開發(fā)商：出租車位，虧啊 業(yè)主：漲得太快，狠啊 律師：漫天要價，查啊 部門：民間投資，好啊

　　從上周六開始，廣東省住宅小區(qū)和商業(yè)配套停車場的停放保管服務收費正式放開，廣州也隨之跟進，馬上就出現(xiàn)了漲價案例。本報昨日報道了位于淘金附近的某樓盤，停車費一夜之間從24小時停車16元，上漲到24小時停車115元，引發(fā)各界關注。部分業(yè)內人士在接受記者采訪時分析，過去住宅小區(qū)停車費長期實行政府指導價，在供求關系不斷變化的情況下，并不合理；然而，根據(jù)《物權法》等相關法律、法規(guī)的規(guī)定，停車位也應優(yōu)先滿足業(yè)主需求，對于業(yè)主共有的車位、車庫，調整收費標準更要依照法律規(guī)定程序進行。

　　文/廣州日報　記者賴偉行

　　開發(fā)商

　　按原有限價標準

　　出租車位虧死了

　　實際上，廣州過去長期實行住宅小區(qū)車位出租最高500元/個(一類地區(qū))每月的限價標準，雖然不少小區(qū)早已突破這一限價標準，然而，也有部分小區(qū)的開發(fā)商此前嚴格執(zhí)行，沒有突破。有開發(fā)商向記者算了一筆賬，如果按照之前廣州住宅車位出租月租500元/個(一類地區(qū))限價的控制，即使按車位不銷售投資成本19.6萬元/個計，加上各類稅費綜合，其實際收益率已經非常低。而且在現(xiàn)實操作中，開發(fā)商大多需要通過貸款開發(fā)建設，按照這樣的限價將會虧損，還未計算保險費和可能發(fā)生的丟車賠償以及折舊等在內。

　　“這就是按照規(guī)劃建設車位的企業(yè)都愿意賣車位而不愿出租的原因。正因為以前出租車位虧損，開發(fā)商也不會拼命爭取住宅小區(qū)地下車庫開發(fā)經營權?！边@一開發(fā)商甚至還表示，開發(fā)商即使賣車位，在現(xiàn)有各類地價成本的限制下，在中心區(qū)至少要賣到40萬~50萬元/個才有利潤可言。對于小區(qū)住宅車位的租金限價，廣州確實應該盡快放開，才能更多發(fā)揮市場的力量。

　　在廣州，大多數(shù)小區(qū)的停車位都由物管直接管理。不少小區(qū)的物管就直接通過把月保車位取消，再改為全部車位臨保的方式來避過限價的限制，而在停車費15日正式放開之后，停車費的收費標準以及收費方式似乎也更加自由了?！靶^(qū)內究竟停車應該采用月保還是臨保的方式，目前還沒有明確的規(guī)定，各個小區(qū)都可以根據(jù)自身實際的情況，制定相應的停車政策?！睆V州市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會相關負責人向記者坦言，如果車位的產權屬于開發(fā)商，那么開發(fā)商也有權利決定車位的租賃方式。不過，這一切都要建立在首先滿足業(yè)主需求的基礎上。這也要求規(guī)劃部門今后在進行相關規(guī)劃時，進一步提高對車位設置的預見性，

　　這位負責人就建議，小區(qū)內可以考慮采取“一戶一車”、“每月公開抽簽確定月保車輛”等更為公平合理的方式來滿足業(yè)主的需求。

　　業(yè)主

　　共有產權停車位

　　調價我們說了算

　　“放開小區(qū)車位價格，必然有價格上漲的預期?！庇欣硇缘氖忻褡蛉找卜治?，停車費上漲，提高用車成本，也有利于緩解當前城市的交通壓力。不過，如果小區(qū)停車費漲價幅度超過同地段同類物業(yè)水平太多，確實也有趁火打劫的嫌疑。

　　“小區(qū)停車費如果不放開，不利于價格隨行就市正常浮動，所以確實應該放開。不過，放開停車費的同時不能違背‘小區(qū)停車位優(yōu)先滿足業(yè)主需求’的原則?！比A南和諧社區(qū)發(fā)展中心主任周活寧昨日向記者表示，即使沒有業(yè)委會，小區(qū)停車費也不能說怎樣漲就怎樣漲。

　　周活寧向記者透露，實際上廣州不少小區(qū)，在沒有成立業(yè)委會的情況下，對小區(qū)的公共物業(yè)使用情況并不關心。例如，大量小區(qū)的停車場實際上屬于業(yè)主共有的物業(yè)，但是在實際操作中卻被開發(fā)商或者物管代管。在此前實行停車費限價的時候，小區(qū)停車費受到限制，業(yè)主對停車位的產權也不了解。而趁放開限價這一個機會，業(yè)主正好可以通過組織業(yè)委會，對小區(qū)內的停車位等共有部位的產權性質進行調查了解，對于業(yè)主共有的車位，更要經過業(yè)主“雙過半”同意才能調整價格。

　　“一些之前規(guī)劃時屬于業(yè)主的共有產權車位，在確權時卻無緣無故變成了開發(fā)商的產權，趁這個機會也可以進行梳理，爭取業(yè)主的合法權益?！敝芑顚幈硎?，對于共有產權的車位，應該交由全體業(yè)主決定，而不能由開發(fā)商或者物管方單方面制定政策。今后，業(yè)主還應該進一步監(jiān)督停車費收入的流向和用途，行使自身的正當權利。

　　部門

　　放開價格管制 吸引社會資本

　　廣東省發(fā)改委相關負責人就表示，《物權法》、《物業(yè)管理條例》等系列法律法規(guī)，對住宅小區(qū)車位、車庫等的所有權和使用權進行了明確界定，強調無論是出租還是出售均應首先滿足住宅小區(qū)業(yè)主的需要，相應的住宅小區(qū)車輛停放保管服務收費標準可由業(yè)主或使用人與其委托的停車場經營者依照上述法律法規(guī)協(xié)商確定，政府不宜直接干預。

　　在一些供需矛盾突出的地方，放開后短期內可能有一個向價值規(guī)律合理回歸的過程；但從長遠看，放開價格管制，可以有效釋放價格信號，吸引社會資本投資建設停車設施，增加有效供給，合理調節(jié)需求，緩解停車難矛盾。特別是住宅小區(qū)停車服務，通過放開價格可以形成倒逼機制，由業(yè)主委員會或業(yè)主采取公開招標的方式，比質比價，選聘服務質量更好、收費標準更合理的物業(yè)服務企業(yè)或停車服務企業(yè)，從而迫使停車服務收費主體更加注重健全服務標準規(guī)范，加強與業(yè)主的溝通協(xié)調，促進形成公開、公平的市場環(huán)境。

　　廣東省發(fā)改委強調，價格放開后，企業(yè)提高住宅小區(qū)停車場停放服務收費也會受相關法律法規(guī)約束。如《物權法》、《物業(yè)管理條例》明確規(guī)定：對業(yè)主共同管理的重大事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意(“雙過半”)，因此對業(yè)主共同所有的車位、車庫，企業(yè)調整收費標準也要依照法律法規(guī)規(guī)定程序進行。

　　律師

　　漫天要價涉“區(qū)域壟斷”

　　“廣州不少小區(qū)在業(yè)主入住后，依然由前期物管進行管理。而在之前簽訂的前期物業(yè)管理合同中，有的也對停車費價格進行了約定?！北本┦兄袀?廣州)律師事務所律師丁劍清昨日分析，這類小區(qū)的停車費應該按照原來的約定收取。

　　丁劍清表示，其他情況下，對于開發(fā)商自有產權的車位，其收費調整沒有理由再需要經過業(yè)主“雙過半”同意才能進行，但是自由定價不等于說多少就是多少。一方面，供求雙方在價格上會有博弈過程，如果價格虛高，小區(qū)有車業(yè)主在有另外選擇的情況下，可以選擇其他停車位，這樣停車費價格自然會隨行就市，參考周邊價格進行定價，形成更為合理的價格；另一方面，如果小區(qū)車位停車費漫天要價，而業(yè)主又沒有其他選擇，這類行為存在“區(qū)域壟斷”的嫌疑，相關部門今后需要對此進行明確的規(guī)范。另外，政府雖然取消了對停車費的限價，但是還是可以考慮針對不同區(qū)域制定不同的停車費參考價，供各方在制定價格時作為參考依據(jù)。

　　車位產權分類

　　對于小區(qū)車位，其產權狀況有多種不同的類型。如果購房時車位、車庫面積已經列入公攤面積被分攤，這類車位屬于小區(qū)業(yè)主共有，其公共收益也應該歸業(yè)主所有；如果車位、車庫的建筑面積未分攤，在符合規(guī)劃的前提下，開發(fā)商可以單獨取得車位的產權，并且依法出售或者出租。此外，還有部分地下車位屬于人防工程，其日常的使用管理則依據(jù)誰投資誰受益的原則。