“我們以自身核心優(yōu)勢與光大安石的資本優(yōu)勢結(jié)合，通過輕資產(chǎn)合作模式加速業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型升級，但陽光100轉(zhuǎn)型不轉(zhuǎn)行，將用自己有限的資金去盤活有潛力項目?！标柟?00主席易小迪對《證券日報》記者表示。
6月12日，陽光100中國公告稱，以每股3.4元配售最多3.75億股新股，每股作價3.4元，較停牌前折讓約16.67%，占擴大后股本約15.79%。配售股份中的2.14億股由光大控股旗下光大安石團隊牽頭的投資財團認(rèn)購，持股9.03%，該投資財團也由此成為陽光100第二大股東。
同時，陽光100還與光大安石簽訂一項戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，雙方將發(fā)揮各自優(yōu)勢實現(xiàn)全面深入合作，充分結(jié)合公司的房產(chǎn)銷售能力以及街區(qū)商業(yè)運營能力和光大安石在地產(chǎn)、金融等領(lǐng)域的資源優(yōu)勢。
合作層面包括光大安石將協(xié)助陽光100在未來進(jìn)一步提高融資能力、業(yè)務(wù)規(guī)模以及資本回報率。另外，光大安石將就與陽光100在未來項目層面的合作中安排提供約50億元人民幣規(guī)模的融資，并以股權(quán)及債權(quán)模式投資公司項目，支持陽光100主力產(chǎn)品如商業(yè)街區(qū)、鳳凰社等進(jìn)一步快速發(fā)展。
據(jù)悉，在與光大安石宣布合作前，陽光100還于6月2日與毛大慶旗下的優(yōu)客工場達(dá)成合作，未來將共同經(jīng)營北京陽光100優(yōu)客工場項目，并簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，試圖將雙方的合作推向全國；6月10日，陽光100又宣布收購李亞鵬旗下中書控股麗江雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)項目51%股權(quán)，全面介入項目經(jīng)營與銷售。
易小迪對《證券日報》記者表示，在“互聯(lián)網(wǎng)＋”的浪潮下，房地產(chǎn)的發(fā)展方向應(yīng)該是“＋服務(wù)”，并明確表示“我們所有的普通住宅，都要向服務(wù)式公寓轉(zhuǎn)型。要在建好地產(chǎn)項目平臺的基礎(chǔ)上，為各類垂直服務(wù)商提供接口。”
業(yè)內(nèi)人士也指出，十天之內(nèi)接連3個動作，使得陽光100的轉(zhuǎn)型模式已清晰可見，即以地產(chǎn)業(yè)務(wù)為基，搭建平臺，輸出服務(wù)管理；輕裝上陣，快速擴張。
此外，易小迪還表示，陽光100已經(jīng)跳出“高價拿地開發(fā)”的邏輯，在房地產(chǎn)存量時代，公司會尋找有潛力的項目，小股操盤，將陽光100產(chǎn)品營銷的優(yōu)勢輸出，讓項目升值，從中獲得一部分升值收益。
專注街區(qū)綜合體
作為一家擁有二十多年歷史的全國性房地產(chǎn)發(fā)展商，陽光100一直堅持深耕區(qū)域中心，并專注于高速發(fā)展城市的核心地段，通過產(chǎn)品創(chuàng)新，自主銷售和物業(yè)服務(wù)形成產(chǎn)品營銷方面的核心優(yōu)勢，逐步也在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)形成其獨特的發(fā)展模式。
其中在商業(yè)地產(chǎn)方面，租售結(jié)合的“街區(qū)綜合體”成為陽光100近些年轉(zhuǎn)型后的主力產(chǎn)品。在少量持有，主導(dǎo)經(jīng)營，做大做實服務(wù)配套的情況下，依靠溢價銷售回款支持自身持續(xù)發(fā)展。公司2014年年報資料顯示，陽光100商業(yè)地產(chǎn)銷售毛利高達(dá)50%以上。而陽光100高層也多次表示，街區(qū)綜合體未來將占據(jù)公司整體物業(yè)銷售的半壁江山。
易小迪認(rèn)為，中國房地產(chǎn)市場正在經(jīng)歷轉(zhuǎn)變，房屋供應(yīng)過量，但年輕人對服務(wù)式公寓的需求仍然巨大，且隨著時間推移，需求量還會增加。同時，由于面對來自淘寶和其它電商的競爭，傳統(tǒng)的百貨公司和購物中心越來越難以生存，他們的主要租客——各大品牌零售店也在逐步關(guān)閉一些門店，餐飲、聚會、休閑和兒童娛樂的商家則會更青睞街區(qū)綜合體，因為它離人們居住的地方更近，而廚房、餐廳、學(xué)習(xí)室甚至客廳都可以延伸到附近的街區(qū)商業(yè)中間，這使得縮小昂貴的公寓面積變得可能，也使得生活成本更低。種種原因，街區(qū)商業(yè)的未來將會變得明朗。
在住宅地產(chǎn)方面，陽光100的主打產(chǎn)品是創(chuàng)新社交型服務(wù)公寓“鳳凰社”，以服務(wù)配套來增加項目溢價空間是產(chǎn)品主思路，試圖通過更豐富的社區(qū)配套和公寓服務(wù)來滿足市場需求。在市場競爭激烈的成都，有“鳳凰社”產(chǎn)品概念的成都米婭中心項目在快速清盤的同時，也實現(xiàn)了比周邊項目更高的溢價。
對于光大安石這些資本方而言，陽光100的專業(yè)銷售能力也有足夠吸引力。陽光100目前直屬銷售團隊規(guī)模已達(dá)3000多人，獨特的銷售管理和激勵策略將定價權(quán)放回最貼近市場的一線銷售人員手中，使得陽光100項目的銷售經(jīng)常出現(xiàn)量價皆高于同行可比項目的業(yè)績?！ ?/p>
以輕資產(chǎn)模式回歸一線城市
作為老牌房企，陽光100的市場定位、規(guī)劃整合和強大的銷售能力最被光大安石所看重，圍繞此能力展開合作的空間被雙方看好。
光大安石的強大資金實力及資源背景可以幫助陽光100輕裝上陣，以少量資金投入獲得項目操盤權(quán)，通過產(chǎn)品營銷和品牌連鎖帶來項目升值和快速去化，從而分享利潤，實現(xiàn)經(jīng)營規(guī)模和影響范圍的快速拓展。
據(jù)悉，光大安石為光大控股的唯一排他性房地產(chǎn)投資平臺，通過多年在房地產(chǎn)行業(yè)的深耕細(xì)作，逐步形成了包括股權(quán)投資、債權(quán)投資、結(jié)構(gòu)化投融資、跨境產(chǎn)業(yè)并購及房地產(chǎn)證券化等在內(nèi)的多條成熟產(chǎn)品線，可實現(xiàn)項目并購整合、主動開發(fā)管理、跨境資本市場投資等多渠道產(chǎn)品投資。
而不同于簡單粗暴地以打折降價去庫存，陽光100通過項目增值服務(wù)帶動去化加速的模式更被光大安石所認(rèn)同，并認(rèn)為在未來長期的供大于求的房地產(chǎn)市場里，這種模式更能有效應(yīng)對，并令房地產(chǎn)項目保持獨特的盈利能力。
有消息稱，雙方在北京、深圳、重慶等地的擬合作項目將通過陽光100的再定位及改造，包括加入商業(yè)街區(qū)元素和加強社區(qū)配套服務(wù)等重新啟動，令項目的功能、形象和去化情況獲得顯著改善和提升。
陽光100還將與光大安石整合資源建立房地產(chǎn)銷售服務(wù)平臺，打造集資產(chǎn)增值、物業(yè)交易、物業(yè)管理及社區(qū)金融為一體的多功能房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)生態(tài)系統(tǒng)。
有此需求的不僅光大安石一家，在光大安石此次牽頭入股陽光100的財團名單里，還包括中信國安基金，類似的合作也可能在陽光100與中信國安之間開展，除此之外，還有多家大型資管公司在與陽光100洽談相關(guān)合作。
中信國安基金管理有限公司總裁鄧斌則表示，目前中信集團在深圳有1000萬平方米的項目儲備，這能有效幫助陽光100回歸一線城市。
對于陽光100而言，這條道路能讓其獲得一條輸出核心優(yōu)勢，放大價值影響的 “輕資產(chǎn)”擴張之路。
易小迪表示，“全國范圍內(nèi)由于定位、運營等問題而存在資產(chǎn)升值和銷售溢價空間的庫存項目規(guī)模極其可觀，僅光大安石和中信國安兩家旗下可以進(jìn)行這類輕資產(chǎn)模式合作的資產(chǎn)規(guī)模就在千億級，放眼全國，則是萬億級的市場。這種合作模式將幫助陽光100以最低的資金成本快速進(jìn)入核心城市，參與優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)項目，將自己的產(chǎn)品、銷售和服務(wù)優(yōu)勢的影響力最大化，實現(xiàn)主力產(chǎn)品——街區(qū)綜合體和‘鳳凰社’的快速發(fā)展和公司整體經(jīng)營規(guī)模的大幅提升?！?/p>
轉(zhuǎn)型是當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)最具挑戰(zhàn)的命題。易小迪表示，陽光100的轉(zhuǎn)型之路以市場需求為導(dǎo)向，從自身的核心優(yōu)勢——產(chǎn)品營銷出發(fā)，轉(zhuǎn)型不轉(zhuǎn)行，做公司最擅長的事情并通過與優(yōu)勢資金資源戰(zhàn)略合作將它做好做大。在第二波城鎮(zhèn)化浪潮中城市商業(yè)正在發(fā)生轉(zhuǎn)移，注重體驗型消費的新型街區(qū)商業(yè)有著廣闊的市場空間，陽光100正穩(wěn)步推進(jìn)以街區(qū)綜合體開發(fā)運營為核心的業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型。輕資產(chǎn)擴張模式無疑會進(jìn)一步加速陽光100轉(zhuǎn)型的步伐，這也是本次戰(zhàn)略合作的重大意義所在。