盡管房地產(chǎn)市場整體仍處于調(diào)整階段，但2025年高端住宅市場已走出獨(dú)立行情。
今年以來，北上廣深四座一線城市均有現(xiàn)象級(jí)高端住宅項(xiàng)目：今年前11個(gè)月，上海壹號(hào)院銷售額錄得221.91億元，上海嘉里金陵華庭銷售額也達(dá)到216.46億元。廣州保利玥璽灣今年11月開盤單日銷售額突破106億元；隨后開盤的“深圳灣澐璽”單日銷售額達(dá)130億元，刷新今年全國單盤銷售紀(jì)錄。北京和樾望雲(yún)今年前11個(gè)月銷售額也錄得91.53億元。
全國高端住宅熱銷的背景是，近兩年以來，土地市場供應(yīng)向核心區(qū)域傾斜，“好地”不斷推高了供應(yīng)量；與此同時(shí)，作為資產(chǎn)配置的渠道之一，高端住宅的金融屬性更強(qiáng)，購房者購買高端住宅的邏輯并非只滿足于自住，這也助推高端住宅的成交保持紅火。
在高端住宅供應(yīng)持續(xù)增加的背景下，2026年高端住宅市場的走勢受到廣泛關(guān)注。市場普遍認(rèn)為，高端住宅由于產(chǎn)品力、服務(wù)力均較強(qiáng)，作為置換鏈條的關(guān)鍵一環(huán)，仍能夠吸引購房者入局；但由于供應(yīng)量走高，隨著更多高端住宅進(jìn)入二手房市場，預(yù)計(jì)成交面也將有理性回歸的過程，這或許將是2026年高端住宅市場的主基調(diào)。
獨(dú)立行情
國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年前11個(gè)月，全國新建商品房銷售額為7.51萬億元，同比下降11.1%。雖然整體成交規(guī)?？s減，但高端住宅仍然保持一定的交易規(guī)模。
中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年以來，截至12月16日，上?？們r(jià)2000萬元以上住宅成交3402套，成交金額1392億元；北京總價(jià)2000萬元以上住宅成交1358套，成交金額405億元；廣州總價(jià)2000萬元以上住宅成交858套，成交金額285億元；深圳總價(jià)2000萬元以上住宅成交699套，成交金額250億元。
這其中，尤以上海高端住宅市場最為火熱。今年以來，截至2025年12月15日，上?？們r(jià)4000萬元以上的高端住宅成交約1300套，金額突破800億元；若以3000萬元為統(tǒng)計(jì)口徑，成交套數(shù)約1900套，總金額超過1000億元。
誰在購入高端住宅？
以上海融創(chuàng)壹號(hào)院為例，今年5月，融創(chuàng)壹號(hào)院三批次開盤，64套房源（主力戶型300—350平方米，總價(jià)4347萬元—2.49億元）當(dāng)日售罄，銷售額達(dá)40.25億元。這是繼去年8月首次開盤、今年1月二批次開盤后，這一項(xiàng)目的第三次熱銷。
根據(jù)其時(shí)市場的信息來看，融創(chuàng)壹號(hào)院的買家包括實(shí)業(yè)企業(yè)家、影視明星及外籍人士，上海本地買家占比約28.6%，江浙地區(qū)買家合計(jì)占比30%。
廣州保利玥璽灣的買家畫像中，則是互聯(lián)網(wǎng)游戲科技公司董事長、獨(dú)角獸企業(yè)創(chuàng)始人等。保利發(fā)展方面也曾透露，有家族客戶一次性認(rèn)購6套，單筆金額高達(dá)5億元。
對(duì)于高端住宅熱銷的原因，中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者分析稱，當(dāng)前房地產(chǎn)市場的需求結(jié)構(gòu)正逐步從“剛需主導(dǎo)”轉(zhuǎn)向“改善主導(dǎo)”。高凈值客群購買力強(qiáng)勁，購房決策更聚焦于房產(chǎn)保值屬性與改善功能，因此在市場調(diào)整期更傾向于購置核心地段的稀缺高端住宅作為“壓艙石”資產(chǎn)。
曹晶晶強(qiáng)調(diào)，政策層面也積極引導(dǎo)住宅開發(fā)向低密度、舒適方向轉(zhuǎn)型，在此背景下，新入市項(xiàng)目普遍采用更低密度、更高綠化率的規(guī)劃設(shè)計(jì)，在居住體驗(yàn)上較周邊存量住宅更具優(yōu)勢。因此，新入市的高端改善項(xiàng)目在得房率、智能化配置、物業(yè)服務(wù)品質(zhì)等方面均實(shí)現(xiàn)明顯提升，滿足改善群體對(duì)居住品質(zhì)的核心訴求，進(jìn)而推動(dòng)豪宅盤加速去化。
供應(yīng)放量
高端住宅成交引領(lǐng)行情，市場關(guān)注的焦點(diǎn)在于，這種趨勢能否持續(xù)傳導(dǎo)。
一個(gè)客觀事實(shí)是，今年以來，各地土地市場成交更加向核心區(qū)域集中，這或?qū)⒗^續(xù)帶動(dòng)高端住宅的供應(yīng)增長。
以上海為例，今年10月20日，徐匯濱江一宗地塊出讓，中海地產(chǎn)以總價(jià)44.65億元競得，溢價(jià)率為10%，成交樓面價(jià)為14.85萬元/平方米。這一價(jià)格，刷新了徐匯濱江板塊樓板價(jià)紀(jì)錄，也成為上海公開土拍市場樓面價(jià)第二高地塊，僅次于2025年徐匯天平路地塊的20萬元/平方米。
今年7月14日，深圳出讓一宗位于前海深港合作區(qū)核心桂灣片區(qū)的宅地，吸引12家房企的激烈角逐。最終，這宗地塊由招商蛇口旗下公司以21.55億元的總價(jià)競得，成交樓面價(jià)高達(dá)8.42萬元/平方米。這一價(jià)格突破了深圳宅地樓面價(jià)8萬元的歷史關(guān)口，成為全市單價(jià)新高地。
高價(jià)地的持續(xù)涌現(xiàn)，最終將帶來高端住宅的供應(yīng)放量。曹晶晶表示，近年來，核心城市持續(xù)加大優(yōu)質(zhì)地塊供給力度，推出了不少位于城市核心區(qū)、配套成熟、低容積率（容積率≤1.5）的地塊，同時(shí)多地在規(guī)劃條件優(yōu)化上給予更大彈性，并繼續(xù)推進(jìn)土地“調(diào)規(guī)”，進(jìn)一步為高品質(zhì)住宅建設(shè)提供了有利空間。
但如果高端住宅供應(yīng)量保持在高位，未來市場能否消化這部分庫存，房企的態(tài)度則相對(duì)保守。一位華南全國性房企的投資部人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，在當(dāng)前資產(chǎn)較為稀缺的背景下，高端住宅仍然保持了一定的成交活躍度，價(jià)格也相對(duì)穩(wěn)定，因此有部分人仍然認(rèn)為這是比較好的投資標(biāo)的。
上述投資部人士進(jìn)一步表示：“從我們監(jiān)測的數(shù)據(jù)來看，近兩個(gè)月一線城市二手次新高端住宅的成交量與成交價(jià)格均呈現(xiàn)理性回調(diào)趨勢。當(dāng)前市場走勢表明，明年高端住宅成交量有望延續(xù)活躍態(tài)勢，但對(duì)于其價(jià)格與價(jià)值的后續(xù)演變，仍需保持審慎關(guān)注?！?/p>
曹晶晶也提醒，短期看，這些優(yōu)質(zhì)新房項(xiàng)目契合改善性需求，市場認(rèn)可度仍較高，對(duì)新房市場將形成重要支撐。但也需注意，新房產(chǎn)品品質(zhì)提升也將拉大與老項(xiàng)目的“產(chǎn)品代際差”，導(dǎo)致部分項(xiàng)目去化壓力加大。
（作者：吳抒穎 編輯：包芳鳴）