樓市成交連續(xù)上揚，“暖意”被迅速傳導到了土地市場。6月3日、4日兩天，上海土地市場連續(xù)拍出三幅高價地塊，其中閘北區(qū)市北高新技術服務業(yè)園區(qū)N070501單元09-03地塊更是創(chuàng)下了今年上海土地出讓總價的新高。
□地產(chǎn)評論員 孟子諒
土地市場迅速轉暖
時隔不到3個月，同一區(qū)域的地塊樓板價上漲了3000元/平方米，這是上海土地市場迅速轉暖的真實寫照。
6月3日，華潤置地與華發(fā)股份聯(lián)合體摘得上海閘北區(qū)市北高新技術服務園區(qū)N070501單元09-03地塊，成交價格87.95億元，成交樓板價38062元/平方米。
值得一提的是，華潤華發(fā)聯(lián)合體在今年3月20日以總價70.52億元拿下的閘北區(qū)市北高新技術服務業(yè)園區(qū)N070501單元10-03地塊，成交樓板價為34871元/平方米。該地塊與近日出讓的地塊相鄰，且出讓公告顯示，上述兩幅地塊的出讓條件完全一致。
“相比兩次價格，可以看出在市場回暖的情況下房企的拿地意愿越來越強?！钡掠渔溂沂袌鲅芯坎靠偙O(jiān)陸騎麟表示。
事實上，上周上海土地市場令人關注的不止上述一幅地塊。6月3日-4日，還有位于寶山大場和青浦徐涇的兩處宅地成交，其中青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)徐南路北側08-02住宅地塊的成交樓板價更是以27309元/平方米創(chuàng)下了區(qū)域內(nèi)的樓板價新高。
而據(jù)德佑鏈家研究部統(tǒng)計，今年5月，上海土地市場僅成交了3幅地塊，總出讓金額僅為13.1億元。對此，多位業(yè)內(nèi)人士均認為，基于近期上海樓市成交的火熱，土地市場迅速轉暖其實并不意外。
“聯(lián)手”成拿地關鍵詞
而開發(fā)商積極“搶地”布局，不僅推高了地塊的成交價格，也加劇了未來上海樓市的競爭。
上海中原地產(chǎn)研究部高級經(jīng)理盧文曦便表示，相比三、四線城市，以上海為代表的一線城市不缺需求，可見的風險要低很多，這也是房企傾向于在上海拿地的重要原因。但是，房企“一股腦”地擠進來，未來激烈的競爭或將帶來潛在風險。而且這些土地價格都很高，今后產(chǎn)品必定會走高端路線，這對資金回籠也有壓力。
或許正是出于這樣的考慮，今年活躍在上海的土地競買人中，房企聯(lián)合體正變得越來越多。
以前述大寧住辦地塊為例，不僅最終的勝利者是華潤華發(fā)聯(lián)合體，參與競拍的另外兩組競買人也均是房企聯(lián)合體。而同日開拍的寶山大場鎮(zhèn)宅地，也被招商平安聯(lián)合體收入囊中。
“目前一線城市土地價格高，很多企業(yè)要獨立拿下這種大體量地塊非常困難。而除了成本方面的考量之外，聯(lián)合開發(fā)的形式也會降低高價地塊在開發(fā)階段的風險?！蹦持麌箝_發(fā)商人士告訴筆者。
而陸騎麟則認為，像平安這樣資本充裕的企業(yè)，在聯(lián)合拿地的過程中也會扮演財務投資者的角色，在一線城市土地價格節(jié)節(jié)攀升的情況下，未來房企聯(lián)合拿地，尤其是聯(lián)合金融機構拿地將會是大趨勢。
好戲還在后頭？
雖然6月伊始上海土地市場便進入“高潮”，但有業(yè)內(nèi)人士認為，上海的“土地盛宴”或才剛剛開啟。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉便表示，由于政策層面已經(jīng)寬松，市場基本面回升的趨勢已經(jīng)基本明朗，此時開發(fā)商會更積極地在上海這樣的一線城市加碼拿地，謀求市場深耕與逆勢擴張的機會。
而陸騎麟也表示，今年前五個月上海土地市場表現(xiàn)平淡，除開發(fā)商拿地不積極外，在樓市成交不明朗的情況下，上海推地的節(jié)奏也有所放緩，優(yōu)質地塊的出讓并不多。而從6月開始，將有很多值得關注的地塊掛牌出讓，這或將使上海的土地市場繼續(xù)升溫。
根據(jù)公開資料顯示，僅6月上海就還將有楊浦區(qū)平?jīng)錾鐓^(qū)01E2-01、02地塊、虹口區(qū)江灣鎮(zhèn)A06-02號地塊等內(nèi)中環(huán)區(qū)域的住宅用地推出。此外，此前已廣受市場關注的閘北區(qū)上?；疖囌颈睆V場以北地塊也將在近期開拍。
盧文曦表示，楊浦區(qū)平?jīng)龅貕K是楊浦濱江地區(qū)今年首度出讓土地；而虹口區(qū)江灣鎮(zhèn)地塊則是江灣鎮(zhèn)近十年來首次有土地出讓，相信在當前的市場環(huán)境下，這些優(yōu)質宅地還會引發(fā)市場追捧。
某大型房企的相關人士則向筆者透露，6月即將推出的幾幅地塊都是稀缺地段的優(yōu)質宅地。他直言：“我們公司或將參與競拍平?jīng)龊徒瓰虫?zhèn)地塊，估計很多同行也會有興趣，屆時定會有一番‘惡戰(zhàn)’?！?/p>