市場資金面充足推動中國房地產(chǎn)的回暖，開發(fā)商現(xiàn)金回籠加快，違約風險降低，加上佳兆業(yè)為代表的房企政治風險下降，使得海外融資渠道變得更為順暢。

　　佳兆業(yè)風波曾一度“吹冷”內(nèi)地房企的海外融資潮，但隨著貨幣政策的逐漸寬松及調(diào)控政策的逐步放松，中國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)回暖跡象，海外融資環(huán)境也隨之有所改善。

　　《第一財經(jīng)日報》記者梳理公開資料發(fā)現(xiàn)，今年前4月，只有少數(shù)幾家較大規(guī)模的內(nèi)地房企成功在海外發(fā)行債券，如恒大地產(chǎn)、碧桂園、遠洋地產(chǎn)。而進入到5月份，越來越多的中小型房企也開始拋出了海外發(fā)債的計劃，如中國奧園、雅居樂、花樣年控股等。

　　房地產(chǎn)與金融資深評論人士黃立沖對本報記者表示，市場資金面充足推動中國房地產(chǎn)的回暖，開發(fā)商現(xiàn)金回籠加快，違約風險降低，加上佳兆業(yè)為代表的房企負面影響下降，使得海外融資渠道變得更為順暢。

　　但從明年開始，內(nèi)地房企將迎來海外債券到期高峰，一些中小房企如果不能持續(xù)改善經(jīng)營狀況，其信貸狀況可能會變得更差，違約風險也將升高。

　　海外發(fā)債、配股驟增

　　5月是今年內(nèi)地房企海外融資的一個分水嶺。

　　在此之前的4個月內(nèi)，內(nèi)地房企的海外融資陷入冰點狀態(tài)，尤其是佳兆業(yè)海外債券違約事件發(fā)生后的那段時間。

　　按照往年慣例，房企往往喜歡在1月進行海外發(fā)債，以增加這一年的資金寬裕度。去年1月就有10多家房企發(fā)行海外債券。

　　受到佳兆業(yè)事件、美國結(jié)束量化寬松、美元對人民幣的強勢反彈影響，今年年初房企在海外的融資成本和難度雙雙提升，很多房企推遲了海外融資的計劃。

　　根據(jù)克而瑞研究中心監(jiān)測的數(shù)據(jù)，1~2月，只有恒大地產(chǎn)、綠城中國、世茂地產(chǎn)、碧桂園、遠洋地產(chǎn)5家大型房企成功在海外發(fā)行債券，金額共計256.1億元人民幣，同比減少39.2%。

　　3~4月，僅有景瑞控股、時代地產(chǎn)2家房企發(fā)行海外債券。其中，景瑞控股發(fā)行的1.5億美元3年期優(yōu)先票據(jù)，利率高達13.25%。

　　不過，進入5月下旬，這種糟糕的狀況開始發(fā)生變化，房企海外融資的活躍度逐步提升，宣布海外發(fā)展的中小企業(yè)明顯增加，發(fā)債利率逐步走低。

　　先是中國奧園，于5月18日宣布擬發(fā)行3年期的2.5億美元優(yōu)先票據(jù)，利率為10.875%。

　　緊接著，雅居樂于5月21日發(fā)布公告稱，將發(fā)行5年期的5億美元優(yōu)先票據(jù)，利率為9%。

　　隨后，花樣年、旭輝控股同時于5月27日相繼宣布了海外融資計劃?；幽陮l(fā)行3年期2億美元優(yōu)先票據(jù)，利率11.5%；旭輝控股將發(fā)行5年期4億美元的優(yōu)先票據(jù)，利率7.75%。

　　這幾家房企此番海外發(fā)債都有一個共同目的：對現(xiàn)有債務(wù)進行再融資，也就是“接新錢換舊債”。

　　鑒于房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，使用金融桿桿較多，債務(wù)再融資是維持資金流穩(wěn)定的重要手段。

　　除了發(fā)債之外，內(nèi)地房企也積極利用香港上市平臺進行擴股融資。

　　5月27日，旭輝控股在宣布海外發(fā)債計劃的同時，還公告將以先舊后新方式配售6億股，占擴大后已發(fā)行股本約9.04%。配售價每股2.2港元，較5月15日收市價2.5港元折讓12%。

　　5月29日，恒大地產(chǎn)也發(fā)布公告，宣布將配售8.2億股新股，配售價5.67港元/股，占擴大后公司已發(fā)行股本約5.25%。公司擬將認購事項估計所得款項凈額約46億元用作償還債務(wù)及一般營運資金。

　　風險仍存

　　樓市回暖、資金面寬松，被認為是海外融資環(huán)境改善的主要原因。

　　評級機構(gòu)穆迪6月2日指出，隨著2014年下半年以來貨幣與調(diào)控政策逐步放松并發(fā)揮作用，未來12個月中國房地產(chǎn)銷售額將改善2014年的下降趨勢，并實現(xiàn)溫和增長，同比增長0%~5%。

　　標準普爾信用分析師李國宜表示：“2015年4月很多大型開發(fā)商的銷售增長，信托融資成本和按揭貸款利率下降，一些投機級發(fā)債人重新發(fā)債籌資。2015年下半年開發(fā)商可能迎來復蘇?！?/p>

　　全國房價也開始止跌回升。中國指數(shù)研究院的最新數(shù)據(jù)顯示，5月，全國100個城市住宅均價環(huán)比由跌轉(zhuǎn)漲，上漲0.45%。其中一線城市漲幅尤為明顯，深圳、上海房價分別環(huán)比上漲2.68%和2.32%，領(lǐng)跑全國。

　　在黃立沖看來，一系列降準降息等貨幣寬松政策之下，國內(nèi)的資金面充足，推動了房地產(chǎn)市場的回暖。尤其是在一二線城市，開發(fā)商現(xiàn)金流回籠加快，違約風險大大降低。

　　而近期香港股市的熱火朝天也為房企配股提供了良機。黃立沖說，牛市之下，內(nèi)地房企配股難度降低，配股集資后，資本充足率提升，對外借貸能力也將得到加強。

　　一位業(yè)內(nèi)人士則表示，此前佳兆業(yè)違約引發(fā)海外融資環(huán)境變差，但從當前的情況來看，佳兆業(yè)的政治風險正在逐步降低，行業(yè)中也未出現(xiàn)其他類似案例，在一定程度上打消了海外投資人的顧慮。

　　“接下來一段時間將出現(xiàn)內(nèi)地房企海外融資的密集期。”黃立沖說。

　　克而瑞研究中心分析師朱一鳴指出，畢竟相對于信托、基金等融資方式，海外融資的優(yōu)勢仍然明顯。

　　不過，行業(yè)中的風險依然暗涌。

　　標準普爾提供的數(shù)據(jù)顯示，明年，境外債券到期規(guī)模同比增長將超過一倍至60億美元左右。2017和2018年到期規(guī)模將分別升至80億美元和100億美元。

　　“若開發(fā)商要滿足2016年及之后大規(guī)模境外債券的再融資需求，房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營狀況需進一步持續(xù)改善。受資本流動和外匯波動影響，境外市場的信貸狀況可能迅速變差?！睒藴势諣栒J為。

　　李國宜分析，此前房地產(chǎn)行業(yè)一直嚴重依賴債務(wù)融資支持自身增長。對部分陷入困境的發(fā)債人而言，可能無法發(fā)股籌資，被收購可能成為其生存之道。

　　黃立沖也認為，接下來中國房地產(chǎn)行業(yè)將出現(xiàn)嚴重分化，大型房企現(xiàn)金流持續(xù)向好，中小房企尤其是沒有上市的房企可能面臨資金鏈斷裂的困境，行業(yè)整合趨勢明顯。