《城市的勝利》（Triumph of the City）一書(shū)的作者，哈佛大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)家格萊澤（Edward Glaeser）指出，真正的城市，并不是鋼筋混凝土，實(shí)際上是一個(gè)彼此相關(guān)的人類(lèi)群體。
由于工業(yè)化，人口開(kāi)始在城市集聚，集聚產(chǎn)生交流和學(xué)習(xí)的機(jī)會(huì)，產(chǎn)生社會(huì)分工，新知識(shí)和新產(chǎn)業(yè)，人際交往成本下降了，生產(chǎn)成本下降了，生產(chǎn)效率提高了，大型公共服務(wù)（如地鐵、污水處理、疾病治療等）的成本被分?jǐn)偅催^(guò)來(lái)又吸引人口在城市繼續(xù)集聚。
人口集聚會(huì)讓城市邊界不斷向外擴(kuò)張，表現(xiàn)在城市建成區(qū)面積不斷增加，甚至產(chǎn)生城市群。但是，集聚也會(huì)產(chǎn)生擁堵、空氣污染、高房?jī)r(jià)、疾病傳播等所謂“城市病”。于是，當(dāng)城市擴(kuò)張的負(fù)面效應(yīng)抵消了正面效應(yīng)，城市邊界就會(huì)停止擴(kuò)張，甚至收縮（例如美國(guó)80年代的“逆城市化”），而美國(guó)有些高科技企業(yè)（如英特爾）生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所需要的土地空間其實(shí)很少，所以，可以落戶在非常袖珍的城市。
城市邊界的動(dòng)態(tài)變化，是一個(gè)市場(chǎng)自發(fā)調(diào)節(jié)的過(guò)程，它不僅受地形地貌、生態(tài)環(huán)境等自然因素的影響，也受到外來(lái)人口對(duì)于城市溢價(jià)效益的評(píng)價(jià)，有的城市即便想吸引人口流入，可能也是一廂情愿，外來(lái)人口會(huì)用腳投票遠(yuǎn)離這些城市，例如美國(guó)的底特律、我國(guó)的東北（每年流失人口200萬(wàn)），這種情況并非主政者通過(guò)規(guī)劃可以解決的，也不是主觀上可以控制的。
但是，我國(guó)通過(guò)劃定邊界的方式控制城市范圍，其影響值得關(guān)注。國(guó)土資源部土地勘測(cè)規(guī)劃院近日透露，北京、上海等14個(gè)城市的開(kāi)發(fā)邊界劃定工作將于今年完成，而其他600多個(gè)城市以后也會(huì)劃定開(kāi)發(fā)邊界。除了大城市劃定不可突破的剛性或最大邊界外，成長(zhǎng)型的城市要?jiǎng)澏▌?dòng)態(tài)邊界，即預(yù)測(cè)城市邊界及未來(lái)每年擴(kuò)張的邊界。
根據(jù)土地勘測(cè)規(guī)劃院院長(zhǎng)助理張曉玲介紹，盡管很難預(yù)測(cè)城市邊界應(yīng)該在哪里，但為了避免城市無(wú)序和“攤大餅”擴(kuò)張，必須要做這件事情。過(guò)去，城市擴(kuò)張除了工業(yè)化、城市化的影響外，更多的是主政者實(shí)現(xiàn)城市發(fā)展藍(lán)圖、實(shí)現(xiàn)領(lǐng)導(dǎo)人經(jīng)濟(jì)政績(jī)的工具，通過(guò)城市擴(kuò)張（新區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)或CBD等）不斷推動(dòng)地價(jià)上漲，并通過(guò)增加土地來(lái)建設(shè)工業(yè)園區(qū)和城市地標(biāo)項(xiàng)目。
但是，這種通過(guò)主觀意愿推動(dòng)的擴(kuò)張已經(jīng)脫離了人口集聚、產(chǎn)業(yè)集聚自然帶來(lái)的生產(chǎn)和生活空間需求，造成城市無(wú)序擴(kuò)張。它的一個(gè)直接結(jié)果就是，土地城市化快于人口城市化，2000年~2010年間，全國(guó)城鎮(zhèn)建成區(qū)面積擴(kuò)張幅度達(dá)到64.45%，遠(yuǎn)高于同期城鎮(zhèn)人口45.9%的增長(zhǎng)幅度；另一個(gè)結(jié)果就是單位空間創(chuàng)造的產(chǎn)值低，我國(guó)工業(yè)園區(qū)地均產(chǎn)值僅為發(fā)達(dá)國(guó)家的1/3，甚至比東亞鄰國(guó)也要低；最后就是地方政府無(wú)謂的財(cái)政支出，讓城市背上了沉重的債務(wù)負(fù)擔(dān)，建成區(qū)擴(kuò)張?zhí)?，交通、市政設(shè)施、地下管網(wǎng)也同步擴(kuò)張，但人口和產(chǎn)業(yè)集聚不足，無(wú)法分?jǐn)偦ǔ杀?，地方政府債?wù)沉重。
過(guò)去，由于城市化快速推進(jìn)，招商引資、園區(qū)和基建項(xiàng)目上馬較多，為提高效率，國(guó)土部門(mén)基本上批準(zhǔn)了城市建設(shè)區(qū)擴(kuò)張的土地利用，但事實(shí)上這些已建成區(qū)的土地并未得到充分的利用，存在大量浪費(fèi)的情況。未來(lái)，城市化中速增長(zhǎng)，城市產(chǎn)業(yè)升級(jí)提速，生產(chǎn)和生活對(duì)于空間要求沒(méi)那么多了，再加上約束財(cái)政支出、治理城市污染，這些都限制了城市繼續(xù)野蠻擴(kuò)張。但是，去年以來(lái)，隨著國(guó)家穩(wěn)定房地產(chǎn)（減緩對(duì)經(jīng)濟(jì)的沖擊）、促進(jìn)基建投資（發(fā)揮投資關(guān)鍵作用），地方政府又有開(kāi)始了一輪城市無(wú)序擴(kuò)張的苗頭，這可能會(huì)造成樓市泡沫、債務(wù)負(fù)擔(dān)等問(wèn)題變得更加難以解決。正是出于對(duì)這種風(fēng)險(xiǎn)的防范，政府部門(mén)不得不通過(guò)劃定城市邊界的方式，倒逼城市政府割斷對(duì)于土地城市化的依賴。這一政策盡管效率可能并不高，有違市場(chǎng)化原則，但中短期內(nèi)不得不做。事實(shí)上，發(fā)達(dá)國(guó)家人口密度、地均產(chǎn)值都比我們大，但城市整潔、交通有序，道路沒(méi)有我們寬、城市沒(méi)有我們大，看來(lái)中國(guó)的城市存量空間利用潛力很大，用行政力量限制城市空間無(wú)序擴(kuò)張?jiān)谔厥獾沫h(huán)境下確實(shí)有必要。
（作者單位：深圳市房地產(chǎn)研究中心）