坊間，對通州一直有個戲稱叫“通利福尼亞州”，作為北京第一個開通地鐵并擁有快速路的新城區(qū)，在許多通州人心中，通州在北京的地位就如同加利福尼亞州之于美國一般。在樓市中也同樣如此，很長一段時間里，通州都被視為各大新城樓市的執(zhí)牛耳者。但是從2010年開始，“把通州打造成世界級新城”的利好，慘遭爆炒，結(jié)果導致了通州樓市經(jīng)歷了“過山車”般的攀高與迅速衰落，房價從3萬元/平方米，一路跌到了成本價萬元銷售的窘境。

　　經(jīng)歷了5年時間，眼看上一次的傷疤即將愈合，微信平臺上，一篇名為“震撼！網(wǎng)曝北京市政府將落戶通州，十年傳言終成現(xiàn)實！”的文章再次引發(fā)了新一輪的炒作熱潮。不只是開發(fā)商自信滿滿揚言提價，就連知名學者、教授也搖旗吶喊，公開聲稱通州房價將要沖上4萬元/平方米。

　　真的是這樣嗎？其實“北京市政府搬遷通州進入倒計時”就如同“燕郊即將開通與北京對接的地鐵”一樣，已經(jīng)在樓市流傳了N遍，每當利益攸關(guān)者需要制造話題時，這類消息就被拿出來一而再再而三地炒作。北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長陳志告訴北京青年報記者，從實際的成交數(shù)據(jù)看，通州并沒有大幅度地波動，制造漲價的恐慌一直被個別開發(fā)商掛在嘴邊，但落實的并沒有幾個。并且陳志透露，作為通州新一輪的炒作核心，“市政府東遷”并沒有得到任何來自官方的證明，也從未說過市政府職能部門全部遷往通州，倘若未來北京不止通州區(qū)一個副中心，提前被透支利好的通州，很可能再度經(jīng)歷一次不堪回首的“過山車”。

　　市政府“被東遷”N次 開發(fā)商喊漲N+1次

　　通州樓盤又要漲價了，在過去的半個月里，關(guān)于“北京市政府搬遷通州進入倒計時”的微信傳言配合著通州出現(xiàn)售價8萬元項目的新聞，再次將通州推上了風口浪尖。事實上，這已經(jīng)不是第一次傳言市政府將東遷了。但每一次出現(xiàn)，一些在售項目都能借機拔拔高。

　　在2010年第一個明確降價，并一口氣直降7000元/平方米開盤的京貿(mào)國際城，就趁著“利好”的出現(xiàn)，為即將新推出的產(chǎn)品定價3.1萬元/平方米。

　　“新推出的10號樓，以兩居、三居為主，已經(jīng)確定為3.1萬元/平方米，相比目前在售樓盤的售價有所上漲?！本┵Q(mào)國際城的銷售人員介紹，不止京貿(mào)國際城上調(diào)價格，現(xiàn)在整個通州房價都在上漲。

　　據(jù)了解，目前京貿(mào)國際城在售的8號樓所剩房源不多，均價約2.7萬元/平方米，新開樓盤的價格上調(diào)至3.1萬元/平方米，每平方米上漲4000元，漲幅約15%。

　　無獨有偶，通州另一個知名項目合生濱江帝景，從年初開始就在不斷釋放將要漲價的信息，但實際上該項目的成交價并未有太大波動。該項目營銷負責人表示，集團高層給出的定價高達35000元/平方米，項目方考慮到現(xiàn)行市場中這個價位很難被接受，索性封盤，等待時機。

　　北青報記者從售樓處了解到，目前合生濱江帝景有C3、C7、C8三棟樓在售，戶型面積為137平方米和99平方米三居室。其中137平方米三居室封盤前均價2.4萬元/平方米；99平方米三居室封盤前均價2.8萬元/平方米，開盤后兩種戶型價格都會上調(diào)。

　　而刷爆微信朋友圈的“通州房價破8萬元”的項目，實際上已經(jīng)成為通州眾多項目漲價的理由。就連業(yè)內(nèi)專家，北師大房地產(chǎn)研究中心主任董藩也在其微信平臺上表示，通州整體房價將要破4萬，并組織起了團購買房。

　　而實際上這個8萬元開售的項目，是曾經(jīng)熱銷通州的改善型項目K2清水灣預留下來的別墅部分。開發(fā)商K2地產(chǎn)的一位負責人向北青報記者解釋道，考慮到這部分別墅是現(xiàn)房銷售，定價并不受到監(jiān)管層太多干預，已經(jīng)命名為“V7九間堂” ，是K2地產(chǎn)最高產(chǎn)品線的代表，因此最后才報了8萬元/平方米的高價。但與當前樓市中流行的高報價，低售價做法類似。這個現(xiàn)房別墅項目最終的銷售價格，肯定不會達到8萬元/平方米，有可能會在5萬元上下浮動。

　　嘴上吵著漲價 私下拼性價比

　　從年初的積分落戶到現(xiàn)在的市政府搬遷，一系列的“利好”，都成為開發(fā)商漲價的理由。但根據(jù)北青報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，雖然嘴上吵吵得兇，小幅度的提價也比較常見，但沒有任何一個項目敢于大幅提價。相反，由于庫存壓力巨大，私底下，項目之間都在極力比拼著性價比。

　　像年初就放風要漲價的合生濱江帝景，在趁熱平價銷售了一批房源后，選擇了封盤，雖然號稱要大幅提價，但始終未有明確消息。

　　北青報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，合生濱江帝景155平方米三居室，在周邊二手房門店的掛牌價格約在 2.4萬元/平方米左右，而售樓處主打銷售的137平方米的三居室同樣賣2.4萬元/平方米的價格。即便調(diào)價，但考慮到與二手房源的競爭關(guān)系，實際售價很難有大幅度的提升。

　　同樣位于通州區(qū)的商住項目朝北8080，依靠著洋房般的低密度和緊鄰著溫榆河的優(yōu)勢，入市以來，認購了近120套房源，成為北京銷售第二的商住項目。在面對漲價問題時，該項目負責人對北青報記者表示，一方面，北京市政府東遷的消息并未得到相關(guān)部門的證實。另一方面，據(jù)觀察，周邊的競爭項目非但沒有一個漲價，而且都在戶型和贈送空間下大功夫，靠性價比吸引著買房人，并沒有出現(xiàn)大幅漲價的苗頭。

　　該負責人舉例說，區(qū)域內(nèi)與其形成競爭關(guān)系的項目都忙于通過自身升級來提高性價比，像通州綠地中央廣場，就引入了海爾U Home智能家居，通過手機和網(wǎng)絡，控制家里的每個角落；首開萬科臺湖V公館則推出了極致化的產(chǎn)品33平方米的三居，提高贈送面積等。

　　競爭敵手之間不敢貿(mào)然提價，反而不斷提升附加值的做法，導致通州區(qū)域內(nèi)大部分項目的實際定價仍然穩(wěn)定，并未因為炒作而大幅飆升。

　　大量庫存產(chǎn)品排隊入市 驟然漲價的會被市場拋棄

　　制約通州價格大幅提升的另一個重要因素就是區(qū)域庫存的大量積壓。

　　僅僅在通州運河核心板塊，近期就有世茂和富華打造的世界僑商中心和華業(yè)的新北京中心兩個純新項目亮相。數(shù)據(jù)統(tǒng)計，僅在商住方面，在通州運河核心區(qū)約有16個新老項目，總供應體量達到了320萬平方米，約有6萬套房源將要入市。 僅今年就有可能入市7個項目，約3.5萬套房源。而在通州的另一熱點區(qū)域臺湖，目前在售的就有3個項目，約4000套房源，而新成交的地塊也可能在近一兩年入市，將進一步加大臺湖的房源供應。

　　除了商住，住宅方面，萬科、首開、華業(yè)、合生、綠城等區(qū)域內(nèi)的新老開發(fā)商也都有大量的貨源等待入市銷售。根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計，通州樓市的庫存量在北京各城區(qū)中名列第一，庫存近兩萬套。

　　與庫存量大相比，通州區(qū)域各項目的去化速度并不算快。數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，今年以來，首開萬科月均銷售37套，印象臺湖月均20套，尚品臺湖月均9套左右； 區(qū)域均價也一直保持在18000-28000元/平方米之間，這都制約了開發(fā)商的漲價空間，即便是華業(yè)東方玫瑰這種銷售多年的老項目，成本早已收回，也不敢貿(mào)然提價。自2014年以來，其均價一直穩(wěn)定在2.35萬元/平方米，今年以來，北京樓市整體出現(xiàn)了回暖趨勢，項目才上漲了2000元/平方米，并且前期的尾房依舊保持原價位2.35萬元/平方米。

　　華業(yè)東方玫瑰項目負責人表示，2010、2011年華業(yè)地產(chǎn)拿下通州區(qū)5宗地后，企業(yè)正處于轉(zhuǎn)型期，去庫存壓力較大。

　　朝北8080銷售負責人也表示，在競品項目存貨量扎堆的情況下，通州區(qū)域的銷售情況并不像炒作的那樣樂觀，未來項目仍將以平價迅速跑量為主。

　　如果最終不止一個“副中心”？

　　造成這波通州樓市炒作的直接原因就是北京市政府東遷的傳聞。在北青報記者的采訪調(diào)查中，這也成為通州在售項目的統(tǒng)一廣告語，幾乎每個售樓處銷售人員，都會熱情洋溢地向看房人描繪北京市政府將遷往通州后的種種利好。

　　對于困擾了通州樓市多年的傳言，與政府關(guān)系密切的北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長陳志告訴北青報記者，首先肯定的是，此事確實是有影的，通州為市級政府留的待開發(fā)土地，已經(jīng)留了十幾二十年，所以才會一而再、再而三地出現(xiàn)類似的傳言。但同時需要特別指出的是，北京市政府從來沒有說過要把全部職能遷往通州，通州的交通、配套等基礎(chǔ)設施也無法承載北京市政府的全部職能。未來北京很可能不止通州一個副中心，而是多個副中心，共同承擔并疏導政府的不同職能。

　　陳志表示，北京面臨最大的問題是“職住失衡”，大量的辦公地點集中在城區(qū)，導致通州、昌平、大興、房山等新城區(qū)成為了睡城。市政府向新城區(qū)分散自身的職能，并加大對通州等新城的建設，就是為了保持“職住平衡”。陳志還表示，雖然不能透露未來什么機關(guān)單位會搬到通州，但可以明確說的是，這些機關(guān)單位附近，并沒有住宅用地，而一些開發(fā)商借風炒作，實際上自身的項目與相關(guān)單位東遷并沒有直接關(guān)系。 一旦相關(guān)利益群體借勢炒作過頭，通州樓市不排除再度經(jīng)歷一次2010年時“過山車”的可能。文/本報記者 李桁