供應(yīng)量均未達(dá)100萬方。從供應(yīng)結(jié)構(gòu)上看，上半年最低報價3萬元/平方米以上的中高端項目占比達(dá)36%，比去年上半年增加近2個百分點。特別是“330新政”后，市場對中高端項目的需求逐步顯現(xiàn)，導(dǎo)致這類產(chǎn)品的入市步伐也明顯加快。
在“330新政”、公積金貸款政策以及央行年內(nèi)多次降息、降準(zhǔn)等多重政策因素疊加作用下，2015年上海樓市迅速回暖，超過去年下半年成交量，并創(chuàng)下自2010年以來六年的同期新高。尤其是二季度，商品住宅市場成交量扶搖直上，對上半年樓市復(fù)蘇貢獻(xiàn)頗大。
在成交量刷新紀(jì)錄的同時，上半年商品住宅成交均價更是創(chuàng)下歷史新高，半年度成交均價首次突破3萬元/平方米大關(guān)。
中高端交易占比持續(xù)上升，二季度政策刺激后再度上揚
近年來中高端項目成交占比呈現(xiàn)出逐步上漲的態(tài)勢，而今年這一趨勢尤為明顯。在新政對改善型需求的支持下，今年中高端市場成交極度活躍。
上半年成交均價在3萬元/平方米以上的中高端項目成交占比高達(dá)36%，相比去年上半年上漲了9個百分點，為近年來新高。其中單價5萬元/平方米以上的高端項目，成交占比達(dá)到13%，較去年上半年上漲5個百分點。
特別是“330新政”后，中高端項目成交變化更為顯著。據(jù)德佑鏈家市場研究部數(shù)據(jù)顯示，二季度(新政后)上海市成交均價超過3萬元/平方米的商品住宅成交占比達(dá)到39%，較一季度(新政前)增加8個百分點，漲幅明顯。
湯臣一品2.43億，創(chuàng)單套豪宅紀(jì)錄
不僅是高端市場，今年頂級豪宅市場交易表現(xiàn)也是屢創(chuàng)新高。上半年上海市單套成交總價超過1億的房源共計成交7套，單套面積均超過600平方米，主要位于浦東和閔行，以獨立別墅為主。而今年成交的唯一一套總價過億的公寓房源是來自陸家嘴濱江板塊的湯臣一品大廈，為一套面積1207平方米的復(fù)式房源，總價2.43億元，單價20.16萬元/平方米，創(chuàng)下歷史最高單套總價記錄。
二手住宅市場
持續(xù)高位水平成就二手市場最火的半年
今年上半年全市二手住宅成交量達(dá)到15.17萬套的高峰水平，不僅大幅超越去年同期水平，并且在歷年半年度的成交中，也僅次于2013年上半年16.45萬套的水平，位居次席?？紤]到2013年上半年的成交由于政策末班車的影響而集中于3月，而今年上半年的成交高潮則顯得更有持續(xù)性，特別是在4、5、6三個月均保持了3.3萬套以上的高位水平，因此，幾乎可以稱得上是全市二手住宅市場最火的半年。
新政刺激顯著，均價再創(chuàng)新高
在成交量創(chuàng)造高峰的同時，二手住宅的均價也呈現(xiàn)出了節(jié)節(jié)攀升的態(tài)勢，今年上半年全市二手住宅均價達(dá)到2.44萬元/平方米，同比漲幅高達(dá)18.82%，創(chuàng)歷史新高。
2011年限購政策出臺后，全市二手住宅均價曾一度出現(xiàn)滯漲甚至回落的態(tài)勢，但是自2012年起，又逐漸顯露出了返升的跡象，而在今年“3.30新政”及其后續(xù)政策出臺后，二手住宅價格的上漲更是進(jìn)入快車道。
首先，許多房東試圖從營業(yè)稅的減免、利率的下調(diào)中分食利益，從而上調(diào)價格；其次，隨著原有價位較低房源在新政后的成交高潮中大量消耗，購房者也被迫去選擇價位較高的房源；此外，營業(yè)稅5改2政策直接導(dǎo)致了諸多購入年數(shù)較短的房源提前入市，這些房源往往一手購入價格較高，房東更會標(biāo)出高價；當(dāng)然，政策對于市場心理的影響，也是其刺激價格上漲的重要方面。
樓王、墅王接連成交，頂級豪宅表現(xiàn)亮眼
今年上半年，全市總價5000萬元以上的二手頂級豪宅共計成交28套，這一成交量已經(jīng)大大壓倒了去年全年20套的成交量，頂級豪宅市場的活躍程度可見一斑。其中總價8000萬元以上的準(zhǔn)億元級豪宅共計成交6套，也超過了去年全年5套的成交量。
6套8000萬元以上的準(zhǔn)億元豪宅中，湯臣一品占據(jù)了其中的2套，其中一套的總價高達(dá)1.03億元，是今年上半年二手住宅市場唯一一套億元公寓。湯臣一品今年以來已經(jīng)先后成交了5套二手房源，而其上次二手房源成交尚要追溯至2011年，該項目時隔4年后的集中二手成交，也顯現(xiàn)出了目前豪宅市場的新氣象。
6套準(zhǔn)億元豪宅中，有3套為別墅房源，分別來自于湯臣高爾夫、九間堂和佘山高爾夫三個傳統(tǒng)的別墅豪宅項目。湯臣高爾夫的別墅房源成交價達(dá)到1.15億元，面積為1313平方米，堪稱項目中的墅王，也是今年全市二手住宅市場中總價最高的房源。而另一套準(zhǔn)億元豪宅，則來自于一套巨鹿路老洋房，該套房源單價達(dá)到26.76萬元/平方米，是今年二手住宅市場的單價樓王。