臺(tái)州李先生受低價(jià)的誘惑，買(mǎi)了一套特價(jià)房，付完首付款后開(kāi)發(fā)商卻對(duì)李先生說(shuō)沒(méi)法簽《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，原因是這套特價(jià)房售價(jià)過(guò)低，不符合政府關(guān)于商品房的最低備案價(jià)格限制，需要上調(diào)價(jià)格才能簽訂購(gòu)房合同。

　　看來(lái)這特價(jià)房，便宜背后也藏著麻煩，這該由誰(shuí)來(lái)負(fù)責(zé)？

　　在買(mǎi)賣(mài)房產(chǎn)過(guò)程中產(chǎn)生的諸多糾紛，都涉及到了專(zhuān)業(yè)的法律問(wèn)題。只要關(guān)注錢(qián)江晚報(bào)微信公眾賬號(hào)“杭州房產(chǎn)”（微信號(hào)：qjwbdc），或登陸購(gòu)房寶網(wǎng)站（.house178）的專(zhuān)家咨詢(xún)頁(yè)，圍繞房子的一切法律問(wèn)題你都可以在上面留言提問(wèn)。留有手機(jī)號(hào)的讀者將優(yōu)先得到回答的機(jī)會(huì)。

　　案例：

　　買(mǎi)了一套特價(jià)房

　　卻不能簽合同

　　臺(tái)州的李先生買(mǎi)下特價(jià)房的時(shí)候，還以為自己運(yùn)氣好買(mǎi)房省了十幾萬(wàn)，但之后卻遇到了特價(jià)帶來(lái)的糟心事兒。

　　事情發(fā)生在去年9月，李先生看中臺(tái)州當(dāng)?shù)啬抽_(kāi)發(fā)商掛出來(lái)的一套特價(jià)商品房，單價(jià)僅8888元/平方米，140平方米總價(jià)在125萬(wàn)元左右，比平時(shí)在售的價(jià)格便宜了大約十幾萬(wàn)元。當(dāng)下，李先生便心動(dòng)了。

　　由于是特價(jià)房，不少客戶(hù)有購(gòu)房意向，按照規(guī)定，對(duì)該套房源有意向的客戶(hù)需填寫(xiě)一份《特價(jià)房申請(qǐng)協(xié)議書(shū)》。9月15日，李先生前往售樓處簽訂《特價(jià)房源申請(qǐng)協(xié)議書(shū)》，當(dāng)天支付5萬(wàn)元定金，一旦申請(qǐng)成功，交納的5萬(wàn)元定金直接在簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》后轉(zhuǎn)為購(gòu)房款，否則便退回。

　　過(guò)了十幾天，李先生接到開(kāi)發(fā)商通知稱(chēng)其申請(qǐng)的特價(jià)房已通過(guò)審核，符合購(gòu)買(mǎi)資格，可前往售樓處簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。同年9月29日，李先生前往售樓處支付了37萬(wàn)元首付款，也拿到了開(kāi)發(fā)商開(kāi)具的銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票。由于買(mǎi)賣(mài)雙方都很配合，手續(xù)效率也很快，按流程該簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》了，但這時(shí)，開(kāi)發(fā)商方面的工作人員表示，因?yàn)殡娔X系統(tǒng)原因，當(dāng)天沒(méi)有辦法與李先生簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。

　　之后，李先生多次前往售樓處催問(wèn)工作人員何時(shí)能簽訂合同，一直沒(méi)得到回復(fù)。

　　直到去年10月份，開(kāi)發(fā)商方面正式回應(yīng)，稱(chēng)由于政府最低備案價(jià)限制（注：所謂備案價(jià)是指開(kāi)發(fā)商在房管部門(mén)的官方網(wǎng)站上向社會(huì)公布的樓盤(pán)售價(jià)，開(kāi)發(fā)商對(duì)外銷(xiāo)售的價(jià)格不得低于最低 的備案價(jià)），李先生購(gòu)買(mǎi)的那套特價(jià)房?jī)r(jià)格過(guò)低，不能網(wǎng)簽，需在總價(jià)上調(diào)高11萬(wàn)元才符合要求，能夠完成網(wǎng)簽。

　　對(duì)這一要求，李先生表示不能接受。雙方多次協(xié)商，但始終達(dá)不成一致的意見(jiàn)。事情就這么拖了兩個(gè)月，李先生委托律師向法院起訴，要求解除雙方簽訂的《特價(jià)房源申請(qǐng)協(xié)議書(shū)》，開(kāi)發(fā)商返還37萬(wàn)元首付款及這一期間產(chǎn)生的銀行貸款利息，此外由于開(kāi)發(fā)商違反了定金罰則，需雙倍返還定金10萬(wàn)元。

　　開(kāi)發(fā)商方面則辯稱(chēng)，之所以無(wú)法簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》主要責(zé)任在于李先生。2014年10月23日雙方曾就該套特價(jià)房達(dá)成一致意見(jiàn)，額外簽訂一份補(bǔ)充協(xié)議書(shū)，表明李先生同意以房管局最低報(bào)備價(jià)申請(qǐng)報(bào)備，而其購(gòu)買(mǎi)的特價(jià)房仍以原先約定好的價(jià)格結(jié)算，因報(bào)備價(jià)與實(shí)際成交價(jià)不同導(dǎo)致的差價(jià)、稅費(fèi)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。但之后李先生反悔，堅(jiān)持必須以8888元/平方米的價(jià)格簽約、報(bào)備，否則便退房。為此，開(kāi)發(fā)商與房管局多次溝通，終于房管局同意李先生購(gòu)買(mǎi)的這套房源以8888元/平方米的價(jià)格備案，但李先生依然未簽約。同年11月21日，開(kāi)發(fā)商方面甚至給李先生單位及住所各快遞了一份《關(guān)于要求客戶(hù)簽訂購(gòu)房合同并辦理按揭手續(xù)的函》，通知李先生前來(lái)簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，快遞記錄顯示李先生已簽收。一切都按著李先生的要求操作，但李先生依然堅(jiān)持退房，是其違約在先，開(kāi)發(fā)商表示，按照定金罰則，應(yīng)沒(méi)收李先生交納的5萬(wàn)元購(gòu)房定金。

　　法院聽(tīng)取雙方各自的陳述及庭審出示的證據(jù)，認(rèn)為開(kāi)發(fā)商提供的補(bǔ)償協(xié)議書(shū)未經(jīng)雙方簽字確認(rèn)，無(wú)法證明雙方已經(jīng)達(dá)成一致意見(jiàn)，因而該補(bǔ)充協(xié)議書(shū)對(duì)李先生沒(méi)有約束力。

　　此外，因房源單價(jià)過(guò)低無(wú)法備案登記不影響商品房買(mǎi)賣(mài)合同的簽訂，不能成為開(kāi)發(fā)商免責(zé)的理由。因此，法院判定開(kāi)發(fā)商違約，應(yīng)當(dāng)依照定金罰則雙倍返還，同時(shí)退還李先生預(yù)付首付款及這一期間產(chǎn)生的銀行貸款利息。

　　律師點(diǎn)評(píng)：

　　因單價(jià)過(guò)低無(wú)法簽訂合同

　　開(kāi)發(fā)商負(fù)主要責(zé)任

　　胡增冬：浙江六和律師事務(wù)所律師

　　根據(jù)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛司法解釋》的規(guī)定，賣(mài)家通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)定等方式向買(mǎi)家收取定金作為簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的，如果因某一方原因未能簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，則按法律有關(guān)定金的規(guī)定處理；若因買(mǎi)賣(mài)雙方原因?qū)е律唐贩抠I(mǎi)賣(mài)合同未能簽訂的，賣(mài)家應(yīng)將定金歸還給買(mǎi)家。

　　上述案例中，導(dǎo)致買(mǎi)家李先生未能與開(kāi)發(fā)商簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的原因是由于房源單價(jià)過(guò)低、無(wú)法備案登記，是房管局的行政管理行為，不影響雙方簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，責(zé)任主要在開(kāi)發(fā)商一方。因而法院裁定，開(kāi)發(fā)商應(yīng)按定金罰則雙倍返還給購(gòu)房者，并退還首付款及這一期間產(chǎn)生的銀行同期利息。

　　本報(bào)記者 江嘉宜