PPP正式進(jìn)軍房地產(chǎn)界。昨日，中國(guó)政府網(wǎng)發(fā)布消息稱，財(cái)政部、住建部等6部門已于近日發(fā)布通知，鼓勵(lì)地方運(yùn)用PPP模式推進(jìn)公共租賃住房投資建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理。按通知計(jì)劃，今年各地就要組織啟動(dòng)PPP模式公租房項(xiàng)目試點(diǎn)，那么到底對(duì)于企業(yè)來說，PPP建公租房能否為其減輕負(fù)擔(dān)和建設(shè)壓力？公租房如何玩轉(zhuǎn)這一新模式呢？

　　當(dāng)公租房遇到PPP

　　本次6部門發(fā)布的《關(guān)于運(yùn)用政府和社會(huì)資本合作模式推進(jìn)公共租賃住房投資建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)中明確提出，公租房PPP模式主要是政府選擇社會(huì)資本組建公共租賃住房項(xiàng)目公司，項(xiàng)目公司與政府簽訂合同，負(fù)責(zé)承擔(dān)設(shè)計(jì)、投資建設(shè)、運(yùn)營(yíng)、維護(hù)管理任務(wù)，在合同期內(nèi)通過“承租人支付租金”及必要的“政府政策支持”獲得合理投資回報(bào)，依法承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)；政府負(fù)責(zé)提供政策支持，定期調(diào)整公共租賃住房租金價(jià)格，加強(qiáng)公共租賃住房工程建設(shè)及運(yùn)營(yíng)維護(hù)質(zhì)量監(jiān)管。

　　值得注意的是，為了保證社會(huì)資本的收益，《通知》提出，這類公租房將建立動(dòng)態(tài)調(diào)整的租金價(jià)格機(jī)制，確保社會(huì)資本具有穩(wěn)定合理的投資回報(bào)。此外，合理回報(bào)的另一大來源即“政府政策支持”，將包含財(cái)政、稅費(fèi)、土地、融資、收購五個(gè)層面。

　　而對(duì)于政府的投入形式，《通知》也給出了以“土地入股”的概念，即對(duì)于新建公共租賃住房項(xiàng)目，以及使用劃撥建設(shè)用地的存量公共租賃住房項(xiàng)目，經(jīng)市縣人民政府批準(zhǔn)，政府可以土地作價(jià)入股方式注入項(xiàng)目公司，支持公共租賃住房政府和社會(huì)資本合作項(xiàng)目，不參與公共租賃住房經(jīng)營(yíng)期間收益分享，但擁有對(duì)資產(chǎn)的處置收益權(quán)。

　　政府房企借PPP減負(fù)

　　“此前，公租房建設(shè)對(duì)于地方財(cái)政和房企來說都是一筆不小的負(fù)擔(dān)?！眮喬鞘醒芯繒?huì)房地產(chǎn)分會(huì)會(huì)長(zhǎng)陳寶存在提到公租房引入PPP的原因時(shí)如是說，從政府的初衷來看，PPP是一個(gè)被同時(shí)寄予了解決公租房建設(shè)任務(wù)、降低建設(shè)成本等多項(xiàng)期待的途徑。

　　陳寶存介紹，目前，我國(guó)各地建設(shè)公租房供應(yīng)任務(wù)依然比較艱巨，現(xiàn)大多采取經(jīng)營(yíng)性土地項(xiàng)目出讓時(shí)配建一部分公租房建設(shè)面積的形式，將建設(shè)任務(wù)轉(zhuǎn)嫁給開發(fā)商，開發(fā)商建設(shè)完成后再由政府回購。雖然這種形式目前基本被各界接受了，但業(yè)內(nèi)也不斷有聲音指出，這實(shí)際上是將公租房的建設(shè)成本攤在了開發(fā)商的土地成本中，最終進(jìn)一步地轉(zhuǎn)化到了房?jī)r(jià)上，未來的政策仍需調(diào)整。而這卻給了公租房領(lǐng)域引入PPP的契機(jī)。

　　“從目前的保障房發(fā)展趨勢(shì)來看，公租房建設(shè)未來肯定不是保障房建設(shè)的主流形式，但作為一個(gè)傳統(tǒng)的保障房政策，這部分供給短時(shí)間內(nèi)仍然不可或缺?！标悓毚姹硎?。而中國(guó)社科院財(cái)貿(mào)流通研究室主任張斌更直言，公租房是比較適合PPP模式的項(xiàng)目，因?yàn)檫@種模式可以幫助項(xiàng)目將成本分擔(dān)調(diào)整至最合理的狀態(tài)，即不是把過多的重任都?jí)涸谡?cái)政上，也不是一股腦地“扔”給開發(fā)商。

　　而且，對(duì)于部分庫存量仍較大地區(qū)來看，PPP公租房也許為它們開辟了一條去庫存壓力的通道?！岸鳳PP正為面臨這樣難題的開發(fā)商提供了一個(gè)機(jī)會(huì)，以那些過剩項(xiàng)目入股，通過PPP公租房確?；镜睦麧?rùn)。”陳寶存表示。

　　樓市動(dòng)蕩期 風(fēng)險(xiǎn)把控難

　　陳寶存坦言，目前，央行、各部門對(duì)于樓市的刺激政策一波接一波，各地市場(chǎng)在逐步回暖，房企對(duì)于后市的信心也在逐步增強(qiáng)，在這種情況下，只能保證相對(duì)微薄利潤(rùn)的公租房能否對(duì)開發(fā)商形成足夠的吸引力還不得而知?！凹词菇⒘藙?dòng)態(tài)調(diào)整租金的機(jī)制，公租房作為保障房項(xiàng)目，租金水平整體還是難以和市場(chǎng)租賃住房項(xiàng)目相提并論的，這意味著房企想收回投資甚至獲得利潤(rùn)必須拉長(zhǎng)投資戰(zhàn)線?！标悓毚姹硎尽?/p>

　　然而，在張斌看來，PPP公租房的未來卻樂觀得多。他認(rèn)為，PPP公租房項(xiàng)目可以分多個(gè)階段由政府和社會(huì)資本進(jìn)行合作，比如，政府如果負(fù)擔(dān)了先期建設(shè)成本的話，后期可以找運(yùn)營(yíng)商合作，由運(yùn)營(yíng)商主要負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)、維護(hù)?！岸遥琍PP公租房項(xiàng)目中，政府合作的對(duì)象也不僅限于開發(fā)商，雖然租金+補(bǔ)貼不一定能保證社會(huì)資本獲得多高的利潤(rùn)，但即使是長(zhǎng)期但可預(yù)期的利益，仍然會(huì)有社會(huì)資本愿意參與合作。”張斌表示。

　　他認(rèn)為，未來這類項(xiàng)目中企業(yè)可能會(huì)遇到風(fēng)險(xiǎn)分?jǐn)偟暮饬繂栴}，如果判斷不準(zhǔn)，比如部分地區(qū)公租房補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)商量不當(dāng)，很可能仍然會(huì)面臨虧損的局面。北京商報(bào)記者 蔣夢(mèng)惟