央行“3·30”房貸新政在京經(jīng)歷兩個(gè)月的“縮水”執(zhí)行后，終于開(kāi)始落地。北京商報(bào)記者昨日獲得證實(shí)，興業(yè)銀行二套房貸已經(jīng)開(kāi)始執(zhí)行四成首付，而貸款利率也保持在1.1倍，目前已經(jīng)有購(gòu)房者獲得成功放款。業(yè)內(nèi)分析，一旦興業(yè)的措施被效仿，二套房首付比例全面降至四成，雖然改善型需求的購(gòu)房者被滿足，但杠桿炒房的空間也將再度出現(xiàn)，考慮到目前市場(chǎng)已經(jīng)回暖，加之股市見(jiàn)頂趨勢(shì)明顯，樓市大幅度反彈的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)疊加。
四成首付初現(xiàn)
據(jù)目前已經(jīng)獲得放款的購(gòu)房者證實(shí)，他剛剛通過(guò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)購(gòu)買的二套房，最終貸款額度為評(píng)估值的六成，即四成首付，而他此前名下還有一套尚未還清貸款的住房。
“如果按照過(guò)去的標(biāo)準(zhǔn)，我這套400余萬(wàn)元的房子，首付至少是評(píng)估值的六成?！鄙鲜鲑?gòu)房者給北京商報(bào)記者算了筆賬，以一套總價(jià)在400萬(wàn)元的二手房為例，除東西城部分核心區(qū)房源外，目前大部分房源的評(píng)估值約為實(shí)際購(gòu)買價(jià)的八成，也就是320萬(wàn)元，而貸款額的認(rèn)定是以320萬(wàn)元為基礎(chǔ)，首付六成，按照這一計(jì)算方式，過(guò)去購(gòu)買該房源的首付款高達(dá)272萬(wàn)元，實(shí)際相當(dāng)于購(gòu)房款的6.8成；而此次興業(yè)銀行落地央行“3·30”新政后，可貸款額度從320萬(wàn)元的四成提升為六成，總首付額降至208萬(wàn)元，僅為總購(gòu)房款的五成剛過(guò)。
北京商報(bào)記者向興業(yè)銀行北京分行相關(guān)負(fù)責(zé)人求證，該負(fù)責(zé)人證實(shí)，他們目前確實(shí)執(zhí)行的是二套房首付四成的政策。
但興業(yè)銀行旗下部分支行均明確表示，如果是購(gòu)房者直接貸款，目前二套房首付比例依然為六成，但如果通過(guò)合作經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或者開(kāi)發(fā)商購(gòu)房，則可以降低至四成。
“北京目前的二手房99%都是通過(guò)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)購(gòu)買，而新房則更是100%開(kāi)發(fā)商銷售，因此可以認(rèn)定該政策已經(jīng)全面執(zhí)行?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉表示。
房貸全面松綁
此前，雖然全國(guó)二三線城市多數(shù)基本完成了降低二套房首付的政策調(diào)整，二套房首付比例降至四成，然而京城商業(yè)銀行仍較為保守，基本執(zhí)行五成首付比例。
根據(jù)“偉嘉安捷”數(shù)據(jù)顯示，工行、建行、農(nóng)行、交行、郵儲(chǔ)銀行、招行、北京銀行、中信銀行、光大銀行、華夏銀行、浦發(fā)銀行以及友利銀行12家銀行二套房首付比例仍執(zhí)行的是50%。中行北京分行相關(guān)負(fù)責(zé)人昨日向北京商報(bào)記者表示，目前中行針對(duì)普通住房二套房首付比例最低是50%。
在利率方面，據(jù)“偉嘉安捷”從各大銀行處了解，央行在5月二次降息后8.8折占據(jù)了首套房貸款利率的主流，大部分銀行的首套房利率依然延續(xù)下行趨勢(shì)，這也提振了不少購(gòu)房人買房的信心，促使貸款的成交量小幅上漲。此外，二套房的貸款利率未出現(xiàn)明顯松動(dòng)，仍然為基準(zhǔn)上浮10%。
偉嘉安捷分析師吳昊向北京商報(bào)記者表示，商業(yè)銀行四成首付很難做，風(fēng)險(xiǎn)很大，銀行很難掙錢?！芭d業(yè)銀行執(zhí)行首套房四成首付主要針對(duì)的是優(yōu)質(zhì)客戶，也有可能因?yàn)闆](méi)有全面了解京城各家銀行的房貸政策?！?/p>
興業(yè)銀行北京分行對(duì)此回應(yīng)稱，因?yàn)橹把胄姓咛岬蕉追渴赘犊梢越抵了某?，他們也是跟著政策走?/p>
實(shí)際上，除了銀行二套房商貸首付比列降至四成外，就在前不久，一直被看做是最為嚴(yán)格的北京公積金二套房貸的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)和首付比例也大幅度調(diào)整：有1套住房并已結(jié)清個(gè)人貸款購(gòu)買第二套普通自住住房的借款申請(qǐng)人，執(zhí)行第二套住房貸款政策，最低首付款比例為30%，貸款最高額度為80萬(wàn)元。分析人士指出，此次公積金新政的一大亮點(diǎn)就是對(duì)于首套房和二套房的認(rèn)定中，改變了過(guò)去“認(rèn)房認(rèn)貸認(rèn)提取”的標(biāo)準(zhǔn)，而改為只“認(rèn)房”，此舉將大大利好改善性需求的入市。
杠桿炒房空間再現(xiàn)
“雖然監(jiān)管層此前將二套房房貸政策最低降至四成，但是對(duì)于商業(yè)銀行來(lái)說(shuō)不太愿意做?！币晃环康禺a(chǎn)資深分析人士認(rèn)為，此前北京等一線城市遲遲不落地二套房貸央行新政的原因，主要是從風(fēng)險(xiǎn)管控角度考慮?！八某墒赘侗壤軛U率太高，如果房地產(chǎn)出現(xiàn)下行，對(duì)于商業(yè)銀行來(lái)說(shuō)會(huì)有很大的風(fēng)險(xiǎn)?！?/p>
一旦興業(yè)的措施被效仿，二套房首付比例全面降至四成，杠桿炒房的空間將再度出現(xiàn)?！澳壳肮墒幸呀?jīng)有見(jiàn)頂?shù)念A(yù)兆，資金一旦大量流出，房地產(chǎn)市場(chǎng)肯定是投資的重點(diǎn)對(duì)象，目前市場(chǎng)已經(jīng)有回暖的跡象，再放開(kāi)杠桿率，大幅度反彈的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)疊加?！鄙鲜鰳I(yè)內(nèi)人士分析。
但知情人士透露，此前已經(jīng)有部分銀行上報(bào)過(guò)同樣的落地政策，但總行從杠桿風(fēng)險(xiǎn)角度考慮，暫時(shí)并沒(méi)有放行。而在多位業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，此番興業(yè)將二套房貸的首付比例進(jìn)一步降低，未來(lái)很有可能會(huì)引發(fā)股份制銀行的跟風(fēng)。
北京商報(bào)記者 馬元月 岳品瑜