5月24日，悶熱，太陽灼燒著華北平原，從高鐵站往東三環(huán)方向走，開闊的道路兩旁，四處可見的塔吊和密布的樓盤，正在改寫這座河北中部小城的面貌。

　　這里是以“驢肉火燒”聞名的城市，清代的直隸總督署保定。

　　一年前的3月，在京津冀一體化概念的推動下，保定初定為北京政治副中心的民間傳言不脛而走，盡管很快被官方否認，但一夜之間，原本平靜的保定樓市如飲下興奮劑一般，開始騷動——投資客進場，房價聞風(fēng)而漲，一場由傳言引發(fā)的樓市狂潮席卷而來，這幾乎讓保定成為中國三四線城市樓市的獨特范本。

　　2015年以來，樓市進入深度調(diào)整期，《第一財經(jīng)日報》記者再訪保定，發(fā)現(xiàn)如今的保定樓市，與一年前的瘋狂大相徑庭。

　　熱浪退卻之后

　　5月24日正值周日，在距離保定東站7公里車程的東湖附近的隆基泰和旗下樓盤，售樓處沙盤周圍的洽談桌幾乎坐滿，有不少購房者帶著孩子全家出動。

　　“本來還有5套，上午賣了4套，現(xiàn)在就只有一套了?！痹摌潜P置業(yè)顧問黃琳(化名)告訴《第一財經(jīng)日報》記者，該樓盤戶型在80~120平米之間，3月開盤時項目均價每平米6300元，現(xiàn)在價格在7100元左右，雖然價位在當(dāng)?shù)仄?，但由于周邊?guī)劃有保定師范附屬學(xué)校新校區(qū)，因此去化較快，80余平米的兩居室目前只剩下最后一套。

　　“我又來了?！闭?dāng)黃琳給記者介紹價格時，兩名身著騎行服的中年男子走了進來，其中的劉勝軍(化名)告訴記者，他來自徐水區(qū)(原徐水縣)，為了方便孩子上學(xué)，想在這里買一套100平左右的小三居，但由于目前小區(qū)房源所剩無幾，他還考慮過從剛剛買完房的業(yè)主手里買二手房。據(jù)他介紹，二手房價格接近每平米7000元，與樓盤新房價格接近，略低于新房。

　　雖然看房人數(shù)較多，但與去年3月的熱鬧場面相比，保定樓市降溫了許多。

　　去年3月25日，同樣是在這個售樓部，當(dāng)時正在銷售的是同一個開發(fā)商隆基泰在同區(qū)域的二期產(chǎn)品，包括寫字樓和36平米~57平米的精裝小戶型公寓，產(chǎn)權(quán)為40年，均價在7000元/平方米上下。

　　彼時，“副中心”的謠言還在流傳，一位置業(yè)顧問向本報記者透露，那個周末買房的人特別多，“好像這些房子都不要錢似的”，很多投資客專挑小戶型全款買入，不少客戶來自北京、天津、唐山等地，還有從山東趕來的。

　　根據(jù)該置業(yè)顧問當(dāng)時的說法，該期項目總共兩棟樓，周末一天就成交了100多套房，那個周末她自己一共賣出了17套房子，按照千分之幾的提升計算，當(dāng)月她薪水已經(jīng)超過2萬元。

　　“去年保定樓市太癲狂，很不理智，一個傳言大家就開始搶房。”回憶起一年前的場景，黃琳對記者感慨，雖然在售項目也有不少客戶用于投資，但已趨于理性了，購房者多是本地人，看中了學(xué)區(qū)，以方便孩子上學(xué)的自住型客群為主。

　　前述購房者劉勝軍便屬這一類型。他對記者說，雖然徐水也有不錯的學(xué)校，但保定畢竟是市區(qū)，教育水平高于徐水。至于買了之后會不會漲價，他說：“真不知道，保定房子很多，不見得會上漲，但長遠來看，我覺得房子還是要漲價的?！?/p>

　　在“京津冀一體”的政策拉動下，一些在保定等地市場占有率頗高的房企正做大規(guī)模，隆基泰和便是例子。

　　去年12月，隆基泰和董事長魏少軍通過收購方式獲得開世中國控股有限公司(下稱“開世中國”，01281.HK)接近四分之三的股權(quán)，隨后完成要約收購，并在近期將開世中國更名為隆基泰和控股有限公司，重新掛牌上市，股票代碼不變。今年5月21日，隆基泰和正式宣布借殼開世中國登陸香港資本市場。

　　目前該公司在保定、邯鄲、唐山等城市整體的市場占有率在15%到30%左右。掛牌當(dāng)日該公司高層對媒體表示，目前該公司投資區(qū)域已經(jīng)遍布了河北省的9個市，包括20個城市，現(xiàn)階段戰(zhàn)略仍是立足于京津冀地區(qū)，深耕河北，未來5年，將在京津冀地區(qū)投入超過1000億元(人民幣)加大新型城鎮(zhèn)化建設(shè)。對于投資區(qū)域，該公司高層表示，現(xiàn)在隆基泰和在不同的城市投資量不一，未來將布局環(huán)京津冀地區(qū)的“重點的高成長區(qū)域城市”，比如保定。

　　隆基泰和網(wǎng)站數(shù)據(jù)稱，2014年其營業(yè)額逾500億元。然而，有媒體援引隆基泰和首席財務(wù)官殷曉凈表述稱，截至去年底，上市公司隆基泰和手持現(xiàn)金及等價物僅為630萬元。

　　投資客離場

　　今年3月以來，隨著保定房地產(chǎn)市場監(jiān)管加緊，房企銷售規(guī)范化，樓盤價格調(diào)整趨于理性。保定新浪樂居監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，3月保定新建商品住宅(不含保障房)均價環(huán)比下降30元/平方米，市區(qū)新建商品住宅(不含保障房)均價6180元/平方米，環(huán)比下降46元/平方米，該月保定個別樓盤根據(jù)自身項目周期選擇提價，但整體保持下跌的態(tài)勢。

　　4月的成交情況也頗為“淡定”。根據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)，4月保定商品房總備案1421套，環(huán)比上月下降12.9%，4月平均每天僅有47套住宅，較3月平均每天53套的數(shù)量有所下降。

　　進入5月傳統(tǒng)旺季，保定樓市需求日漸活躍，但從開發(fā)商的營銷策略看，各家對后市的判斷趨向理性，紛紛推出了購房優(yōu)惠。

　　在保定當(dāng)?shù)乩吓崎_發(fā)商河北秀蘭房地產(chǎn)集團有限公司(下稱“秀蘭地產(chǎn)”)設(shè)在保定市客運中心的接待中心，記者看到，門廳里的沙發(fā)上，一名置業(yè)顧問正在接待客戶，沙盤旁邊的一名置業(yè)顧問則在打盹。這里展示的沙盤，是秀蘭地產(chǎn)在東三環(huán)附近開發(fā)的在售洋房項目，均價約1萬元/平方米。置業(yè)顧問丁文(化名)向《第一財經(jīng)日報》記者介紹，目前項目有全款優(yōu)惠，洋房產(chǎn)品若全款購買每平米可減500元。

　　全款折扣在保定主流房產(chǎn)項目中頗為普遍，不同項目全款購房每平米減100元~500元不等。上述隆基泰和項目的黃琳告訴記者，該項目產(chǎn)品如果全款購房，每平米也可減250元。

　　實際上，除了全款優(yōu)惠，保定樓盤還使出了其他營銷手段，有些樓盤正在推10套特價房，有些樓盤與電商合作進行付1萬元減3萬元的促銷，有些則進行老帶新獎勵或低首付活動。

　　“這樣的房子適合自住，投資的話現(xiàn)在價格就已經(jīng)1萬了，再漲可能也沒有太大空間。”對于秀蘭地產(chǎn)正在銷售的洋房項目，丁文坦言，盡管開發(fā)商在進行優(yōu)惠，去年漲價前東湖附近的毛坯高層產(chǎn)品才每平米5300元~5800元，現(xiàn)在買該項目洋房的人大多都用于自住，他認為，現(xiàn)在投資客戶較少，因為投資“差點兒意思，太再漲也漲不了多少”。

　　記者在接待中心采訪時，先后進來了兩名看房者，一名女購房者帶著孩子，看了沙盤問了價格之后很快驅(qū)車離去，另一名購房者則用手機拍下了沙盤。他說，這個樓盤是保定的高檔小區(qū)，他買來想自己改善居住。當(dāng)記者問及對未來保定房價走勢的看法，他回答：“至于以后房價再漲，我看難?！闭f罷，他搖了搖頭。這與去年全民看漲的搶房場面，形成了反差。

　　關(guān)于保定樓市的特點，當(dāng)?shù)匾晃环科鬆I銷人士對記者分析，保定樓市依賴于當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)化進程，購房需求多來自從周邊縣城、農(nóng)村來市區(qū)務(wù)工者，另外保定的優(yōu)勢在于高校較多，華北電力大學(xué)和河北大學(xué)都在保定，因此置業(yè)者還包含了大學(xué)畢業(yè)后在保定扎根的年輕人。

　　“未來如果要溢價，每平米也就是長300~500元，不會像去年那樣出現(xiàn)惡意、病態(tài)的跳漲?！痹摖I銷人士說，盡管此前保定經(jīng)濟水平不錯，但相對于石家莊、唐山、秦皇島房價比較低，后來，經(jīng)過京津冀一體化概念帶動，房價上漲，但目前價格水平當(dāng)?shù)厥忻裆心芙邮堋ＫA(yù)計，即便保定樓市回溫，也不可能再出現(xiàn)大漲。