本報(bào)記者 張薌逸
12月22日至23日，全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議（以下簡(jiǎn)稱“會(huì)議”）在北京召開。會(huì)議提出，實(shí)施物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動(dòng)，探索社區(qū)黨組織領(lǐng)導(dǎo)下的居委會(huì)、業(yè)委會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)調(diào)運(yùn)行新模式，探索“物業(yè)服務(wù)+生活服務(wù)”模式，推動(dòng)“物業(yè)服務(wù)進(jìn)家庭”。
中指研究院物業(yè)事業(yè)部研究副總監(jiān)彭雨在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)、提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量是當(dāng)前重要的政策方向，具有深遠(yuǎn)意義，既有助于穩(wěn)定住房消費(fèi)預(yù)期，也能推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)從“重開發(fā)”向“重運(yùn)營”轉(zhuǎn)型。
規(guī)范物業(yè)服務(wù)
實(shí)際上，為提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，北京、深圳等地近期密集出臺(tái)物業(yè)服務(wù)新規(guī)，以精準(zhǔn)施策破解行業(yè)痛點(diǎn)。例如，自2026年1月1日起，北京將每半年開展一次住宅項(xiàng)目物業(yè)企業(yè)綜合評(píng)價(jià)，綜合評(píng)價(jià)結(jié)果作為行政主管部門對(duì)企業(yè)進(jìn)行差異化監(jiān)管的依據(jù)；深圳則優(yōu)化了物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理，調(diào)整超10萬元項(xiàng)目強(qiáng)制造價(jià)審核規(guī)則，賦予業(yè)主大會(huì)更多自主決策權(quán)，以回應(yīng)“維修資金使用難”的民生訴求。
12月19日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)等多部門聯(lián)合發(fā)布《北京市住宅項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合評(píng)價(jià)管理辦法（試行）》（以下簡(jiǎn)稱《辦法》），規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)行為，提升物業(yè)服務(wù)水平。
該《辦法》適用于北京市行政區(qū)域內(nèi)住宅項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)企業(yè)的綜合評(píng)價(jià)及管理工作，明確了綜合評(píng)價(jià)的評(píng)分規(guī)則、評(píng)價(jià)程序、評(píng)價(jià)周期、指標(biāo)體系以及結(jié)果發(fā)布和運(yùn)用?！掇k法》旨在通過建立完善本市住宅項(xiàng)目物業(yè)企業(yè)的評(píng)級(jí)制度和評(píng)價(jià)檔案，定期開展對(duì)物業(yè)企業(yè)的綜合評(píng)價(jià)，評(píng)價(jià)結(jié)果為廣大業(yè)主選聘物業(yè)企業(yè)和行政部門開展差異化監(jiān)管提供參考。
今年5月份，北京市人民政府辦公廳曾印發(fā)《深化物業(yè)管理改革創(chuàng)新持續(xù)提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量三年行動(dòng)計(jì)劃（2025—2027年）》，其中要求，建立住宅項(xiàng)目物業(yè)企業(yè)綜合評(píng)價(jià)體系。適時(shí)出臺(tái)住宅項(xiàng)目物業(yè)企業(yè)綜合評(píng)價(jià)管理辦法，對(duì)全市住宅物業(yè)企業(yè)進(jìn)行評(píng)價(jià)打分，并將評(píng)價(jià)結(jié)果向社會(huì)公布，為業(yè)主自行選聘物業(yè)企業(yè)提供參考。
彭雨分析稱，北京等地設(shè)立的綜合評(píng)價(jià)體系，通過設(shè)置清晰的量化指標(biāo)開展評(píng)價(jià)，為政府實(shí)施分類監(jiān)管、精準(zhǔn)施策提供了客觀依據(jù)，從而引導(dǎo)行業(yè)向標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化方向發(fā)展。
今年以來，江蘇、湖南、山西等多地已出臺(tái)政策，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。此外，今年6月份上海市房屋管理局發(fā)布的《上海市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動(dòng)方案》也提出健全“6+N”信息公開機(jī)制、實(shí)施“四個(gè)提升”推進(jìn)服務(wù)升級(jí)、健全“四個(gè)機(jī)制”促進(jìn)長效監(jiān)管等舉措，進(jìn)一步規(guī)范住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)行為。
創(chuàng)新資金來源
“物業(yè)服務(wù)直接關(guān)系居民日常生活體驗(yàn)，提升服務(wù)質(zhì)量可有效解決設(shè)施維護(hù)、環(huán)境治理、安全管理等方面的問題，增強(qiáng)居民幸福感與社區(qū)歸屬感。”彭雨表示，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是社區(qū)治理的重要參與者，專業(yè)化、規(guī)范化的物業(yè)服務(wù)能減少矛盾糾紛，促進(jìn)社區(qū)和諧，助力構(gòu)建“共建共治共享”的基層治理體系。對(duì)企業(yè)而言，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)有利于提升業(yè)主滿意度與忠誠度，從而提高物業(yè)費(fèi)收繳率與續(xù)約率，促進(jìn)企業(yè)經(jīng)營效益增長。
“物業(yè)服務(wù)與老百姓的急難愁盼問題緊密相連，關(guān)乎日常生活，這無疑是物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升的重點(diǎn)方向。從物業(yè)行業(yè)自身來看，當(dāng)前也需要將提高效率與質(zhì)量作為關(guān)鍵內(nèi)容。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)表示，此外，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量背后涉及物業(yè)維修基金與房屋體檢的資金來源創(chuàng)新問題，各地正在推進(jìn)相關(guān)工作。
彭雨建議，未來可加大政策引導(dǎo)與資金支持力度。如將物業(yè)服務(wù)提升納入老舊小區(qū)改造、完整社區(qū)建設(shè)等項(xiàng)目的專項(xiàng)資金支持范圍，并通過財(cái)稅優(yōu)惠、金融扶持等措施，激勵(lì)物業(yè)企業(yè)開展節(jié)能改造、適老化更新等工作，促進(jìn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展。同時(shí)，也應(yīng)推動(dòng)政策協(xié)同與精準(zhǔn)落地。針對(duì)不同城市、不同小區(qū)類型的差異化需求，加強(qiáng)政策細(xì)分與場(chǎng)景化設(shè)計(jì)，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)政策與城市更新、老舊小區(qū)改造等重大舉措有效銜接，實(shí)現(xiàn)分類指導(dǎo)、精準(zhǔn)施策。
“物業(yè)費(fèi)科學(xué)定價(jià)問題以及如何讓老百姓更好地感知到服務(wù)質(zhì)量的提升，是提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的核心要點(diǎn)。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，當(dāng)前各小區(qū)出現(xiàn)了外賣進(jìn)小區(qū)、電梯占用等新的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，這些都屬于新的物業(yè)服務(wù)范疇。未來應(yīng)結(jié)合市場(chǎng)反饋較多的訴求，更好地開展相關(guān)工作，提升物業(yè)服務(wù)水平。