圖/CFP
“其實(shí)從3·30新政以后，購(gòu)房者信心就有所恢復(fù)，折扣優(yōu)惠都收回來(lái)了，下半年房?jī)r(jià)一定漲?！碑?dāng)記者詢問(wèn)下半年北京樓市走勢(shì)時(shí)，多位開(kāi)發(fā)商都如是說(shuō)。
據(jù)了解，上半年，北京樓市雖然顯得低迷，但成交呈現(xiàn)不斷上升趨勢(shì)，尤其是自5月份開(kāi)始，5月、6月連續(xù)兩個(gè)月的純商品住宅成交量均維持在6000套以上，市場(chǎng)回暖趨勢(shì)十分明顯，改善型需求的活躍引領(lǐng)了這輪低谷期的成交回暖。
走出成交低谷
即使是成交低迷的上半年，北京房?jī)r(jià)也并未下跌。根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2015年上半年，北京純商品住宅（不含保障房與自住房）的成交量比2014年同期減少了10%左右，但成交均價(jià)為29222元/平方米，同比上漲13%。
“近期開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目出現(xiàn)了漲價(jià)現(xiàn)象，也獲得了購(gòu)房者的認(rèn)可，這反映出北京樓市已經(jīng)由低谷轉(zhuǎn)為上升期。”亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示，截至目前，今年已經(jīng)有三次降息，加之降低改善型客群的首付比例，使購(gòu)房者入市積極。而有了需求的拉動(dòng)，開(kāi)發(fā)商自然有了漲價(jià)、加推新貨量的底氣。
土地市場(chǎng)“助漲”
土地市場(chǎng)也成為下半年樓市漲價(jià)的“導(dǎo)火索”。記者從北京市國(guó)土局獲悉，今年上半年，北京土地市場(chǎng)新增土地供應(yīng)僅33宗，這一數(shù)字也創(chuàng)造了近8年來(lái)的新低。土地供應(yīng)不足，也使得在6月以來(lái)樓市轉(zhuǎn)暖之下，豐臺(tái)、大興等多宗土地連續(xù)拍出高價(jià)，地價(jià)傳導(dǎo)房?jī)r(jià)，再次點(diǎn)燃下半年樓市漲價(jià)預(yù)期。
“最近成交這么好，主要還是土地?zé)嵬苿?dòng)。大興連續(xù)拍出高價(jià)地，購(gòu)房者的預(yù)期就看漲。近期項(xiàng)目來(lái)電來(lái)訪量明顯增多?！蹦纤沫h(huán)某樓盤(pán)的營(yíng)銷總監(jiān)表示，市場(chǎng)上形成了趨好的預(yù)期，“每個(gè)項(xiàng)目都會(huì)加入提價(jià)行列”。
業(yè)內(nèi)人士指出，在上半年調(diào)控政策利好不斷的市場(chǎng)背景下，北京樓市已經(jīng)走出低谷進(jìn)入了上揚(yáng)周期。隨著下半年供應(yīng)加大，成交量隨之被連續(xù)拉升后，漲價(jià)項(xiàng)目將會(huì)不斷增多。
本版采寫(xiě)
新京報(bào)記者 自曾暉
■ 細(xì)看市場(chǎng)
高端住宅 成交旺盛 醞釀漲價(jià)
2015年北京進(jìn)入“豪宅元年”，除了近20個(gè)報(bào)價(jià)在10萬(wàn)元/平方米以上的頂豪項(xiàng)目爭(zhēng)霸外，高端項(xiàng)目（報(bào)價(jià)在6萬(wàn)元/平方米以上）的成交也十分火熱。據(jù)了解，當(dāng)下醞釀漲價(jià)的項(xiàng)目集中在目前成交價(jià)格為6萬(wàn)-8萬(wàn)元/平方米的項(xiàng)目中。
據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，上半年北京公寓豪宅市場(chǎng)（報(bào)價(jià)在6萬(wàn)元/平方米以上）共成交了1355套，同比大漲87%；成交均價(jià)為75717元/平方米，同比上漲32%。其中，位于安定門(mén)的盛德·紫闕、位于西四環(huán)的紫辰院、位于海淀區(qū)的五礦·萬(wàn)科如園都躋身上半年豪宅銷售榜單Top10。
據(jù)盛德·紫闕開(kāi)發(fā)商介紹，除了二環(huán)絕版的地段和現(xiàn)房?jī)?yōu)勢(shì)外，項(xiàng)目還采用了高標(biāo)準(zhǔn)的15000元/平方米精裝修，從智能安防、新風(fēng)系統(tǒng)都和今年北京頂豪項(xiàng)目保持同步水準(zhǔn)?！绊?xiàng)目上半年的售價(jià)穩(wěn)定在6萬(wàn)元/平方米左右，高性價(jià)比使得項(xiàng)目5月首次開(kāi)盤(pán)就取得了12.8億的銷售業(yè)績(jī)?！?/p>
紫辰院的開(kāi)發(fā)商介紹，項(xiàng)目位于西四環(huán)的核心地段，緊鄰1500畝的萬(wàn)豐公園與悅澤園，項(xiàng)目自身還具備6萬(wàn)平米的古典新派中式園林及重金打造了4大會(huì)所，業(yè)主更是享受直升北京十一學(xué)校與紫辰院合作辦學(xué)的北京十一學(xué)校中堂實(shí)驗(yàn)中學(xué)，下半年項(xiàng)目還將推出升級(jí)產(chǎn)品。
在頂豪別墅方面，下半年預(yù)計(jì)推新的則有位于中央別墅區(qū)的金地中央世家。據(jù)開(kāi)發(fā)商介紹，項(xiàng)目是獨(dú)棟別墅，戶型面積為600、800平方米，共有60多套房源，預(yù)計(jì)報(bào)價(jià)在2000萬(wàn)-3000萬(wàn)元/套之間。
改善型住宅 率先漲價(jià) 試探市場(chǎng)
目前，改善型項(xiàng)目撐起了北京上半年純商品住宅成交的半邊天。隨著政策松動(dòng)、二手房回暖，供應(yīng)量較少的改善型項(xiàng)目成交勢(shì)頭明顯升溫，因此率先在推盤(pán)時(shí)就小幅漲價(jià)，試探市場(chǎng)的接受度。
位于通州的合生濱江帝景就是大幅提升報(bào)價(jià)的代表。該項(xiàng)目去年8月入市時(shí)為29500元/平方米，今年5月的報(bào)價(jià)在30000元-35000元/平方米之間，目前報(bào)價(jià)已漲到35000元-37000元/平方米。
從7月入市項(xiàng)目來(lái)看，位于大興舊宮板塊的中冶德賢公館上調(diào)了1500元/平方米，而5月開(kāi)盤(pán)時(shí)均價(jià)為45000元/平米；位于昌平回龍觀的首開(kāi)國(guó)風(fēng)美唐，此前報(bào)價(jià)為33500元/平米，7月開(kāi)盤(pán)時(shí)也小幅上漲500元/平方米。
“真沒(méi)想到漲得那么快，每平米漲了3000元，總價(jià)多了40萬(wàn)元。”購(gòu)房者王先生對(duì)記者說(shuō)，他5月看中了大興舊宮板塊國(guó)韻村一套138平方米的三居，精裝修，當(dāng)時(shí)報(bào)價(jià)是35000元/平方米左右，交了排號(hào)訂金后，他一直在等項(xiàng)目二期開(kāi)盤(pán)。7月12日，銷售員告訴他，房子預(yù)計(jì)8月開(kāi)盤(pán)，但報(bào)價(jià)已經(jīng)上漲到39100元/平米，全部?jī)?yōu)惠折算后，他看中的低樓層房源可能為37000元-38000元/平方米。
“周邊的項(xiàng)目都賣(mài)到4萬(wàn)多了，我們的價(jià)格很合理?！眹?guó)韻村銷售人員對(duì)記者表示，附近的中冶德賢公館售價(jià)是46000元多元/平方米，6月開(kāi)盤(pán)的首開(kāi)保利·熙悅誠(chéng)郡報(bào)價(jià)也到了43000元/平方米。國(guó)韻村是現(xiàn)房，預(yù)計(jì)今年就能入住，性價(jià)比高。排號(hào)較多，此前已一直提醒客戶二期價(jià)格會(huì)上漲。
業(yè)內(nèi)人士指出，一些開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目的試探性漲價(jià)為周邊同區(qū)域項(xiàng)目提供了漲價(jià)的理由，而客戶熱情高漲，則成為下半年開(kāi)發(fā)商漲價(jià)的底氣。
剛需產(chǎn)品
純住宅少商住占比大
在上半年北京純商品住宅供應(yīng)中，剛需類產(chǎn)品大多來(lái)自自住房項(xiàng)目，剛需類純商品房供應(yīng)較少，集中在通州、房山等地的老項(xiàng)目中；新盤(pán)以商住類產(chǎn)品為主，目前也開(kāi)始有意上調(diào)售價(jià)。
“目前報(bào)價(jià)已經(jīng)漲到了24000元/平方米。”位于通州的首開(kāi)香溪郡銷售人員介紹，項(xiàng)目為低密的4-8層花園洋房，7月新開(kāi)了4號(hào)樓，價(jià)格比此前的21000元-22000元/平方米有小幅上漲，不過(guò)算上開(kāi)盤(pán)的優(yōu)惠力度，實(shí)際成交價(jià)格會(huì)更低一些。記者從北京市住建委網(wǎng)站上查詢到，首開(kāi)香溪郡今年的簽約均價(jià)為21618元/平方米。
業(yè)內(nèi)人士介紹，首開(kāi)香溪郡只是通州近期開(kāi)盤(pán)上調(diào)價(jià)格的剛需項(xiàng)目之一，同在7月開(kāi)盤(pán)的區(qū)域老盤(pán)華業(yè)東方玫瑰，近期也迎來(lái)價(jià)格小幅上漲。
“目前報(bào)價(jià)在25000元/平方米，樓王精裝產(chǎn)品，價(jià)格上調(diào)是正?，F(xiàn)象?！比A業(yè)東方玫瑰的銷售人員對(duì)記者說(shuō)。據(jù)了解，此前該項(xiàng)目在住建委的網(wǎng)簽記錄是23000元/平方米左右。
除了住宅外，一些剛需類LOFT項(xiàng)目也有意調(diào)高售價(jià)?！笆袌?chǎng)回暖了，我們考慮把LOFt加上精裝修，把價(jià)格做高些?！蔽挥诜可降暮暇邦I(lǐng)峰相關(guān)人員表示，目前項(xiàng)目在售的Loft產(chǎn)品為毛坯，最小戶型為45平方米，總價(jià)80萬(wàn)元/套起。
業(yè)內(nèi)人士介紹，今年入市的很多剛需項(xiàng)目都是在2013年、2014年拿地，由于土地成本較高，利潤(rùn)壓力較大，隨著下半年市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖，剛需類產(chǎn)品也將逐步上調(diào)售價(jià)。