對(duì)于一路漸暖的房地產(chǎn)市場(chǎng)并非所有人全看好后市。進(jìn)入7月以來(lái)包括新鴻基、新世界地產(chǎn)、瑞安以及華人置業(yè)等港資房企紛紛出售旗下物業(yè)，半個(gè)月內(nèi)拋售資產(chǎn)超百億元。
港企高位套現(xiàn)
日前，港股上市內(nèi)地房企合景泰富發(fā)布公告稱，公司與新鴻基訂立股權(quán)收購(gòu)協(xié)議，收購(gòu)后者持有的廣東佛山最大舊改項(xiàng)目30%股份，涉及金額約18.6億港元。由此，新鴻基成為繼長(zhǎng)實(shí)、瑞安、華人置業(yè)后，又一家逢高套現(xiàn)內(nèi)地項(xiàng)目的港企。
相關(guān)資料顯示，新鴻基此次售出股權(quán)項(xiàng)目于2009年12月取得。當(dāng)時(shí)，新鴻基以34.6億元奪得佛山瀾石三宗地塊，折合樓面地價(jià)2688元/平方米。此后的2010年2月，新鴻基又以47.05億元拿下了佛山瀾石舊改項(xiàng)目最后四塊土地。至此，新鴻基共計(jì)擲金81.65億元拿下兩大商住項(xiàng)目地塊。
拿下佛山地塊后，新鴻基引入合景泰富，向其出售了佛山舊改項(xiàng)目20%股份。經(jīng)過(guò)四年多的動(dòng)遷和開(kāi)發(fā)，2014年4月，該項(xiàng)目推出住宅瀧景花園一期，同年12月又推出商業(yè)部分。開(kāi)發(fā)周期之長(zhǎng)明顯超過(guò)行業(yè)平均水平。
業(yè)內(nèi)人士表示，與內(nèi)地房企采用快速周轉(zhuǎn)的開(kāi)發(fā)模式不同，港企樂(lè)于利用資本運(yùn)作，在土地溢價(jià)后，最后出售套現(xiàn)盈利。以新鴻基為例，根據(jù)公司戰(zhàn)略，它在內(nèi)地的投資速度將放緩，投資額度也將逐漸減少。此番股份出讓后，它在內(nèi)地的投資規(guī)模進(jìn)一步縮減。
擔(dān)憂樓市下行
拋盤套現(xiàn)是眾多港企的經(jīng)營(yíng)策略之一。與新鴻基動(dòng)作相比，瑞安地產(chǎn)的拋盤計(jì)劃則更加“兇猛”。
香港瑞安房地產(chǎn)近期發(fā)布公告稱，公司現(xiàn)正洽談出售直接或間接持有的商業(yè)物業(yè)，包括位于上海的物業(yè)，并透露正與潛在買家商討可能的出售事宜。此前7月9日，市場(chǎng)傳出瑞安位于上海新天地的核心資產(chǎn)——“企業(yè)天地一期”，被領(lǐng)匯收購(gòu)；不久，又傳出新消息，萬(wàn)科與太盟投資集團(tuán)及鐵獅門合作，期望以約35.7億元從瑞安房地產(chǎn)手中收購(gòu)“企業(yè)天地三期”，并籌集5.09億美元的貸款。如能順利成交，瑞安將從這兩項(xiàng)核心物業(yè)的出售中套現(xiàn)約100億元。
另一家已經(jīng)成功出手內(nèi)地物業(yè)的公司是人們更為熟悉的新世界中國(guó)。該公司7月初成功出售旗下New World Hotel Management(BVI)Limited全部股權(quán)及貸款，現(xiàn)金代價(jià)為19.63億港元。
公告顯示，出售完成時(shí)，新世界中國(guó)預(yù)期可錄得約8.44億港元的收益。此外，新世界中國(guó)還將通過(guò)此次出售事項(xiàng)剝離虧損的不良資產(chǎn)，從而改善財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)。
7月中旬，華人置業(yè)集團(tuán)也發(fā)布公告，將以65億港元向恒大地產(chǎn)全資附屬公司出售它位于四川成都的三個(gè)物業(yè)及一筆私募基金投資。該公司表示，成都近年來(lái)多個(gè)大型商業(yè)物業(yè)相繼落成入市，供應(yīng)已明顯過(guò)剩，出租物業(yè)收入及酒店經(jīng)營(yíng)收入明顯下調(diào)，導(dǎo)致持有商業(yè)物業(yè)的回報(bào)較預(yù)期低，預(yù)計(jì)商用物業(yè)資產(chǎn)價(jià)值可能會(huì)下跌。
內(nèi)地房企乘機(jī)擴(kuò)張
種種跡象表明，繼早前李嘉誠(chéng)大量出售內(nèi)地資產(chǎn)后，多家港資房企正在追隨其腳步。
一家投行分析師分析，內(nèi)地房地產(chǎn)大環(huán)境已經(jīng)與幾年前發(fā)生明顯變化。黃金十年過(guò)去后，對(duì)于追求高收益的港企而言“白銀十年”的價(jià)值仍難以估量，尤其是具備全球投資渠道的港企，不乏其他區(qū)域和行業(yè)的投資機(jī)會(huì)。
對(duì)于已經(jīng)在“黃金十年”通過(guò)土地溢價(jià)賺得盆滿缽滿的港企，紛紛套現(xiàn)轉(zhuǎn)投海外，或者其他高新行業(yè)，在回報(bào)率上顯然更為劃算。此外，變現(xiàn)一些非核心業(yè)務(wù)的投資，也能讓其集中資源發(fā)展中國(guó)現(xiàn)有核心業(yè)務(wù)。
上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，近期港企拋售物業(yè)更多是企業(yè)個(gè)體行為，屬于企業(yè)合理物業(yè)資產(chǎn)配置范疇，符合企業(yè)正常投資策略的調(diào)整。而且，資金回流過(guò)程也不排除繼續(xù)并購(gòu)中國(guó)樓市上項(xiàng)目和產(chǎn)品。同時(shí)，嚴(yán)躍進(jìn)表示，客觀地分析，當(dāng)前這些拋售案例對(duì)于中國(guó)樓市影響微乎其微，未來(lái)內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資前景依然可期。
值得注意的是，本輪港企拋盤的同時(shí)，都有萬(wàn)科、恒大、合景泰富等內(nèi)地房企的身影。恒大總裁夏海鈞不久前表示，政策放松帶來(lái)更多行業(yè)并購(gòu)機(jī)會(huì)，當(dāng)前恒大融資所得主要將用于適時(shí)并購(gòu)。
業(yè)內(nèi)人士表示，與港企不同，內(nèi)地房企海外投資渠道沒(méi)有太多優(yōu)勢(shì)。同時(shí)，內(nèi)地房企更熟悉國(guó)內(nèi)樓市游戲規(guī)則，在開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)方面也更有優(yōu)勢(shì)。
另外，對(duì)于內(nèi)地企業(yè)而言，接盤港企也是尋求新的機(jī)遇。同時(shí)，融資環(huán)境、貨幣政策正逐步放松，內(nèi)地龍頭房企擴(kuò)張的步伐也在加快。
北京商報(bào)記者 董家聲/文 宋媛媛/制圖