根據(jù)國家統(tǒng)計局最新公布數(shù)據(jù)，7月份商品房銷售面積同比繼續(xù)增長，而且增速從6月份的16％上升到了18.9％。1-7月份的累計增速，也從上半年的3.9％增加到了6.1％；l-7月份，商品房均價同比上漲6.9％，比上半年擴大1.0個百分點。由此是否可以判斷，樓市開始全面回升呢？筆者認為，對此應(yīng)保持謹慎樂觀，需求驅(qū)動下的房價反彈已現(xiàn)疲態(tài)，銷售增長動能在減弱，銷售回升的利好無法延伸到新開工和拿地環(huán)節(jié)。

    從全國商品房均價看。盡管7月商品房均價環(huán)比6月上漲3.8％，但明顯低于過去5年6.6％的均值；百城房價連漲三個月，但漲幅全面收窄。與6月相比，百城中7月房價環(huán)比上漲城市減少7個，漲幅在1％以上的城市減少2個。環(huán)比下跌城市增加7個，跌幅在1％以上城市增加5個。前期房價漲幅過快的重點城市，房價已經(jīng)開始回調(diào)。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，自7月份以來，深圳二手房掛牌報價連續(xù)5周下滑。

    政策面“空窗”也是制約銷售持續(xù)增長的因素之一。從去年“9·30”新政開始，樓市已經(jīng)持續(xù)回升了三個季度，且回升勢頭很強，全國商品房銷售面積從1—2月下滑13％迅速逆轉(zhuǎn)到1—7月上升6.1％，這中間，一攬子政策刺激功不可沒，過去10年布局的樓市緊縮政策在上半年“一股腦”退出、降準降息輪番登場、各地救市之頻繁和力度之大史無前例。

    但進入7月份以后，無論是國家還是地方層面，房地產(chǎn)刺激政策該出的都出了，樓市處于政策“空窗期”；貨幣政策寬松出現(xiàn)“脫實入虛”負效應(yīng)。加上CPI回升，制約了進一步寬松的空間，“降準降息式”的寬松沒那么頻繁了；股市財富效應(yīng)全面衰減，深州樓市近期全面回調(diào)就是例證。近期，央行推出新一輪匯改，未來人民幣持續(xù)小幅貶值的概率上升，資金流出增加，資金面緊縮也影響樓市需求。

    需求集中的重點城市銷售回落。可能將拖累未來幾個月全國銷售規(guī)模增長。更為重要的是，即便全國銷售回升，但利好也無法延伸到新開工和拿地回暖。新開工和拿地不景氣，或意味著開發(fā)企業(yè)對未來較為悲觀，減杠桿趨勢明顯。今年以來產(chǎn)業(yè)資本退出房地產(chǎn)的案例不斷增多，龍頭房企向多元化經(jīng)營轉(zhuǎn)型。另外，即便大力度扶持，經(jīng)濟重鎮(zhèn)和二線城市密集的東北，今年以來樓市供應(yīng)過剩、房價下跌的局面仍難以改觀，背后原因是產(chǎn)業(yè)落后且升級緩慢、居民收入水平低、人口老齡化且大量流失，這些內(nèi)在問題對樓市的沖擊是中長期的，在很多中西部省份均存在，這或是新開工和企業(yè)拿地持續(xù)“冷凍”的重要原因。

    （摘自《上海證券報》李宇嘉文）