對此，陳曉輝稱，貴陽目前的樓盤通常是一層8戶，花果園是一層9戶，配置4個(gè)每秒3米的電梯，將來會采取分樓層運(yùn)行，不可能每部電梯每個(gè)樓層都停。“我們找了專業(yè)的設(shè)計(jì)公司來設(shè)計(jì)，有翔實(shí)的數(shù)據(jù)和資料支撐。”
庫存數(shù)量爭議
判斷是否存在泡沫的幾個(gè)主要依據(jù)是庫存量、房價(jià)和需求。這其中，關(guān)于3490萬㎡的庫存量看起來似乎很不妙。
“這是我們貴陽當(dāng)?shù)氐囊粋€(gè)代理公司正行合智發(fā)布的上半年貴陽市場的年報(bào)，其中有一個(gè)庫存數(shù)據(jù)3490萬㎡，這是所有項(xiàng)目的后期剩余貨量，這其中很多項(xiàng)目是3到10年的推貨周期。”提起這個(gè)數(shù)據(jù)，陳曉輝說。
陳曉輝說，花果園項(xiàng)目從2010年12月開始賣，到現(xiàn)在已經(jīng)賣了6萬多套，面積超過了500萬㎡，剩余貨量計(jì)劃到2015年賣完。
“貴陽的所有大型樓盤都是分若干年推出，并不是一下子推出。”中鐵置業(yè)集團(tuán)貴州公司副總經(jīng)理王成平告訴本報(bào)。該公司目前在售的大盤逸都國際項(xiàng)目雖然總建筑面積超過230萬㎡，從2010年開始推貨，目前大概賣掉了42萬㎡，去化率已達(dá)八成多。王成平稱，這個(gè)項(xiàng)目將到2017年推完，一年推貨量也就20萬㎡左右，“我們在存貨和去化之間會有一個(gè)控制。”
王成平說，規(guī)劃占地面積高達(dá)3萬畝的貴陽中鐵國際生態(tài)城是未來20到30年的項(xiàng)目規(guī)劃，目前批下來的僅有2000余畝，而且還是分步開發(fā)。
大盤對資金的需求更高，開發(fā)商為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，一般采用滾動開發(fā)方式，不會一次性開發(fā)完畢。以花果園為例，目前該項(xiàng)目已回籠資金248億元。“我們回籠的資金全部都投入到這個(gè)項(xiàng)目中，目前也只做這個(gè)項(xiàng)目。”陳曉輝說。
日前外界列舉出的貴陽超級大盤共有13個(gè)，體量超過100萬㎡，包括花果園、中天未來方舟、中天會展城、中鐵逸都國際、美的林城時(shí)代、中渝第一城、中國鐵建國際城、金陽新世界花園、保利公園2010、中天花園、騰龍灣、中國水電觀府壹號、樂灣國際等。
在這些超級大盤中，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)巨頭中天城投就占據(jù)了三個(gè)，“這里面有些已經(jīng)完全去化了，中天花園和會展城基本已經(jīng)售完。”中天城投相關(guān)人士告訴記者。
而近日重慶某富商豪擲1億元一次性購房616套，更引發(fā)了外界關(guān)于炒房團(tuán)死灰復(fù)燃的擔(dān)憂。根據(jù)本報(bào)了解，這616套房屬于中天未來方舟。“這個(gè)客戶看到我們開發(fā)的酒店很不錯，就提出想買，但酒店都不對外賣，所以建議他購買我們的公寓。”中天城投人士稱，該富商相中的房子屬于商業(yè)地產(chǎn)范疇，是40多平方米的公寓式房子，只有40年的產(chǎn)權(quán)，不在當(dāng)?shù)氐南拶彿秶鷥?nèi)，希望外界不要誤解。
“由于該樓還沒有拿到預(yù)售證，目前仍只是初步簽訂協(xié)議。”該人士說，由于對方一次性購買600多套，所以打九折之后是3600元/㎡，“總價(jià)九千多萬，不到一個(gè)億，他買這些房子也是想在那里做一個(gè)經(jīng)濟(jì)型的酒店。”
在真實(shí)庫存方面，陳曉輝引用貴陽市住建局官方網(wǎng)站筑房網(wǎng)數(shù)據(jù)稱，截至今年9月30日，貴陽房地產(chǎn)市場存量約為590萬㎡，按照今年前9個(gè)月銷售833.43萬㎡的速度計(jì)算，消化這些存量僅需6個(gè)月時(shí)間。
不過，就此庫存數(shù)據(jù)，本報(bào)記者多次嘗試從貴陽市住建局求證，未獲得正面回應(yīng)。
95%以上是剛需？
當(dāng)?shù)匾晃徊辉竿嘎缎彰拇笮偷禺a(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人劉筑(化名)說，房價(jià)是否出現(xiàn)泡沫應(yīng)有兩個(gè)顯著特征，一是價(jià)格虛高，一是顯性需求是假的。
“貴陽的房地產(chǎn)一直是在很平穩(wěn)的狀態(tài)下運(yùn)行，哪怕調(diào)控最嚴(yán)厲的時(shí)候，雖然量價(jià)有所下降，但下降趨勢也很微弱。”劉筑說。
王成平說，現(xiàn)在貴陽主城區(qū)房價(jià)估計(jì)不到6000，而金陽新區(qū)不到5000，這樣的價(jià)格，在全國省會城市中幾乎是倒數(shù)第一，房產(chǎn)企業(yè)做起來壓力都很大，就算有投機(jī)，就算崩盤，能崩到哪里去？