10月28日，星期天，早上11點(diǎn)，貴陽(yáng)市南明區(qū)花果園項(xiàng)目售樓中心人聲鼎沸，數(shù)百名身著職業(yè)裝的置業(yè)顧問(wèn)和如潮的看房客涌動(dòng)，仿佛即將迎來(lái)春運(yùn)的廣州火車(chē)站一樣。
近日，這個(gè)占地6000余畝、總建筑面積1830萬(wàn)㎡、規(guī)劃居住人口就高達(dá)50萬(wàn)人的超級(jí)大盤(pán)花果園成為風(fēng)暴的中心。因?yàn)橐粍t“購(gòu)房入戶”的“救市”政策，十一黃金周剛過(guò)，“貴陽(yáng)將成鄂爾多斯2.0”、“貴陽(yáng)樓市即將崩盤(pán)”的消息不絕于耳。
佐證這一傳言的是當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)中介正行合智的一份統(tǒng)計(jì)報(bào)告，即目前貴陽(yáng)商品房住宅庫(kù)存3490萬(wàn)㎡，即使按照今年上半年月均去化速度72.6萬(wàn)㎡/月，還需要去化4年。另一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)則根據(jù)包括花果園、未來(lái)方舟在內(nèi)的13個(gè)體量超100萬(wàn)㎡的超級(jí)大盤(pán)統(tǒng)計(jì)，得出結(jié)論：總建筑面積接近4500萬(wàn)㎡，規(guī)劃居住人口預(yù)計(jì)達(dá)110萬(wàn)人。
如果僅根據(jù)簡(jiǎn)單的數(shù)據(jù)相加，貴陽(yáng)樓市嚴(yán)重過(guò)剩毫無(wú)疑問(wèn)。但本報(bào)記者近日在貴陽(yáng)多方采訪，實(shí)地求證發(fā)現(xiàn)，簡(jiǎn)單地將貴陽(yáng)和鄂爾多斯相提并論，說(shuō)明不了太多的問(wèn)題。
35萬(wàn)人的大盤(pán)
在貴陽(yáng)當(dāng)?shù)氐拇髽潜P(pán)中，花果園和未來(lái)方舟是最著名的兩個(gè)超級(jí)大盤(pán)。這其中，規(guī)劃居住人口達(dá)35萬(wàn)人的巨型樓盤(pán)花果園可謂無(wú)人不曉。
資料顯示，花果園是一個(gè)規(guī)劃用地5000余畝，總建面1830萬(wàn)㎡的超大樓盤(pán)，項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)1350萬(wàn)㎡住宅、200萬(wàn)㎡辦公、150萬(wàn)㎡商業(yè)、100萬(wàn)㎡公寓、30萬(wàn)㎡公建，總投資達(dá)900億元。
《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者在花果園附近觀察到，目前周?chē)习贄澑邔幼≌蜕虡I(yè)綜合體正在緊張施工中?；ü麍@開(kāi)發(fā)商宏立城集團(tuán)副總裁陳曉輝告訴本報(bào)記者，花果園僅售樓中心建筑面積就達(dá)1.2萬(wàn)㎡左右，花了數(shù)千萬(wàn)元。
“主要是周六、周日來(lái)看房的比較多，基本上周末這兩天每天賣(mài)出六七百套，有時(shí)候一千多套，最高時(shí)一個(gè)月賣(mài)了一萬(wàn)多套。”陳曉輝說(shuō)，從2010年12月開(kāi)始，花果園項(xiàng)目已經(jīng)連續(xù)22個(gè)月蟬聯(lián)貴陽(yáng)樓市銷(xiāo)售冠軍，也是全國(guó)單盤(pán)銷(xiāo)售冠軍。
今年上半年該項(xiàng)目成交241.5萬(wàn)㎡，占整個(gè)貴陽(yáng)市435.53萬(wàn)㎡的55%。
“花果園項(xiàng)目有其特殊性，因?yàn)樗鼘儆谂飸魠^(qū)、城中村改造項(xiàng)目，拆1至少要建3.5才能掙到錢(qián)，所以就必須要有很大的體量，而超大體量就必須要實(shí)現(xiàn)快速開(kāi)發(fā)、快速推貨以回籠資金。”當(dāng)?shù)匾患曳康禺a(chǎn)企業(yè)人士說(shuō)。
花果園項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商宏立城集團(tuán)成立于1998年，至今也僅在貴陽(yáng)開(kāi)發(fā)了山水黔城和花果園兩個(gè)項(xiàng)目。山水黔城位于貴陽(yáng)市南明區(qū)四方河路，距貴陽(yáng)市中心6公里，占地面積2000余畝(其中森林占地1000余畝)，總建筑面積130多萬(wàn)㎡。歷經(jīng)十年的開(kāi)發(fā)建設(shè)，到2010年已全部完成。
為了實(shí)現(xiàn)快速推貨，花果園的銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)也相當(dāng)驚人。陳曉輝說(shuō)，目前該項(xiàng)目有銷(xiāo)售人員1000多人，大多數(shù)分布在貴陽(yáng)以外、貴州省內(nèi)的地市州，有的深入到縣城，這一塊就占了六成，留在貴陽(yáng)這邊的只有幾百人。
當(dāng)?shù)匾患彝姓f(shuō)，花果園的銷(xiāo)售模式確實(shí)“很有一套”，很多銷(xiāo)售方式都很有效果，包括周末每天至少有十輛以上旅游大巴把地市州的客戶拉過(guò)來(lái)購(gòu)房，還給當(dāng)日無(wú)法返回的購(gòu)房者提供食宿等。
除了花果園，當(dāng)?shù)啬壳耙呀?jīng)開(kāi)發(fā)完成和正在開(kāi)發(fā)的百萬(wàn)平方米以上的大型樓盤(pán)至少有十幾個(gè)。根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán)(CRIC)的統(tǒng)計(jì)，2011年項(xiàng)目銷(xiāo)售排行榜TOP20中，貴陽(yáng)有三個(gè)項(xiàng)目進(jìn)入前5，其中花果園以107.1萬(wàn)㎡的成交量位居榜首，世紀(jì)金源開(kāi)發(fā)的貴陽(yáng)世紀(jì)城以80.49萬(wàn)㎡的成交量緊隨其后，中天城投建設(shè)的中天會(huì)展城以35.63萬(wàn)㎡的成交量位居第四。
不過(guò)，超級(jí)大盤(pán)對(duì)物業(yè)管理和相關(guān)的交通配套要求很高，當(dāng)?shù)匾患曳康禺a(chǎn)企業(yè)人士說(shuō)，花果園一棟樓最多4部電梯，一層多達(dá)9戶，一棟樓多數(shù)是46層，如果住滿就至少有1000多人，這樣在上學(xué)和上下班高峰期就要等很久。而在交通方面，如何出行也將成為難題，目前已經(jīng)建成的超級(jí)大盤(pán)世紀(jì)城的業(yè)主就經(jīng)常有這方面的抱怨。