從優(yōu)客工廠到洪泰空間，從SOHO中國(guó)的3Q辦公室到漢美“柔性辦公”，對(duì)于眼下聯(lián)合辦公行業(yè)里的創(chuàng)業(yè)者而言，將業(yè)主方的辦公室，從依賴租金差價(jià)的物理空間，到提供增值服務(wù)、共享創(chuàng)業(yè)公司收益的平臺(tái)，這中間似乎還有很長(zhǎng)的路要走。
離開萬科之后的毛大慶，正在聯(lián)合辦公的新生意上快馬加鞭。5月25日，毛大慶掌舵的“優(yōu)客工場(chǎng)”(UrWork)正式入駐亦莊鋒創(chuàng)科技園。
今年春天以來，伴隨著美國(guó)Wework走紅、中國(guó)創(chuàng)業(yè)大潮漸起，及以毛大慶為代表的地產(chǎn)界職業(yè)經(jīng)理人入行，創(chuàng)客、聯(lián)合辦公、孵化器等名詞鋪天蓋地出現(xiàn)在報(bào)端，開放聯(lián)合辦公空間的新式“二房東”生意，正在以北京為首的中國(guó)一線城市掀起熱浪。
以折扣價(jià)租下某寫字樓的一兩層，并將辦公場(chǎng)地劃分成許多小塊，然后每月向那些希望大家緊挨著辦公的初創(chuàng)企業(yè)和小公司收取會(huì)員費(fèi)。雖都強(qiáng)調(diào)“平臺(tái)”屬性，以中間運(yùn)營(yíng)商的身份出現(xiàn)，但與Wework的美國(guó)式模式不一樣，中國(guó)的商人們正試圖打通業(yè)主、創(chuàng)業(yè)者租戶、投資基金、政府之間的鏈條，又因在鏈條上關(guān)注的環(huán)節(jié)不同，而規(guī)劃出了不同的路徑。
一切都在試驗(yàn)中。從優(yōu)客工廠到洪泰空間，從SOHO中國(guó)的3Q辦公室到漢美“柔性辦公”，對(duì)于眼下聯(lián)合辦公行業(yè)里的創(chuàng)業(yè)者而言，將業(yè)主方的辦公室，從依賴租金差價(jià)的物理空間，到提供增值服務(wù)、共享創(chuàng)業(yè)公司收益的平臺(tái)，這中間似乎還有很長(zhǎng)的路要走。
是二房東，還是孵化器
5月25日在北京南城的亦莊，萬科集團(tuán)原高級(jí)副總裁、現(xiàn)優(yōu)客工場(chǎng)創(chuàng)始人、董事長(zhǎng)毛大慶介紹，自4月中旬正式啟動(dòng)以來，優(yōu)客工場(chǎng)已在北京簽約10余個(gè)項(xiàng)目。《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者了解到，本次入駐鋒創(chuàng)科技園的優(yōu)客工場(chǎng)，位于園區(qū)16號(hào)樓，共6層，每層建筑面積約為400多平方米，總面積約2600平方米，預(yù)計(jì)今年年內(nèi)開業(yè)，側(cè)重在已經(jīng)完成天使輪融資、從初創(chuàng)期過渡到成長(zhǎng)期的創(chuàng)業(yè)企業(yè)。
此前，毛大慶已與陽(yáng)光100集團(tuán)合作，在北京東三環(huán)外的光華路陽(yáng)光100地下一層打造優(yōu)客工場(chǎng)旗艦店。近三年內(nèi)，這里先后經(jīng)營(yíng)過兩家生活超市，涵蓋美食廣場(chǎng)和零售小店，因經(jīng)營(yíng)不善關(guān)閉。《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者6月2日在該地下一層區(qū)域的入口看到，此前的超市留下來的招牌還未拆去，兩扇玻璃上都掛著鎖。一種說法稱，優(yōu)客工場(chǎng)已與陽(yáng)光100成立合資公司，運(yùn)營(yíng)由優(yōu)客工場(chǎng)來獨(dú)立負(fù)責(zé)，陽(yáng)光100則從中獲得租金和股權(quán)收益。
當(dāng)日的入園儀式吸引了多家媒體關(guān)注，職業(yè)經(jīng)理人毛大慶如同這個(gè)新興行業(yè)的代言人，大大增加了“Wework”等新鮮名詞在北京的曝光率，但實(shí)際上，較早在北京做這件事情的，是一直以“老土”自稱、一只包可以用上十幾年的“60后”地產(chǎn)創(chuàng)業(yè)者潘石屹。
今年1月6日，SOHO中國(guó)(00410.HK)宣布繼從散售向自持轉(zhuǎn)型后的第二次重大轉(zhuǎn)型，即推出移動(dòng)辦公產(chǎn)品SOHO“3Q”，這個(gè)產(chǎn)品簡(jiǎn)言之就是短租寫字樓，一次訂單的租期可以短至一周，也可以長(zhǎng)達(dá)三個(gè)月，可以單租一個(gè)工位，也可以整租一間辦公室，在手機(jī)APP上隨時(shí)隨地實(shí)現(xiàn)選位、付款或者續(xù)租，享受WiFi、復(fù)印打印、咖啡等辦公服務(wù)。2月1日開始，這個(gè)產(chǎn)品率先在望京SOHO和復(fù)興SOHO廣場(chǎng)推出移動(dòng)辦公的樣板間，共計(jì)1500個(gè)座位，隨后逐漸推廣至SOHO旗下8個(gè)項(xiàng)目。上周在望京SOHO進(jìn)行的一場(chǎng)創(chuàng)業(yè)者對(duì)話上，SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹透露，目前望京SOHO的3Q辦公區(qū)域已經(jīng)租滿，吸引了包括陌陌、美團(tuán)在內(nèi)的互聯(lián)網(wǎng)公司，上海項(xiàng)目的3Q辦公室出租率則在50%~60%之間。
根據(jù)一開始的定價(jià)，租用SOHO 3Q一個(gè)工位每人每天至少需要付出142元租金，6月2日本報(bào)記者在SOHO3Q官網(wǎng)看到，目前望京SOHO3Q辦公室最新的定價(jià)為辦公桌800元/人/周，獨(dú)立辦公室1040元/人/周。這意味著，一個(gè)工位每人每天租金為114元，雖有所下調(diào)，但花同樣的錢，租用普通辦公室如目前價(jià)格為5元至8元 /天/平方米左右的望京SOHO普通辦公室，大約可以給每人分配約14平方米~20平方米的空間。
對(duì)于3Q辦公室的定位，潘石屹曾說，既不是孵化器也不是普通的商務(wù)中心。按照他的思路，SOHO會(huì)在3Q項(xiàng)目里為創(chuàng)業(yè)者提供交流的場(chǎng)所和平臺(tái)，但核心能力還是在于寫字樓本身，對(duì)接資本、孵化創(chuàng)業(yè)企業(yè)則應(yīng)由更專業(yè)的機(jī)構(gòu)來做。
對(duì)此，一位業(yè)內(nèi)人士對(duì)本報(bào)記者計(jì)算稱，3Q產(chǎn)品扣掉咖啡、打印機(jī)等配套服務(wù)的成本，約相當(dāng)于SOHO普通產(chǎn)品的兩倍，價(jià)位偏高，但眼下創(chuàng)業(yè)辦公需求很大，這樣的定價(jià)并非完全不合理。在他看來，從目前的信息來看，SOHO在這個(gè)領(lǐng)域走的仍然是地產(chǎn)模式，配以服務(wù)，以收租為主，業(yè)務(wù)核心在銷售上。
正以相對(duì)快的節(jié)奏擴(kuò)張的毛大慶，也是做商業(yè)地產(chǎn)出身，雖然同樣面向創(chuàng)業(yè)者，但其優(yōu)客工場(chǎng)的分租模式與3Q空間存在巨大差別：一方面自身沒有辦公空間，空間來自于其他合作業(yè)主；一方面相對(duì)于咖啡、打印機(jī)等配套，優(yōu)客工場(chǎng)主要是提供財(cái)務(wù)、稅務(wù)、法務(wù)和人力資源等相關(guān)服務(wù)；另一方面，其價(jià)格預(yù)計(jì)低于3Q空間，也不會(huì)像創(chuàng)新工場(chǎng)等孵化器那樣免收租金。按毛大慶近期的說法，優(yōu)客工場(chǎng)希望充當(dāng)?shù)氖恰氨Ｄ贰苯巧?，不是單純要做孵化器，而是服?wù)業(yè)，更像是“加速器”，是企業(yè)有了一定規(guī)模后的選擇。
這與王勝江的思路某種程度上近似。今年4月19日，潘石屹曾經(jīng)的部下、SOHO中國(guó)原高管王勝江向外界正式公布，與俞敏洪和前證券公司董事長(zhǎng)盛希泰聯(lián)合創(chuàng)立的洪泰創(chuàng)新空間正式成立。
從最初創(chuàng)立時(shí)開始，王勝江就明確了思路，要對(duì)承租的創(chuàng)業(yè)企業(yè)加以管理上的輔導(dǎo)，發(fā)揮洪泰創(chuàng)投基金的資本力量和專家團(tuán)隊(duì)力量，減輕創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)“找錢”的負(fù)擔(dān)，對(duì)初創(chuàng)企業(yè)進(jìn)行孵化，把所孵化的科技創(chuàng)新企業(yè)的技術(shù)轉(zhuǎn)化為生產(chǎn)力，進(jìn)一步轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)效益。
“要把創(chuàng)新空間打造成為屬于創(chuàng)業(yè)者的服務(wù)運(yùn)營(yíng)商，而不是簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單的投資商?！睘榱宋齽?chuàng)業(yè)者，王勝江將相當(dāng)部分精力，放在了引入人力招聘、財(cái)務(wù)管理、物業(yè)管理、法務(wù)咨詢等服務(wù)上面，前期以租金來運(yùn)轉(zhuǎn)，后期的目標(biāo)是，主要以增值服務(wù)盈利，或者以股權(quán)投資方式分享創(chuàng)業(yè)公司的成長(zhǎng)收益。
“不活下來一切都是鏡花水月”
低價(jià)包租辦公空間，再“散租”給創(chuàng)業(yè)者，賺取差價(jià)，或者以現(xiàn)有資源幫助企業(yè)孵化，這個(gè)不需要自有寫字樓、不需要大宗啟動(dòng)資金的新興行業(yè)，看起來門檻不高，但如何借助這波創(chuàng)業(yè)潮打開局面，既賺吆喝又賺錢，似乎也不是那么容易的事情。
王勝江就曾倍感挑戰(zhàn)。他對(duì)本報(bào)記者坦言，洪泰本身有基金，這是一個(gè)優(yōu)勢(shì)，但從物理空間走到投資人，首先要將創(chuàng)業(yè)公司吸附在平臺(tái)上，一方面要有“鏈條”，一方面規(guī)模也不能太小。
為了做成行業(yè)領(lǐng)先的聯(lián)合辦公平臺(tái)，王勝江親自甄選寫字樓項(xiàng)目，一個(gè)一個(gè)去到現(xiàn)場(chǎng)，以多年接觸中小企業(yè)的經(jīng)驗(yàn)和寫字樓從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，去細(xì)細(xì)判斷項(xiàng)目是否適合作為創(chuàng)業(yè)辦公場(chǎng)所。作為這個(gè)新興辦公行業(yè)的創(chuàng)業(yè)者，他目前摸索出來了一些思路，比如前期租金不能不收、地段不能太偏、周邊需要有較好的配套、租戶所在行業(yè)要與區(qū)域產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)契合等等。
這些思路，與漢美中國(guó)創(chuàng)始人、CEO甘濤四年來摸索出的經(jīng)驗(yàn)有重合之處。甘濤2003年離開戴德梁行開始創(chuàng)業(yè)，2012年創(chuàng)立漢美，開始了一段“柔性辦公”的“試錯(cuò)”過程。他日前在北京國(guó)貿(mào)附近的SK大廈接受本報(bào)記者采訪時(shí)間說，基于從第四代、第五代產(chǎn)品獲取的經(jīng)驗(yàn)，公司對(duì)租戶的定位是，需要從1~2個(gè)工位的初創(chuàng)企業(yè)，到200平方米左右的辦公空間的小微企業(yè)，在業(yè)主、租戶、中間服務(wù)商之間形成生態(tài)閉環(huán)。
雖然看好聯(lián)合辦公的市場(chǎng)空間，但甘濤仍十分審慎。結(jié)合以往經(jīng)驗(yàn)，他總結(jié)道，創(chuàng)業(yè)辦公場(chǎng)所地段仍非常重要，偏遠(yuǎn)區(qū)域價(jià)格便宜，但因交通不便并不適合創(chuàng)業(yè)者，另外項(xiàng)目選擇也要契合當(dāng)?shù)卣麄€(gè)生態(tài)環(huán)境。甘濤對(duì)記者說，活下來，是聯(lián)合辦公運(yùn)營(yíng)商發(fā)展的基礎(chǔ)，項(xiàng)目需先取合理的租金，并準(zhǔn)確定位，選好地段。“無論是未來的股權(quán)分享收益，還是通過增值服務(wù)盈利，首先都必須先存活下來，不然一切都是鏡花水月。”
對(duì)于WeWork等共享式辦公空間的現(xiàn)狀與前景，戴德梁行華北區(qū)董事總經(jīng)理王盛表示，共享式辦公產(chǎn)業(yè)在國(guó)內(nèi)具有很大的發(fā)展?jié)摿?，也將成為辦公租賃市場(chǎng)上最具成長(zhǎng)性的一匹黑馬，業(yè)主們?nèi)绾螒?yīng)對(duì)此類需求的增長(zhǎng)，將會(huì)決定他們?cè)谖磥硎袌?chǎng)中的地位。
盡管如此，戴德梁行也認(rèn)為，WeWork共享式辦公空間在北京等中國(guó)一線城市的發(fā)展，也會(huì)面臨諸多挑戰(zhàn)，其最大的風(fēng)險(xiǎn)是過度擴(kuò)張，假如供給過剩，就可能造成較低的入住率從而造成經(jīng)營(yíng)虧損；同時(shí)，這種辦公模式還將面臨來自傳統(tǒng)商務(wù)中心的競(jìng)爭(zhēng)，雙方若展開價(jià)格戰(zhàn)，入住率勢(shì)必受到嚴(yán)重影響。此外，值得注意的是，北京部分傳統(tǒng)商務(wù)中心的價(jià)格與現(xiàn)狀市面上的WeWork共享式辦公空間區(qū)別并不大，甚至更加優(yōu)惠，這是共享式辦公空間業(yè)者必須注意的問題，而北京的寫字樓業(yè)主方大多對(duì)于共享式辦公空間的入住持保留態(tài)度，這有可能影響到這個(gè)新興行業(yè)的發(fā)展速度，類似業(yè)態(tài)的穩(wěn)定性及與其與大廈整體辦公環(huán)境的兼容性亦有待考量。