蕪湖房地產(chǎn)市場嚴(yán)重供過于求。近年來，在政策優(yōu)惠、新型城鎮(zhèn)化建設(shè)等利好因素下，大量房企紛紛擠入蕪湖這個常住人口只有100多萬的市場。

　　“全新樓王，均價3688元/平方米，八大成熟體系?！薄翱們r45萬起，存3000減2萬，為你定制美好生活?！?/p>

　　樓盤促銷廣告在位于安徽省東南部的這個三線城市隨處可見。這里是素有“江東名邑”、“吳楚名區(qū)”之稱的蕪湖。

　　2007年一線城市房價紛紛下跌，樓市步入調(diào)整期。在政策優(yōu)惠、新型城鎮(zhèn)化建設(shè)等利好因素下，大量房企紛紛擠入蕪湖這個常住人口只有100多萬的市場。

　　2015年5月底，《第一財經(jīng)日報》記者實地探訪蕪湖，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)市場嚴(yán)重供過于求。當(dāng)?shù)氐拇蟀蛙嚒⑹袌霾叫薪?，甚至出租車都被樓盤廣告霸占。出門打車，你只需要報出樓盤名稱，出租車師傅可以很快分辨出具體位置。

　　一線房企深陷

　　5月21日下午，臨近下班時間，《第一財經(jīng)日報》記者在位于蕪湖市政府旁邊的“兆通 大觀花園”小區(qū)注意到，10分鐘內(nèi)從該小區(qū)門口僅走出6個人和3輛私家車。記者觀察發(fā)現(xiàn)，該小區(qū)的入住率不超過50%。據(jù)當(dāng)?shù)厝私榻B，這是這個片區(qū)人氣最旺的小區(qū)之一。

　　沿著蕪湖河清路向南走，另外一個樓盤甚至連門衛(wèi)都沒有。在本報記者步行的半個小時內(nèi)，僅有一輛出租車路過。

　　“如果你晚上要在這里打車，你一定要喊上帝保佑?！碑?dāng)?shù)匾晃怀鲎廛囁緳C(jī)告訴記者，“這里晚上基本沒有人。”

　　晚上8點，記者注意到這里的樓盤亮燈率不足30%，外面幾乎沒有人，周圍一片安靜。

　　“圍繞蕪湖市政府四周的樓盤均出現(xiàn)大面積滯銷，政府之前希望做一個政務(wù)區(qū)，但是并沒有多少人過去買房?！睒I(yè)內(nèi)人士肖華(化名)告訴記者。

　　房產(chǎn)商幾乎是“貼身肉搏”，競爭異常激烈。即便是下調(diào)銷售價格，新盤依舊面臨賣不動的窘境。深陷其中的不乏萬科(000002.SZ)、恒大地產(chǎn)(03333.HK)、世茂房地產(chǎn)(00813.HK)、碧桂園(02007.HK)等知名開發(fā)商。

　　萬科集團(tuán)開發(fā)的“萬科城”項目就出現(xiàn)了滯銷，當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)信息網(wǎng)站蕪湖365網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，去年以來共計開盤158套房源，成交38套，去化率為24%。

　　“這個萬科城是萬科旗下項目銷售業(yè)績非常差的一個項目，即使這樣，在這個片區(qū)萬科城的銷售也還不錯。”當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)知情人士告訴記者。當(dāng)?shù)爻鲎廛囁緳C(jī)也告訴記者，在這個比較凄冷的區(qū)域，萬科城屬于人氣稍旺的樓盤。

　　而恒大地產(chǎn)開發(fā)的“恒大華府”也不盡如人意。

　　蕪湖365網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，恒大進(jìn)入當(dāng)?shù)乩塾嬮_盤的15棟項目有4棟一套都沒有賣出去，而去年以來開盤的90套，僅成交了22套。

　　多位當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士向記者表示，恒大華府由于精裝修并不適合當(dāng)?shù)匦枨?，?dāng)?shù)厝硕疾幌矚g精裝修房。

　　競爭白熱化

　　搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，蕪湖主城的四個區(qū)(鏡湖區(qū)、戈江區(qū)、開發(fā)區(qū)、鳩江區(qū))聚集著119個待售樓盤。

　　庫存居高不下讓營銷人員的壓力很大?！巴砩鲜c我家門口還有綠地項目的銷售人員給我發(fā)傳單，他們挨家挨戶發(fā)展客戶不放走一點資源?！碑?dāng)?shù)鼐用窀嬖V記者。

　　壓力最大的時候，這里的樓盤營銷總整晚睡不著，天天加班?！叭ツ甑诪榱藳_業(yè)績，我們拼命在賣房子，好在我們熬過了最艱難的時間?！蹦硺潜P營銷負(fù)責(zé)人告訴記者。

　　官方數(shù)據(jù)顯示，蕪湖的住宅去化周期在16個月左右，這個數(shù)據(jù)被當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)解讀為非常不健康?！拔覀冾A(yù)測大概有18個月，而如果是在鳩江區(qū)，這個區(qū)劃周期可能就是好幾年了?！睒I(yè)內(nèi)知情人士指出。

　　即便是位于城中心的樓盤壓力也不小。某樓盤的銷售對外報價是7500元/平方米，但記者走進(jìn)樓盤才發(fā)現(xiàn)，還有各種優(yōu)惠活動。

　　“之前我們五一節(jié)有促銷活動，現(xiàn)在您還可以參加這個活動，我們做商業(yè)貸款可以每平方米直接減少700元，這樣差不多是6500元/平方米。”該樓盤銷售顧問還告訴記者，蕪湖除了市中心房子賣得好一些，郊區(qū)的人氣都很低，但是即使在市中心，很多房子也沒有人住。他解釋道，因為“很多蕪湖人都在北京、上海打拼，他們買了房子為了以后養(yǎng)老?！?/p>

　　世茂房地產(chǎn)在蕪湖的世茂濱江一期的均價為8000元/平方米，二期的均價為7500元/平方米。“蕪湖的同質(zhì)化產(chǎn)品太多，沿長江的江景樓盤就有15個，競爭太大?！笔烂康禺a(chǎn)蕪湖營銷部經(jīng)理鮑峰向記者坦言。

　　有知情人士告訴記者，蘇寧置業(yè)甚至已經(jīng)將其部分土地退還給政府。

　　無序擴(kuò)張?

　　“2007年蕪湖住宅市場均價7000元/平方米，今年的均價是5300元/平方米。”綠地集團(tuán)安徽房地產(chǎn)事業(yè)部皖江區(qū)域公司總經(jīng)理姚小剛告訴記者，“這個城市住宅價格下降有兩個因素，一個是城市中心的房價在回落，還有一個原因是蕪湖的區(qū)劃面積還在擴(kuò)大，郊區(qū)房價拉低了整個蕪湖的均價。”

　　克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2014年蕪湖商品房成交面積同比下降92.57%，其商品房成交套數(shù)同比下降93.08%，成交金額同比下降92.48%。

　　“2007年~2010年政府土地釋放過多，這期間很多大型房企也加入到蕪湖市場，競爭一下子變得很激烈。”姚小剛認(rèn)為。

　　鮑峰指出，之前政府拆遷棚戶區(qū)的時候給拆遷戶都提供了安置房，大量安置房的出現(xiàn)也沖擊了商品房市場，這些剛需完全沒有釋放。

　　為促進(jìn)商品房市場發(fā)展，2012年初，蕪湖政府出臺新政，對購房者給予現(xiàn)金補(bǔ)貼。

　　同時，從去年開始整個蕪湖的土地就實行了限量供應(yīng)，而蕪湖市本科及以上學(xué)歷高校畢業(yè)生或具有技師級以上職業(yè)資格、中級及以上專業(yè)技術(shù)職務(wù)的人才，其購房補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)為所購房屋需繳納房產(chǎn)契稅和2萬元安家補(bǔ)助的總額。

　　此外，蕪湖市政府今年5月出臺《關(guān)于貫徹落實國家促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展政策的若干意見》，要求金融部門要落實首套普通住宅首付款比例30%和利率下限7折優(yōu)惠政策，對擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，金融部門要執(zhí)行首套房貸款政策。全面執(zhí)行二套房首付比例下調(diào)至40%金融政策。

　　“市場也有前景，未來蕪湖房地產(chǎn)市場會漸漸走出低谷，今年高鐵也將通車，蕪湖交通也將更加便利，這個城市值得期待?！币π偙硎?。