繼李嘉誠(chéng)之后，香港瑞安集團(tuán)從去年開(kāi)始已“脫手”多個(gè)內(nèi)地項(xiàng)目，其中包括位于天河北的瑞安創(chuàng)逸商用物業(yè)。

　　視乎地段和經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)而定 買鋪?zhàn)杂没蚴呛脮r(shí)機(jī) 若經(jīng)多次轉(zhuǎn)手慎防“最后一棒”

　　有消息稱，李嘉誠(chéng)的長(zhǎng)實(shí)地產(chǎn)正在尋求出售位于上海陸家嘴的在建綜合體世紀(jì)匯廣場(chǎng)，最高報(bào)價(jià)200億元人民幣，目前已有多家境外基金在與長(zhǎng)實(shí)地產(chǎn)接觸，但均未達(dá)成實(shí)質(zhì)收購(gòu)意向。若世紀(jì)匯得以出售，包括超市、港口、能源等其他資產(chǎn)，李嘉誠(chéng)近三年所套現(xiàn)的內(nèi)地資產(chǎn)已達(dá)上千億元。7月24日，同屬港資的瑞安房地產(chǎn)有限公司宣布以66億86萬(wàn)元人民幣的價(jià)格，將其位于上海黃浦區(qū)高檔商業(yè)區(qū)的企業(yè)天地1期、2期兩棟寫(xiě)字樓出售給領(lǐng)匯。而此前的7月14日，香港知名富豪劉鑾雄旗下的華人置業(yè)集團(tuán)也宣布，以65億港元向恒大地產(chǎn)出售其位于成都的三個(gè)商住物業(yè)項(xiàng)目的全部權(quán)益……多家港資企業(yè)近年持續(xù)出售內(nèi)地資產(chǎn)，引起市場(chǎng)高度關(guān)注——難道內(nèi)地市場(chǎng)真的吸引力大減了嗎？

　　動(dòng)輒幾百億元的整棟寫(xiě)字樓買賣，只有財(cái)大氣粗的基金公司才吃得下，但對(duì)于持有幾億元資本的小投資者，在這場(chǎng)資產(chǎn)轉(zhuǎn)手的“盛宴”中也能揀到一些筍貨。據(jù)商業(yè)地產(chǎn)人士透露，瑞安在廣州也在持續(xù)出售資產(chǎn)，天河北瑞安創(chuàng)逸一棟800平方米的獨(dú)棟商鋪，被廣州餐飲新貴“點(diǎn)都德”以近5000萬(wàn)元購(gòu)下；北京路的尚峰國(guó)際大廈瑞安持有的面積約為2萬(wàn)平方米，賣盤(pán)價(jià)在2億~4億元左右；瑞安在佛山的嶺南天地一棟3層裙樓也已被投資公司購(gòu)下，首層1900平方米的商鋪再轉(zhuǎn)手給基金公司，作價(jià)1.7億元。

　　專題文/圖：廣州日?qǐng)?bào)記者李鳳荷

　　廣東中原項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜認(rèn)為，港資地產(chǎn)公司近期出售內(nèi)地業(yè)務(wù)或資產(chǎn)，并非看淡內(nèi)地樓市，估計(jì)是出于資金周轉(zhuǎn)以及經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)重組而售出部分資產(chǎn)。

　　并非撤資而是業(yè)務(wù)重組

　　瑞安集團(tuán)主席羅康瑞對(duì)于大手出售資產(chǎn)的解釋是，過(guò)去希望將旗下商業(yè)地產(chǎn)、辦公樓保留作為一個(gè)長(zhǎng)期的收租，但是近幾年發(fā)現(xiàn)不太現(xiàn)實(shí)?！耙?yàn)槲覀兦皫啄晖读撕芏噱X去動(dòng)遷或者營(yíng)運(yùn)這些收租物業(yè)，使得我們資產(chǎn)的運(yùn)轉(zhuǎn)非常慢，造成負(fù)債比率高。通過(guò)類似的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)，希望公司凈資產(chǎn)負(fù)債比率三年減到50%。接下來(lái)，瑞安仍將出售旗下商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，企業(yè)天地3期目前已在接洽意向投資者?！绷_康瑞表示，瑞安在內(nèi)地市場(chǎng)將售、建并舉，不會(huì)撤資。“我們現(xiàn)在還在看上海的幾個(gè)地塊，希望今年之內(nèi)可以落實(shí)。而出售企業(yè)天地的錢，不會(huì)撤回香港，而是用于投資上海的新項(xiàng)目。這些錢，對(duì)于新增的投資規(guī)模而言還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。”

　　黃韜認(rèn)為，港資公司以往傾向于長(zhǎng)期持有商業(yè)地產(chǎn)作為穩(wěn)定的租金收入來(lái)源，但在電商的沖擊下，內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目不再是“香餑餑”。在目前的環(huán)境下，業(yè)主出售大面積商鋪或商場(chǎng)，多數(shù)要適當(dāng)下調(diào)報(bào)價(jià)才可以成交，故此小投資者也可揀到筍貨。

　　瑞安其實(shí)早從去年開(kāi)始已“脫手”多個(gè)項(xiàng)目，華南地區(qū)已出售的項(xiàng)目包括北京路尚峰國(guó)際、天河北瑞安創(chuàng)逸的大面積商鋪以及佛山嶺南天地的酒店裙樓。

　　據(jù)中原地產(chǎn)工商鋪區(qū)域經(jīng)理吳鋒介紹，北京路尚峰出售的消息去年就在商業(yè)地產(chǎn)圈里流傳，2萬(wàn)多平方米有多個(gè)報(bào)價(jià)，有的說(shuō)2億多，有的說(shuō)4億多。據(jù)記者從一位尚峰國(guó)際的小業(yè)主處了解到，她于兩年前購(gòu)入尚峰國(guó)際公寓的一套120多平方米的商業(yè)公寓，當(dāng)時(shí)單價(jià)為2萬(wàn)元/m2以上。據(jù)吳峰分析，尚峰國(guó)際公寓出售的公寓不多，大部分仍為瑞安持有，與公寓相連的瑞安中心出租率非常高，京東等知名商戶均在此租用寫(xiě)字樓，租價(jià)大約在100元/m2/月。據(jù)他分析，作為大手交易，尚峰國(guó)際的交易價(jià)應(yīng)為2億多元，投資者的購(gòu)入價(jià)應(yīng)比單個(gè)業(yè)主購(gòu)入價(jià)2萬(wàn)元/m2有50%左右的折讓。

　　“點(diǎn)都德”買下瑞安大鋪

　　天河北瑞安創(chuàng)逸一棟800平方米的獨(dú)棟商鋪在出售資產(chǎn)大潮中也已出售，據(jù)有關(guān)人士透露，交易價(jià)大約接近5000萬(wàn)元，單價(jià)約為6萬(wàn)元/m2，接手買家為“點(diǎn)都德”老板。一些生意興旺的餐飲企業(yè)有充足的流動(dòng)資金來(lái)購(gòu)入不動(dòng)產(chǎn)，如東江酒家和綠茵閣都曾是廣州商業(yè)地產(chǎn)的大買家，不少門(mén)店都是由餐飲企業(yè)自持。

　　瑞安復(fù)制上海新天地而花費(fèi)巨資進(jìn)行動(dòng)遷打造的佛山嶺南天地，開(kāi)業(yè)至今已漸漸變旺，已成為珠三角一個(gè)重要的人氣景點(diǎn)。據(jù)記者了解，佛山嶺南天地靠近人民路的馬可孛羅酒店3層裙樓也已經(jīng)出售，而首層接近2000平方米，再次轉(zhuǎn)手給一家P2P基金公司，作價(jià)1.7億元。據(jù)記者查詢資料得知，嶺南天地馬可孛羅酒店其實(shí)是一個(gè)已散售的酒店公寓項(xiàng)目，小業(yè)主委托瑞安進(jìn)行統(tǒng)一出租。

　　專家提醒

　　價(jià)錢“好抵” 盤(pán)下來(lái)自用不錯(cuò)

　　港資企業(yè)曾非?？春脙?nèi)地的投資商機(jī)，來(lái)得早機(jī)會(huì)多，來(lái)得晚分分鐘被同行譏笑“食水尾”。不過(guò)，時(shí)至今日，出售內(nèi)地資產(chǎn)的港商也漸漸增多，李嘉誠(chéng)三年套現(xiàn)千億，旗下廣州西城都薈也已轉(zhuǎn)手。在港資地產(chǎn)中介公司從業(yè)達(dá)20年的資深地產(chǎn)人黃韜認(rèn)為，由于地產(chǎn)公司都是滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，持有型物業(yè)會(huì)導(dǎo)致企業(yè)資金周轉(zhuǎn)變慢，香港恒生指數(shù)有不少收租股，如九龍倉(cāng)靠一個(gè)海港城就獲得年收入過(guò)百億港元，希慎集團(tuán)在銅鑼灣有多個(gè)收租商場(chǎng)，但這些商場(chǎng)都是業(yè)主家族于上世紀(jì)70年代或者更早時(shí)期購(gòu)入，才可以確保高回報(bào)率。

　　對(duì)于大面積商鋪的出售，黃韜認(rèn)為在目前的市場(chǎng)環(huán)境下，電商沖擊太大，業(yè)主定價(jià)一般都會(huì)隨行就市，不會(huì)開(kāi)高價(jià)。小投資者可以趁大業(yè)主套現(xiàn)之時(shí)執(zhí)筍貨，不過(guò)也應(yīng)視乎地段和經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)來(lái)衡量。如果是出于自用或長(zhǎng)期收租的目的，如天河北大鋪被“點(diǎn)都德”購(gòu)下，目前確是入手好時(shí)機(jī)。但像佛山嶺南天地的3層裙樓鋪，本身是空置，所在區(qū)域也并非嶺南天地的中心位置，單價(jià)8萬(wàn)多元/m2，經(jīng)營(yíng)前景未定，基金公司或會(huì)分拆成小商鋪出售。位于“食物鏈”最下層的個(gè)人投資者，應(yīng)慎重考慮再出手。記者李鳳荷