□ 盧秋
對(duì)于大部分人而言，能購(gòu)買一套屬于自己的房屋本應(yīng)是一件開(kāi)心的事情。然而，隨著越來(lái)越多糾紛的發(fā)生，很多人沒(méi)有感受到購(gòu)房帶來(lái)的喜悅，反而因?yàn)橘?gòu)房更為糟心。
戶口問(wèn)題
家住北京的劉先生為了女兒能上某重點(diǎn)中學(xué)，購(gòu)買了蔣先生位于該學(xué)區(qū)內(nèi)的一套房屋。雙方在買賣合同中約定，蔣先生應(yīng)于房屋過(guò)戶后30日內(nèi)將原有戶口遷出，逾期按日支付總房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之五的違約金。
劉先生支付完所有購(gòu)房款，并將房屋過(guò)戶至自己名下后，蔣先生并未按期將戶口遷出，而劉先生亦因戶口遲遲未遷入耽誤了女兒上該重點(diǎn)中學(xué)的時(shí)間。多次溝通無(wú)果之下，劉先生將蔣先生訴至法院，要求蔣先生將戶口遷出，并按日支付總房款萬(wàn)分之五的違約金。
蔣先生辯稱，自己新房還沒(méi)有下來(lái)，沒(méi)法按期將戶口遷出，希望法院對(duì)違約金予以酌減。法院經(jīng)審理后認(rèn)為，蔣先生未按照合同約定將戶口遷出，明顯違反合同約定，理應(yīng)支付違約金。鑒于雙方對(duì)于違約金標(biāo)準(zhǔn)約定明顯過(guò)高，法院最終依法酌定蔣先生支付15萬(wàn)元違約金。
□ 法官釋法
依據(jù)合同法第一百一十四條規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。
許多家長(zhǎng)為了讓孩子上名校，不惜花費(fèi)巨資購(gòu)買學(xué)區(qū)房。但是該類房屋中，大多已有戶口在房屋內(nèi)，影響買房人的戶口遷入以及實(shí)際使用。
部分買房人在買賣合同中約定限期遷出戶口，但是根據(jù)我國(guó)目前戶籍管理政策，戶籍管轄權(quán)是派出所，而非法院，法院亦無(wú)權(quán)判令強(qiáng)行將戶口遷出，由此，購(gòu)房者的問(wèn)題很難得到解決。而購(gòu)房者往往已經(jīng)支付完畢房款，甚至已經(jīng)辦理完房屋過(guò)戶手續(xù)，該類糾紛愈發(fā)增多。
在此情況下，法官建議，一方面，買房者可以在買賣合同中約定遷出戶口作為支付全部或者購(gòu)房款的條件；另一方面，應(yīng)提前查詢房屋內(nèi)現(xiàn)有戶口情況，購(gòu)房時(shí)將戶口作為決定是否買房的因素之一，以對(duì)是否購(gòu)房做出理智的判斷。
房款問(wèn)題
小劉在北京打拼多年，終于攢夠了買房的錢。2014年3月，小劉與馬女士簽訂房屋買賣合同，支付了馬女士50萬(wàn)元預(yù)付款，后將剩余房款分兩次匯到了一個(gè)名為張甲的賬戶。
不料，小劉匯完款項(xiàng)后，馬女士拒絕與小劉辦理房屋過(guò)戶手續(xù)，理由是小劉未付清房款。小劉稱，剩余房款是按照馬女士要求匯到張甲賬戶的，對(duì)此，馬女士予以否認(rèn)，小劉亦未提交相關(guān)證據(jù)，證明馬女士指示其將相關(guān)錢款匯到張甲的賬戶，雙方在合同中列明的收款賬號(hào)亦非張甲。現(xiàn)該案正在進(jìn)一步審理中。
□ 法官釋法
《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條規(guī)定，當(dāng)事人對(duì)自己提出的主張應(yīng)當(dāng)及時(shí)提供證據(jù)?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條規(guī)定，當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對(duì)方訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)，有責(zé)任提供證據(jù)加以證明。沒(méi)有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果。
在市場(chǎng)交易中，許多購(gòu)房者沒(méi)有養(yǎng)成將重要事項(xiàng)簽訂書面協(xié)議進(jìn)行確認(rèn)并保留證據(jù)的習(xí)慣，往往聽(tīng)信口頭約定，一旦對(duì)方反悔，如果提供不出確鑿的證據(jù)，便會(huì)帶來(lái)莫大的損失。
尤其是在類似大額的房屋交易中，買賣雙方應(yīng)對(duì)關(guān)鍵事項(xiàng)用書面合同形式明確約定，并由雙方簽字蓋章確認(rèn)。對(duì)于合同履行中有變更事項(xiàng)，亦應(yīng)當(dāng)簽訂補(bǔ)充協(xié)議予以明確。類似本案中有向他人打款的情形，一定要保留賣方委托他人收款的書面、錄音錄像、短信、電子郵件等相關(guān)證據(jù)。
交房問(wèn)題
2013年8月，張先生購(gòu)買了陳先生的一套房屋，后張先生按約支付完畢購(gòu)房款，陳先生亦配合張先生辦理完房屋過(guò)戶手續(xù)。正當(dāng)張先生準(zhǔn)備入住新房時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)該房屋早已被陳先生租賃給他人使用，且租期至2016年1月屆滿。張先生遂將租戶及陳先生訴至法院，要求租戶限期搬離，陳先生交付房屋。
□ 法官釋法
合同法第二百二十九條規(guī)定，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行民法通則若干問(wèn)題的意見(jiàn)第一百一十九條規(guī)定，私有房屋在租賃期內(nèi)，因買賣、贈(zèng)與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，原合同對(duì)租賃人和新房主繼續(xù)有效。
上述即買賣不破租賃原則——在租賃關(guān)系存續(xù)期間，即使所有權(quán)人將租賃物讓與他人，對(duì)租賃關(guān)系也不產(chǎn)生影響，買受人不能以其已經(jīng)成為租賃物的所有人為由，否認(rèn)原租賃關(guān)系的存在并要求承租人返還租賃物。
在二手房買賣中，買房人應(yīng)對(duì)房屋實(shí)際使用狀況進(jìn)行全面了解，及時(shí)現(xiàn)場(chǎng)勘查；同時(shí)，可以在買賣合同中明確條款約定，如果賣房人隱瞞房屋已出租信息或者在履行合同中故意將房屋出租他人的，應(yīng)支付一定金額的違約金，以加大賣房人的違約成本。
“兇宅”問(wèn)題
2013年3月初，在某中介公司的居間服務(wù)下，張女士購(gòu)買劉女士的房屋，簽訂合同時(shí)，某中介公司和劉女士一致表示房屋之前沒(méi)有人居住，更沒(méi)有出過(guò)事。
張女士入住該房屋后，在偶然和鄰居聊天的過(guò)程中，得知?jiǎng)⑴康恼煞蛟谠摲课輧?nèi)上吊身亡。張女士遂將劉女士訴至法院，要求撤銷房屋買賣合同，并要求劉女士對(duì)裝修進(jìn)行補(bǔ)償。
法院經(jīng)審理后認(rèn)為，房屋買賣雙方應(yīng)遵守誠(chéng)實(shí)信用原則，賣房人應(yīng)如實(shí)披露房屋的實(shí)際情況。雖然房屋內(nèi)發(fā)生非正常死亡事件，客觀上未對(duì)房屋的實(shí)際使用價(jià)值產(chǎn)生影響，但該情況會(huì)影響購(gòu)房者的心理感受，包括恐懼、忌諱等，從而造成房屋交易價(jià)值降低，構(gòu)成了房屋的重大瑕疵，是影響房屋買賣合同訂立的重大事項(xiàng)。
劉女士故意隱瞞房屋內(nèi)曾發(fā)生過(guò)兇案的行為，違背了誠(chéng)實(shí)信用原則，雙方合同的簽訂亦違反了當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，構(gòu)成欺詐，法院判決支持了張女士的訴訟請(qǐng)求。
□ 法官釋法
合同法第五十四條規(guī)定，下列合同，當(dāng)事人一方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷：(一)因重大誤解訂立的；(二)在訂立合同時(shí)顯失公平的。一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷。
在實(shí)際交易中，買房人可以在買賣合同中約定補(bǔ)充條款，就“兇宅”等問(wèn)題約定違約責(zé)任；簽訂合同之前，應(yīng)多方面通過(guò)居委會(huì)、派出所、周圍鄰居、社區(qū)論壇等了解房屋情況，以免誤買“兇宅”。 (作者系北京市海淀區(qū)人民法院法官)