“3.30”新政發(fā)布已過四個月，廣州樓市也在一系列的新政刺激下穩(wěn)步回暖。數(shù)據(jù)顯示，4個月內全市11區(qū)成交套數(shù)為32686套，同比去年的20618套，增幅近六成。

　　成交量：中心六區(qū)同比增幅近4成

　　網易數(shù)據(jù)顯示今年4月1日至7月27日

　　●11區(qū)成交套數(shù)

　　今年：32686套，去年：20618套，增幅59%

　　●中心六區(qū)成交套數(shù)

　　今年：10072套，去年的7373套，增幅37%

　　●11區(qū)成交量前三名

　　增城：5753套，成為11區(qū)成交量最大的區(qū)域，同比去年的3676套增幅57%。

　　番禺：5092套

　　南沙：5080套

　　易居房地產研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，“3.30”新政刺激樓市成交的邏輯是明確的，即通過降低購房的信貸門檻，進而鼓勵購房者積極入市。對于廣州而言，其成交套數(shù)出現(xiàn)大面積的增長也有類似的邏輯。另外，對于廣州來說，房價看漲預期不斷強化，也容易助推成交量的上升。尤其市區(qū)的物業(yè)相對具備稀缺性，改善型購房者會積極入市，進而推高成交量。

　　方圓地產首席市場分析師鄧浩志表示，一季度樓市相對低迷，自“3.30”新政后，二季度3個月成交每月放大，并且在5、6月份分別刷新了廣州月度成交量的歷史記錄，其中6月網簽高達9600多套。

　　成交價：不升反降

　　數(shù)據(jù)顯示，全市11區(qū)成交價格為15226元/平方米，同比去年15886元/平方米不升反降。中心六區(qū)成交均價為23761元/平方米，同比23995元/平方米也呈現(xiàn)略跌的勢頭。

　　針對此現(xiàn)象，鄧浩志表示，房價目前基本保持穩(wěn)定，主要是整體庫存在6月份以前都比較平衡。個別資金較為緊張的房企仍采取以價換量的措施，個別供應緊張的區(qū)域有項目漲價。所以價格未見大幅波動，自7月開始逐漸進入賣方市場。

　　二手樓市：成交量翻倍

　　廣州作為一線城市，“3.30”新政對二手市場刺激巨大，業(yè)主一夜返價十多萬的例子屢見不鮮，買家則跑步入市，催促了二手房市場的交易活躍。

　　根據(jù)搜房網廣州二手房數(shù)據(jù)中心監(jiān)控的數(shù)據(jù)顯示，廣州二手房的成交量已連漲3個月，3月份時的二手成交量在過年后跌至低位，僅3967套，在“3.30”新政后落地后，改善型購房需求爆發(fā)，4月份的成交量環(huán)比大漲四成，高達5620套，同比仍有7.26%的跌幅。5、6月份，新政余熱和樓市牛市雙雙把廣州樓市進一步推高，樓市牛市讓不少購房者的資金大增，并且市場上新增了一批原本購房能力不足的首次置業(yè)買家，推高成交量，6月成交量同比去年大漲35.40%。而截至7月27日，廣州二手網簽量已高達4515套，按照6月份二手網簽量總數(shù)為4978套推算，相信7月份的總成交量會維持在與6月持平的高位。

　　據(jù)悉，“3.30”新政剛出臺時，曾出現(xiàn)業(yè)主一夜返價十多萬的情況，然而業(yè)主返價、樓價走高并不能阻止買家跑步入市。對此，搜房網二手房電商商圈經理李海峰認為，業(yè)主看漲樓價，是返價的主要原因，因此業(yè)主返價的現(xiàn)象主要集中出現(xiàn)在“3.30”新政剛落地的4月份。而隨著市場逐漸消化新政的影響，成交量的激增消化了大量的庫存量，買家心態(tài)轉趨理性，也導致現(xiàn)時業(yè)主的心態(tài)從一開始的硬朗逐漸弱化，部分業(yè)主甚至會輕微降價。

　　而買家方面，買家的心態(tài)現(xiàn)時仍是追漲，不過會漸趨理性。追漲的心理一方面刺激了少部分投資客入市，另一方面也讓剛需買家結束觀望，加快入市。

　　最新進展：還清首套房貸款再買房首付4成

　　在今年的6月底，廣東市場利率定價自律機制曾給多家銀行下發(fā)通知，“二套房貸首付降至四成”的房貸新政在廣州并不執(zhí)行，明確二套房個人貸款政策暫不變，仍為首付最低七成，利率上浮10%。不過記者從市場中了解到，目前廣州最新的貸款政策仍然是，如果首套住房貸款額還完以后，再買房首付可以享受首套房“優(yōu)惠”，即首付4成，公積金貸款首付則為3成。但是貸款利率則不同的貸款額度不同的銀行則有所不同。

　　中原地產項目總經理黃韜告訴記者，現(xiàn)在銷售人員都會建議二套房的買家把首套房貸的余額還完，這樣再買房門檻就低了不少。據(jù)他統(tǒng)計，“聽取意見”的買家約占了一半。

　　朱先生就是其中一員，早在2005年就買了一套海珠區(qū)的兩房單位的房子，當時總價33萬，貸款15萬，月供約2000元左右。隨著結婚生子后，原來的房子早就不夠住了，朱先生看好了天河一套二手學位房，總價200萬。朱先生按照中介的建議，將首套房的貸款余額10幾萬還清后，購買這套二套房首付只要80萬，否則按照7成計算則需要140萬。

　　后市：下半年需防止樓價上漲過快

　　隨著上半年廣州成交量大增，庫存量壓力也大大減環(huán)。安居客數(shù)據(jù)顯示，目前廣州庫存急劇下降，庫存去年11月為高峰，達到17個月，今年3月仍在14.5個月，而“3.30”新政后至6月份，庫存已經下降到11.9個月。

　　嚴躍進認為，實際上“3.30”新政主要起了一個發(fā)動機的效應。從目前廣州樓市走勢看，市場壓力并不算大，下半年市場看漲情緒的變化，能夠影響房地產市場的走勢。

　　另外需要注意的是，雖然下半年“3.30”新政效應依然會釋放，但也要提防房價上漲過快的情況下，二套房貸繼續(xù)收緊的風險。

　　二手樓方面，搜房網二手房電商商圈經理李海峰也指，6月份廣州二手房成交量已經創(chuàng)下17個月以來的新高，從7月份的網簽量來看，也能看到7月份的廣州樓市仍然非?；馃?，相信“3.30”新政的影響將會持續(xù)到下半年，預計上漲幅度在5～10%左右。

　　相關鏈接

　　央行在3月30日發(fā)布通知，對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通自住房，最低首付款比例調整為不低于40%，具體首付款比例和利率水平由銀行業(yè)金融機構根據(jù)借款人的信用狀況和還款能力等合理確定。

　　繳存職工家庭使用住房公積金委托貸款購買首套普通自住房，最低首付款比例為20%；對擁有1套住房并已結清相應購房貸款的繳存職工家庭，為改善居住條件再次申請住房公積金委托貸款購買普通自住房，最低首付款比例為30%。

　　此外，國家財政部、稅務局還發(fā)表通知，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。