7月置換型買家“回流”

　　廣州日報訊 (記者林琳)馬先生是增城一家小企業(yè)的老板，名下有當(dāng)?shù)囟嗵孜飿I(yè)，最近因為生意的變化要搬至市區(qū)中心，因此賣掉其中一套物業(yè)，考慮置換成海珠區(qū)或天河區(qū)的單位。據(jù)了解，7月~9月為改善置業(yè)高峰，大部分郊區(qū)置業(yè)的置換買家紛紛“回流”，而各有優(yōu)勢的海珠區(qū)和天河區(qū)因此受惠，7月二手房成交量紛紛破千。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測這兩區(qū)樓價還有一定上漲空間，成交或在9~10月到達(dá)高峰。

　　海珠天河成交量破千

　　隨著樓市的走高，海珠區(qū)和天河區(qū)作為廣州置業(yè)旺區(qū)，呈現(xiàn)出持續(xù)走高的火爆態(tài)勢。據(jù)搜房網(wǎng)廣州二手房數(shù)據(jù)監(jiān)控中心數(shù)據(jù)顯示，7月份海珠區(qū)和天河區(qū)的成交量雙雙破千，同比去年上漲一倍。合富置業(yè)指數(shù)顯示，7月份大部分板塊的價格企穩(wěn)，但也有小部分板塊的價格小幅上升1%左右，比如天河、海珠兩區(qū)的二手樓價就有0.3%和0.5%的上漲，其中最明顯的板塊是天河北、東圃—車陂板塊，海珠區(qū)的工業(yè)大道北板塊以及濱江東板塊。

　　7月份海珠區(qū)成交共計1221宗，超番禺區(qū)奪廣州二手房成交量第一，同比大漲98.86%，環(huán)比6月亦有5.53%的漲幅。記者觀察到，今年1月份以來，海珠區(qū)二手住宅成交量一直以絕對的優(yōu)勢穩(wěn)居第一，6月份被番禺區(qū)“趕超”后，7月份發(fā)力奪回第一。市場人士告訴記者，從往年成交規(guī)律來看，海珠區(qū)在7月~10月是成交高峰期，而7月~9月正值置換買家換房高峰期，尤其是大部分郊區(qū)置業(yè)的置換買家會把選擇放回市區(qū)，而海珠區(qū)正是他們主要的選擇之一。從數(shù)據(jù)可見，7月海珠區(qū)成交均價相比1月僅有3.63%的漲幅，變化幅度不明顯，吸引了部分希望在樓市大漲前入市的買家。

　　搜房網(wǎng)廣州二手房海珠區(qū)商圈經(jīng)理蒙圣琳認(rèn)為，目前海珠區(qū)還很少有業(yè)主反價的情況，業(yè)主放盤價與成交價的差別在3%~5%之間，客業(yè)雙方都相對理性，成交速度的加快也促使成交量的上升：“預(yù)計海珠區(qū)二手樓市未來幾月將持續(xù)走熱，在9月或10月達(dá)到成交高峰期。”

　　業(yè)主出現(xiàn)反價現(xiàn)象

　　與海珠區(qū)略有不同，天河區(qū)二手房市場在成交大漲之余，價格也水漲船高。目前天河的房價在25000~26000元/㎡之間，比7月份時上漲5%左右，樓市火爆，業(yè)主出現(xiàn)反價現(xiàn)象。

　　業(yè)主梁先生在5月初時放盤一套67㎡的單位，叫價285萬元，有買家看中后砍價到280萬元準(zhǔn)備成交，梁先生眼見天河區(qū)近幾個月的樓價上漲了不少，又反悔稱不到285萬元不賣，買家不能接受返價后放棄購買。近日梁先生的這套物業(yè)已經(jīng)被另一個買家購入，成交價為285萬元。

　　據(jù)搜房網(wǎng)廣州二手房數(shù)據(jù)中心監(jiān)控的數(shù)據(jù)顯示，7月份天河區(qū)的二手房成交量高達(dá)1131宗，同比去年大漲106.39%。從成交均價上來看，天河區(qū)二手房價更是在一年里出現(xiàn)超過兩成的漲幅，7月份天河區(qū)成交均價為21681元/㎡，比去年7月漲了3764元/㎡。

　　市場人士楊強(qiáng)輝分析，天河區(qū)的低價房源已經(jīng)在新政剛出臺后的購房潮中消耗了很大一部分，目前市場上在售的二手房源，總價都相對較高，因而推高了7、8月份的二手房價。他認(rèn)為，隨著天河區(qū)的低價房源日漸被消耗，買家會逐漸提高心理預(yù)期，接受業(yè)主的喊價，也有部分買家由于資金不足的問題，放棄在天河區(qū)購房，轉(zhuǎn)而到蘿崗、南沙等新開發(fā)區(qū)域置業(yè)。他認(rèn)為目前天河區(qū)二手房市場仍是供不應(yīng)求，預(yù)計到年底天河區(qū)的房價還會上漲。

　　投資建議：

　　蒙圣琳認(rèn)為，天河區(qū)和海珠區(qū)的居住環(huán)境舒適，交通方便，配套完備，并且相較于越秀區(qū)荔灣區(qū)來說價格相對較低，所以不少在郊區(qū)置業(yè)但想回老城區(qū)居住的買家會選擇到這兩區(qū)域選房。

　　之前到郊區(qū)買房的首次置業(yè)買家礙于當(dāng)時預(yù)算不高，因此只能選擇到郊區(qū)置業(yè)，然而當(dāng)他們有較為充足的預(yù)算后，便會開始考慮到配套跟交通都更為方便的市中心區(qū)域購房。而且這些改善型買家，大部分都沒有很強(qiáng)烈的學(xué)位需求，所以這段時間置業(yè)的購房者會更偏向選擇房價相對沒那么高的天河和海珠區(qū)。

　　下半年度向來是樓市的活躍周期，7~8月承接金九銀十，9月、10月按往年情況看成交都會較好，價格會繼續(xù)走升，加上受降息等利好政策影響，因此9月前會是改善型買家相對較好的入市時機(jī)。