■ 一家之言
按現(xiàn)行房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅的稅基和稅率計(jì)算，稅基為房產(chǎn)評(píng)估價(jià)的7折，1.2%的稅率，合計(jì)一年需繳稅2.52萬(wàn)，合每月2100元，接近上海城鎮(zhèn)職工社會(huì)平均工資的4成。
近日有媒體報(bào)道稱(chēng)，房地產(chǎn)稅立法初稿已基本成形，正在內(nèi)部征求意見(jiàn)并不斷完善中。據(jù)悉，房地產(chǎn)稅主體稅種或由房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅合并，具體稅率可能將由地方在中央確定的稅率區(qū)間內(nèi)自行決定。
現(xiàn)有的房地產(chǎn)相關(guān)稅收主要的征稅對(duì)象以企業(yè)為主，針對(duì)建設(shè)環(huán)節(jié)和交易環(huán)節(jié)征收，如果考慮土地出讓金，每年政府收走的稅費(fèi)、政府性基金的規(guī)模超過(guò)5萬(wàn)億。這些成本最終體現(xiàn)在房?jī)r(jià)上，最終多數(shù)由購(gòu)房者承擔(dān)。
流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收有其優(yōu)點(diǎn)，征稅成本低，雖然成本是由普通老百姓承擔(dān)的，但他們稅收苦痛感相對(duì)較弱。以房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)為主征稅模式的劣勢(shì)也很明顯，層層累加的稅收最終反映在房?jī)r(jià)上，極大地提高了潛在購(gòu)房者的門(mén)檻，造成嚴(yán)重的代際不公。同時(shí)，這種模式也透支了房地產(chǎn)的征稅潛力，等到?jīng)]地可賣(mài)的時(shí)候，來(lái)自于房地產(chǎn)企業(yè)的稅收甚至?xí)禐榱恪?/p>
房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅是現(xiàn)有稅種中針對(duì)土地和房產(chǎn)的所有人征稅的稅收，主要是城鎮(zhèn)里的國(guó)有土地及其房屋附著物。目前納稅義務(wù)人主要以企業(yè)所有人和經(jīng)營(yíng)性房屋（土地）所有人為主，公眾最關(guān)注的個(gè)人持有的非營(yíng)業(yè)性住宅免征這兩項(xiàng)稅。2014年國(guó)家更征收了3844億，占稅收總額不到4%。
而合并現(xiàn)行房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅后的房地產(chǎn)稅的納稅人，將涵蓋所有的房產(chǎn)和土地的所有人，個(gè)人非營(yíng)業(yè)性房地產(chǎn)是納稅的主力群體。那我們面臨要繳納多少稅？
中國(guó)主要城市的人均居住面積約為30平米，按3口之家計(jì)算，每套房子約為90平米。在上海內(nèi)環(huán)、北京五環(huán)內(nèi)，這樣的房子至少在三百萬(wàn)，按現(xiàn)行房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅的稅基和稅率計(jì)算，稅基為房產(chǎn)評(píng)估價(jià)的7折，1.2%的稅率，合計(jì)一年需繳稅2.52萬(wàn)，合每月2100元，接近上海城鎮(zhèn)職工社會(huì)平均工資的4成。相比之下，對(duì)個(gè)人住宅而言，城鎮(zhèn)土地使用稅可以忽略。
現(xiàn)在看來(lái)，哪怕上述稅收打5折，絕大多數(shù)家庭都是繳不起的。而據(jù)調(diào)查顯示，中國(guó)家庭的自有住房擁有率高達(dá)89.68%，城市戶(hù)口家庭的平均資產(chǎn)達(dá)247萬(wàn)元，房產(chǎn)是資產(chǎn)的主要形成，這意味著房產(chǎn)稅適用的納稅人基數(shù)要遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)工薪稅適用的人群（2011年時(shí)為3000余萬(wàn)）。這也意味著房地產(chǎn)稅向個(gè)人住宅延伸征收的時(shí)候，勢(shì)必會(huì)有大量的免征、減免政策。
問(wèn)題來(lái)了，減免政策是按家庭核算，還是按自然人核算？是按房產(chǎn)面積核定還是按房產(chǎn)總價(jià)核定？房產(chǎn)的計(jì)稅總價(jià)又以何種標(biāo)準(zhǔn)核定，購(gòu)買(mǎi)價(jià)格還是當(dāng)前市場(chǎng)公允價(jià)值？所有這些分歧直指家庭的最大一宗財(cái)產(chǎn)的價(jià)值。
減免政策無(wú)論如何劃定，背后都會(huì)有一大批強(qiáng)有力的得利和失利群體，如何既擺平失利群體的抗?fàn)?，又保證征得足夠多的稅是房地產(chǎn)稅主要要解決的問(wèn)題。
影響更深遠(yuǎn)是區(qū)域之間的公共服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施的差異。如果真如設(shè)想，房地產(chǎn)稅從建設(shè)、交易環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)為持有環(huán)節(jié)征收，那么發(fā)達(dá)城市的房地產(chǎn)價(jià)值總量要遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)不發(fā)達(dá)地區(qū)，這些地區(qū)的公共服務(wù)好、政府治理水平高，納稅意識(shí)也要好于不發(fā)達(dá)地區(qū)，發(fā)達(dá)地區(qū)相比不發(fā)達(dá)地區(qū)的稅收優(yōu)勢(shì)過(guò)于明顯。如果稅收收入與公共服務(wù)、基礎(chǔ)設(shè)施好形成互動(dòng)，但不發(fā)達(dá)地區(qū)顯然會(huì)掉入低水平均衡，底特律就是典型的例子。顯然，這需要中央財(cái)政從一般轉(zhuǎn)移支付上給予矯正，避免這種情況的出現(xiàn)。
□聶日明（上海金融與法律研究院研究員）